Art 1125 cc: ripartizione spese di soffitti, volte e solai.

L’art.1125 cc disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai all'interno del condominio. Nonostante sia una legge derogabile, raramente i regolamenti di condominio si affidano a modalità diverse rispetto a quella stabilita dall’art. 1125, la quale afferma che:

“Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”

Seguendo l’art 1125 del Codice Civile quindi tutte le spese che riguardano i soffitti, le volte e i solai devono essere equamente divisi tra i proprietari dei due appartamenti in cui, il proprietario del piano superiore si occuperà del pavimento; il proprietario dell’appartamento inferiore si occuperà dell’intonaco, della tinta e la decorazione del soffitto, per quanto riguarda invece le spese riguardanti il solaio, il soffitto e la volta, la spesa dovrà essere divisa in egual misura.  

Infatti se analizziamo la struttura dei solai hanno la funzione di dividere i due appartamenti orizzontalmente al fine di fornire da una parte sostegno e dall’altra copertura, per questo motivo i solai sono di proprietà comune dei due condomini mentre il pavimento appartiene esclusivamente al condomino del piano superiore e il soffitto al condomino del piano inferiore. 

L’ articolo 1125 cc fu introdotto in sostituzione dell’articolo 562 comma 3 del 1865, il quale stabiliva che: “il proprietario di ciascun piano o porzione di esso fa e mantiene il pavimento su cui cammina, le volte, i solai e i soffitti che coprono i luoghi di sua proprietà”. In questo modo i lavori di ristrutturazione, manutenzione e ricostruzione venivano divisi in due parti: il pavimento a carico dell’inquilino del piano superiore e l’intero solaio e il soffitto erano a carico del condomino dell’appartamento inferiore che ingiustamente doveva accollarsi la spesa in maggiore misura.

Solo in seguito ci si è accorti dell’ingiusta divisione della spesa e nel 1942 venne appunto introdotto l’articolo 1125 del Cod. Civile. Tuttavia è bene sottolineare la derogabilità dell’art.1125 come tutte le altre disposizioni riguardanti la ripartizione delle spese.  Nel caso in cui infatti tutti i condomini fossero d’accordo su un altra soluzione nella ripartizione delle spese non necessariamente dovranno attenersi a quanto stabilito dall’articolo in questione.

Sentenze e cassazioni in merito all'art. 1125 cc

Il balcone situato a piano terra non ha alcuna funzione di copertura per la proprietà condominiale sottostante. Di conseguenza, non può essere considerato destinato al servizio o al godimento collettivo. È importante notare che la presunzione di condominialità, come prevista dall'articolo 1117 del codice civile, si applica solo ai beni strumentali e accessori rispetto alle unità di proprietà esclusiva dei condomini. Allo stesso modo, non è pertinente fare riferimento alla presunzione dell'articolo 1125 del codice civile, poiché si applica alla comunione del solaio divisorio tra appartamenti sovrastante e sottostante, una situazione che non si verifica nel caso specifico (Cassazione, 5 gennaio 2011, n. 218).

In merito alla ripartizione delle spese di manutenzione dei soffitti e dei solai (articolo 1125 del codice civile), queste riguardano situazioni in cui le riparazioni non possono essere attribuite a nessun condomino specifico. Quando il danno è causato da singoli condomini, si applica il principio generale che il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha causati (Tribunale Roma Sez. XII Sent., 26 ottobre 2009).

Per quanto riguarda il lastrico di copertura, salvo indicazioni diverse nel titolo, si presume di proprietà comune secondo l'articolo 1117 del codice civile. Tuttavia, questa norma richiede una chiara comprensione del concetto di copertura di un edificio. Il sottotetto, ad esempio, non è considerato copertura a meno che non fornisca una protezione dall'ambiente esterno senza altre utilità specifiche per i condomini. Questo è particolarmente vero se il sottotetto offre benefici particolari a uno o più condomini, in tal caso la presunzione di condominialità non si applica (Appello Firenze, 4 febbraio 2009).