Portone Ingresso Condominiale: regole e ripartizioni delle spese

Il portone ingresso condominiale rappresenta un elemento fondamentale per ogni stabile. Oltre a fungere da punto di accesso, assicura protezione e sicurezza per i condomini e per eventuali terzi. Essendo classificato come parte comune del condominio, le spese relative alla sua manutenzione, riparazione o sostituzione sono a carico di tutti i condomini, salvo specifiche eccezioni.

Chi paga per il portone condominiale?

Essendo il portone d'ingresso condominiale un bene comune, le spese vengono generalmente ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà. Tuttavia, ci sono alcune situazioni particolari da considerare:

1. Più portoni di ingresso per condomini:
   In presenza di più portoni condominiali, tutti sono considerati beni comuni e le relative spese vengono suddivise in millesimi. Un’eccezione si verifica se uno di questi è indicato come proprietà privata nei documenti di acquisto di un condomino. In tal caso, il proprietario è responsabile sia delle spese che della manutenzione.

2. Portone condominiale usato da un solo condomino:
   Se un portoncino condominiale è utilizzato esclusivamente da un condomino, ma risulta tra i beni comuni, le spese devono comunque essere ripartite. Diversamente, se il portone è dichiarato privato, il costo ricade interamente sul singolo proprietario.

3. Esclusione di alcuni condomini dalle spese:
   Anche quando alcuni condomini possiedono accessi privati e non utilizzano il portone principale, non sempre possono essere esentati dalle spese. Infatti, la Corte d’Appello di Milano ha stabilito che elementi come portoni, scale e androni contribuiscono alla struttura complessiva dello stabile e quindi alla sicurezza e al valore dell’intero immobile.

In conclusione, la ripartizione delle spese relative ai portoni condominiali segue i millesimi, salvo diversa indicazione nel regolamento condominiale di tipo contrattuale.

Chi decide gli interventi sul portone d’ingresso condominiale?

Le decisioni relative alla riparazione, sostituzione o modifica del portone condominiale coinvolgono generalmente l’assemblea condominiale. Ecco le principali casistiche:

• Riparazioni urgenti: Se il guasto al portone compromette la sicurezza dello stabile, l’amministratore può intervenire senza il consenso dell’assemblea.
• Interventi straordinari: Per approvare lavori di ristrutturazione o la sostituzione del portone d'ingresso condominiale, è necessaria una delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
• Modifiche strutturali: Se l’intervento prevede modifiche significative,  come lo spostamento del portone e conseguente modifica ai mutui condominiali, è richiesto il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti e i due terzi del valore complessivo dell’immobile.

Portone condominiale sempre aperto: una questione di sicurezza

Il portone d'ingresso è spesso motivo di dibattito tra i condomini, specialmente quando viene lasciato aperto. Questo comportamento può rappresentare un rischio per la sicurezza, nonostante non modifichi la destinazione d’uso del portone.

Se il problema diventa ricorrente, i condomini possono proporre in assemblea l’obbligo di chiudere il portone, salvo situazioni specifiche come pulizie o traslochi. La proposta deve essere approvata con la maggioranza. In caso di inadempienza, il regolamento condominiale può prevedere sanzioni fino a 200 euro, aumentabili a 800 euro in caso di recidiva.

Manutenzione e sostituzione della serratura del portone condominiale

La sostituzione della serratura del portone ingresso condominiale è considerata manutenzione straordinaria. L’amministratore deve convocare l’assemblea e ottenere la maggioranza per deliberare l’intervento.