Ritenuta d'acconto condominiale: a cosa devi fare attenzione?

Il condominio a livello fiscale è inquadrato come sostituto d’imposta e, come tale, deve operare in ritenuta d’acconto all’atto di pagamento. In questo articolo faremo chiarezza sulla ritenuta d acconto condominio poiché esistono ancora tantissimi dubbi in merito. In particolar modo in questo periodo, dove i condomini possono beneficiare di diverse detrazioni fiscali grazie ai bonus in essere, le fatture emesse devono essere eseguite nel modo corretto.

I professionisti e le imprese che eseguono lavori all’interno di un condominio (sia lavori ordinari che straordinari) dovranno emettere fattura fiscale al fine di ottenere le rispettive detrazioni. Ma quando, in che modo e con quale percentuale viene applicata la ritenuta?

Condominio ritenuta d'acconto -  regole generali 

Al fine di garantire la detraibilità fiscale, il condominio dovrà versare una ritenuta d'acconto al momento del pagamento attraverso il Modello F24 inserendo il codice tributo corretto in base al soggetto percipiente.

Esistono due differenti ritenute d’acconto condomini: la ritenuta d’acconto 4% e la ritenuta d’acconto 20%. 

Quando si applica la ritenuta d’acconto al 4% per i condomini? 

Come stabilito dall’art. 25-ter D.p.r. 600/1973, la ritenuta d acconto 4% deve essere applicata a titolo di acconto dell’imposta dovuta sui corrispettivi per tutte le prestazioni relative a contratti di appalto e opere o servizi effettuate nell’esercizio di impresa. Più nel dettaglio, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un elenco di tutte quelle prestazioni a cui è necessario applicare le ritenute d’acconto al 4%:

1. manutenzione o ristrutturazione di edificio condominiale
2. manutenzione o ristrutturazione degli impianti elettrici o idraulici
3. esecuzione di attività di pulizia e manutenzione di caldaie
4. manutenzione ascensori
5. manutenzione giardini
6. esecuzione di attività di pulizia e manutenzione piscine
7. pulizia e manutenzione di altre parti comuni dell’edificio

La ritenuta condominio al 4% deve essere applicata anche se i corrispettivi si riferiscono ad attività commerciali che non esercitano prestazioni abitualmente.

Se le spese delle prestazioni superano 500€ , il condominio dovrà versare le ritenute d’acconto entro il 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate; se invece le prestazioni non superano i 500€ il condominio è comunque obbligato al versamento entro il 30 giugno o il 20 dicembre dello stesso anno.

Quando si applica la ritenuta d’acconto al 20% per i condomini?

La ritenuta d’acconto 20% condomini è applicata sui corrispettivi di prestazioni d’opera riconducibili ad attività di lavoro autonomo, ordinario o occasionale, vedi ad esempio il compenso dell’amministratore di condominio, le prestazioni di architetti, ingegneri o geometri.

Come si versano le ritenute d’acconto?

Per versare la ritenuta acconto condominio sarà necessario utilizzare il modello F24, e alla sezione “erario” inserire uno dei seguenti codici 

• 1019: per i soggetti passivi dell’Irpef (persone fisiche)
• 1020 per i soggetti passivi dell’Ires (società)

indicando nella colonna l’anno di riferimento.

Cosa succede se non verso le ritenute certificate?

Se l’amministratore non provvede al versamento delle ritenute condominiali, trattandosi di reato omissivo, il condominio inadempiente sarà assoggettato a sanzione amministrativa pari al 30% dell’importo non versato.

Quando non si applica la ritenuta del 4%?

Come abbiamo visto, nella maggior parte dei casi viene applicata una ritenuta d’acconto del 4% ma esistono alcune situazioni in cui non sarà necessario applicarla, vediamo quali:

• sui corrispettivi di prestazioni di lavoratori autonomi (amministratore, architetti, ingegneri, ecc.) perché, come anticipato, per queste prestazioni viene applicata una ritenuta del 20%
• sui corrispettivi pagati per forniture di beni con posa in opera, qualora la posa in opera assuma funzione accessoria rispetto alla cessione del bene come ad esempio contratti di somministrazione di energia, acqua o gas;
• L’ultima eccezione è quella sulle somme corrisposte alle imprese pagate mediante bonifici bancari o bonifici postali al fine di usufruire delle agevolazioni fiscali (bonus ristrutturazione, bonus 110%,ecc..)

Ritenuta d’acconto per i lavori in detrazione fiscale 

Come anticipato nell’ultimo punto dei pagamenti che non necessitano le ritenute condominio, i lavori di ristrutturazione o di risparmio energetico che attualmente godono delle detrazioni fiscali non devono essere assoggettati alla detrazione. Perché?

Quando si eseguono lavori per cui si presenta la richiesta di detrazione fiscale, bisognerà provvedere al pagamento tramite bonifico bancario o postale. Dal momento che la banca applica già una ritenuta pari all’8% non sarà necessario provvedere al versamento di un’ulteriore ritenuta del 4%,  al fine di evitare un doppio prelievo al momento dei pagamenti. 

In sintesi, il 4% lo trattiene la banca al momento della disposizione del bonifico, per questo non sarà necessario versare ulteriormente la ritenuta d'acconto al 4%