Una guida alle quotazioni OMI

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Ciclicamente si sente parlare di quotazioni OMI. Ma che cosa sono esattamente? A che cosa servono? Quali sono i valori delle quotazioni OMI? Sono attendibili? E come si procede all’estrazione dei dati?

È evidente che si tratta di domande molto complesse, che meritano una risposta integrata. Proprio per questo motivo abbiamo scelto di realizzare questa completa guida a questo tema, cercando di fornire tutto ciò che devi sapere sulle quotazioni OMI e su come utilizzarle correttamente per poter migliorare la conoscenza di quanto avviene sul mercato immobiliare.

Quotazioni OMI: Cosa sono?

Per poter parlare con completezza delle quotazioni OMI dobbiamo innanzitutto cercare di chiarire che cosa siano e cosa si intenda con esse.

Ebbene, OMI non è nient’altro che l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare, ed è uno strumento piuttosto conosciuto nato in seno all’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) per poter accertare e – eventualmente – rettificare il valore degli immobili che viene dichiarato dai contribuenti.

Il che, in fin dei conti, non significa però che le quotazioni OMI siano un valore attendibile del tuo appartamento. Come vedremo, infatti, il valore di una casa dipende da una lunga serie di fattori molto specifici, e dunque le quotazioni OMI sono soprattutto dei termini di massima nella stima dei valori immobiliari, a cui spesso – però – ci si affida nelle opposizioni agli accertamenti dell’Agenzia delle Entrate che vengono sollevati dai contribuenti, quando ritengono che la valutazione effettuata dal Fisco sul proprio immobile (e su cui si pagano le imposte) non sia congrua.

Come funzionano le quotazioni OMI e l’Osservatorio del Mercato Immobiliare

Ancora prima di entrare nel dettaglio delle quotazioni OMI è senza dubbio utile fare il punto sulla natura stessa dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), ovvero di quello strumento che le Entrate gestiscono per poter assicurare la trasparenza del mercato immobiliare, fornendo utili dati informativi per tutte quelle attività che attingono alla stima di un valore immobiliare per poter ottenere dei risultati.

Dunque, l’OMI è uno strumento dell’Agenzia delle Entrate che ha, tra i suoi vari compiti, anche quello di gestire una banca dati dei valori di proprietà e di locazione di un immobile, calcolati sulla base dell’elaborazione di diverse informazioni tecniche ed economiche, di rendita e di locazione, di studio e di analisi statistica già in possesso negli archivi delle Entrate.

Il procedimento prevede, in particolar modo:

  • la suddivisione del territorio italiano in zone omogenee, ovvero in aree al cui interno i valori immobiliari non dovrebbero variare in maniera troppo significativa;
  • la valutazione delle quotazioni minime e massime, in rapporto alla destinazione d’uso dell’immobile (residenziale, commerciale, ecc.).

Già a questo punto è possibile effettuare delle prime considerazioni sui valori delle quotazioni OMI. Si deve infatti tenere conto che nel fissare i valori minimi e i valori massimi, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare esclude gli “estremi”, ovvero quegli immobili che per loro particolare pregio finirebbero con lo sfalsare la media, o – ancora – quegli immobili che per loro caratteristiche straordinarie finirebbero con il non rappresentare in maniera consapevole i valori della zona in cui sono pur inseriti.

Le zone OMI

Nelle scorse righe ci siamo soffermati brevemente sull’indicare il fatto che l’OMI suddivide il territorio nazionale in diverse zone. Ma con quali criteri?

In linea di massima, e senza addentrarci in troppi tecnicismi, le zone OMI sono delle aree tendenzialmente omogenee in termini di valori immobiliari, e sono a loro volta raggruppate in fasce che individuano aree territoriali che hanno una collocazione territoriale ben delimitata nel Comune. In genere, l’OMI tende a suddividere cioè il territorio di un Comune in aree centrali, semicentrali, periferiche, sub urbane e extra urbane.

A quel punto, per ogni zona OMI viene individuata quella che è la tipologia immobiliare più diffusa e maggiormente prevalente tra quelle della rispettiva zona omogenea.

Viene poi accertato lo stato conservativo dell’immobile (tra ottimo, normale e scadente) per poter fornire un risultato ancora più accurato all’interno delle stesse zone OMI, e – dunque – un valore per superficie commerciale, ovvero superficie lorda (compresa di muri).

Valori OMI, come si calcolano?

A questo punto, l’OMI procederà anche al calcolo delle quotazioni OMI, o valori OMI, intesi come base di riferimento statistica per poter procedere poi al calcolo del valore venale dell’immobile. Di “base”, peraltro, si tratta. Più volte la giurisprudenza è intervenuta su questo argomento sancendo che il Fisco non può valutare un immobile basandosi sulle sole quotazioni OMI, ma che è invece necessario che le Entrate esaminino altri dettagli che possano supportare o meno la rettifica dei valori immobiliari.

Categorie catastali e tipologie OMI corrispondenti

Si tenga anche conto che tra la tipologia immobiliare OMI e la categoria catastale possono esserci delle difformità e che, proprio per questo motivo, vengono previsti dei coefficienti di correzione. Il seguente elenco può fornire un meritevole chiarimento:

  • Categoria catastale A/1 (Abitazioni di tipo signorile): Categoria OMI Abitazioni signorili
  • Categoria catastale A/2 (Abitazioni di tipo civile): Categoria OMI Abitazioni civili
  • Categoria catastale A/3 (Abitazioni di tipo economico): Categoria OMI Abitazioni economiche
  • Categoria catastale A/4 (Abitazioni di tipo popolare): Categoria OMI Abitazioni economiche (coefficiente correttivo / 1,05)
  • Categoria catastale A/5 (Abitazioni di tipo ultrapopolare): Categoria OMI Abitazioni economiche (coefficiente correttivo / 1,10)
  • Categoria catastale A/6 (Abitazioni di tipo rurale): Categoria OMI Abitazioni economiche (coefficiente correttivo / 1,20)
  • Categoria catastale A/7 (Abitazioni in villini): Categoria OMI Ville e villini
  • Categoria catastale A/8 (Abitazioni di ville): Categoria OMI Ville e villini (coefficiente correttivo x 1,10)
  • Categoria catastale A/9 (Castelli, palazzi di eminente pregio artistico e storico): Categoria OMI Abitazioni signorili (coefficiente correttivo x 1,50)

Estrazione dati OMI: che valore hanno le quotazioni

A questo punto ci si può ben domandare quale sia il valore delle quotazioni ottenibili dall’estrazione dati OMI.

Riepilogando alcuni spunti che sopra dovrebbero già fornire qualche considerazione piuttosto chiara, possiamo concludere che le quotazioni OMI non possono essere assunte come prove, bensì come semplici presunzioni dei valori degli immobili, con il contribuente che potrà pertanto contestarle sulla base di altri elementi oggettivi che possano favorire l’emersione di un valore che (immaginiamo) sia inferiore a quello OMI.

In particolare, potranno supportare la valorizzazione “corretta” degli immobili anche altri elementi oggettivi come, tra i vari:

  • il valore del mutuo e gli elementi numerici che emergono dall’atto;
  • le compravendite che sono state effettuate tra i soggetti privati nella stessa zona di riferimento e nello stesso periodo temporale;
  • gli accertamenti che sono stati effettuati in seguito alla ricostruzione dei ricavi, con riferimento all’analisi degli oneri che sono stati supportati per poter procedere all’edificazione dell’immobile;
  • le offerte di vendita del soggetto oggetto di controllo e di accertamento da parte del Fisco;
  • le offerte di vendita al pubblico tramite i principali media;
  • le vendite eseguite dal soggetto oggetto di controllo e accertamento per immobili similari;
  • le ristrutturazioni effettuate sull’immobile e il loro valore, ottenibile attraverso i dati reperibili con i permessi di costruire e le denunce di inizio attività.
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