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, Roberto

Prezzo casa troppo basso per fini fiscali? Si rischia l'accertamento

Quando si vende o si compra casa, qualcuno potrebbe essere portato a dichiara un valore dell'immobile inferiore rispetto al prezzo che viene effettivamente corrisposto alle parti. In questo modo, l'acquirente può pagare meno tasse sul rogito, e il venditore riesce a maturare del "nero", evitando che la vendita sia assoggettata alla luce del sole (fiscale). Naturalmente, si tratta di una pratica che espone le parti a una serie di rischi evidenti: l'Agenzia delle Entrate può infatti individuare le evasioni con numerosi strumenti come le stime dell'Osservatorio del mercato immobiliare, l'entità del mutuo che viene richiesto dall'acquirente e il confronto con gli immobili delle stesse zone.

Nell'ipotesi in cui l'Agenzia delle Entrate dovesse rendersi conto di qualche anomalia, potrebbe scattare l'accertamente fiscale. Al Fisco non interessa, ovviamente, che le parti vendano la casa all'effettivo valore di mercato (potendo ben l'immobile essere svenduto), ma l'importante è che nell'atto di compravendita figuri l'importo che è stato effettivamente corrisposto dall'acquirente. E se ciò non accade?

Tutte le volte in cui avviene una vendita immobiliare, e il valore del bene che viene dichiarato in atto dalle parti risulta essere inferiore a quello poi effettivamente corrisposto dall'acquirente, il Fisco potrebbe procedere alla rettifica del valore dell'immobile. Ovviamente, in tale ipotesi, l'Agenzia delle Entrate baserà le proprie valutazioni non sull'importo pagato in nero (che probabilmente il Fisco non riuscirà a sapere, tranne il caso di "confessione" delle parti) bensì sul "valore venale in comune commercio", che viene suggferito dalle stime dell'Osservatorio del mercato immobiliare.

Ad ogni modo, queste ultime da sole non bastano a giustificare l'accertamento, perchè sono necessari una serie di ulteriori indizi, come l'obbligo per gli agenti del Fisco di recarsi in loco, per potersi sincerare delle condizioni dell'immobile. È dunque illegittimo un accertamento "a tavolino".

Ma che cosa è il valore venale? Per valore venale si intende il valore normale di scambio derivante dal mercato, che pertanto è destinato ad essere normalmente rappresentato dal prezzo di vendita, e non può essere individuato automaticamente nel valore dichiarato dai contraenti.

Secondo una recente pronuncia della Cassazione, l'Agenzia delle Entrate può individuare il valore venale in base ai valori dell'OMI o, in mancanza, ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni; al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari; ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.

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