Art. 1117 del Codice Civile: la regolazione delle parti comuni.

Art. 1117 Del Codice...

L'articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che: 

Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari delle singole unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  2.  le aree destinate a parcheggio nonche' i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
  3.  le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprieta' individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Cosa prevede l’art. 1117 cc

Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile quindi tutte le parti del condominio sono di proprietà comune (stato di comunione) ad eccezione delle situazioni in cui si dimostri l’appartenenza delle parti in proprietà isolata o in comunione soltanto di alcuni proprietari, in base al titolo.

Per titolo, in questo caso, si intende il documento scritto che dichiari la proprietà di ciascuno dei condomini.

Con l’art 1117-bis si analizza l’ambito di applicabilità in cui si dichiara che tali disposizioni si applicano in tutti i casi di più unità immobiliari o più edifici che possiedono parti comuni.

Attraverso l’art 1117-ter, invece, si stabiliscono le condizioni per le modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni del condominio. Per poter modificare la destinazione d’uso di una parte comune del condominio bisognerà riunirsi in assemblea e richiedere la votazione. Per raggiungere la modifica della destinazione d’uso e quindi per essere valida, all’ assemblea dovranno partecipare i  ⅘ dei condomini e raggiungere il voto dei ⅘ dei partecipanti all’assemblea. L’assemblea deve essere convocata secondo le regole condominiali:

  • la convocazione deve essere affissa per almeno 30 giorni nei locali di maggior uso comune;
  • la convocazione deve specificare le parti comuni oggetto della modifica e della nuova destinazione d’uso;

Nelle note di convocazione deve essere espressamente dichiarato su quali quali parti comuni si vuole effettuare una modifica e bisognerà indicare la nuova destinazione d’uso che si vuole approvare.

In mancanza di tali elementi l’assemblea può essere invalidata.

Inoltre non sarà possibile richiedere modificazioni delle destinazioni d’uso nel caso in cui possano recare pregiudizio alla sicurezza e alla stabilità del fabbricato e nel caso in cui venga alterato il decoro architettonico della struttura del condominio.

L’art 1117-quater  invece sostiene la tutela delle destinazioni d’uso, prevedendo diffide o azioni giudiziarie contro chi incide negativamente sulle destinazioni d’uso delle parti comuni. Verrà richiesta un'assemblea per far cessare la violazione con la maggioranza come  previsto dal secondo comma.

Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, quindi rientrano nella proprietà comune del condominio tutte quelle parti dell’edificio che non sono designate come proprietà privata, nel dettaglio si tratta di:

  • suolo su cui l’edificio è costruito, fondamenta, muri portanti, pilastri e travi;
  • tetti, lastrici solari, scale, portoni d’ingresso, ascensori;
  • vestiboli, portici cortili e facciate;
  • aree di parcheggio
  • lavanderia
  • zone verdi 
  • portineria
  • riscaldamento centralizzato
  • impianto idrico
  • impianto fognario
  • impianto centralizzato dell’aria
  • centraline di controllo
  • antenne e sistemi di ricezione radiotelevisivi.
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