Casa all'asta: devo pagare il condominio? Spese ordinarie e straordinarie

L’acquisto di una casa all’asta può rappresentare un’occasione vantaggiosa dal punto di vista economico, ma nasconde anche alcuni aspetti tecnici e giuridici che è fondamentale conoscere in anticipo. Una delle domande più frequenti che si pongono i nuovi proprietari riguarda le spese condominiali: chi deve pagarle? Le spese condominiali arretrate sono a carico dell’ex proprietario o spettano a chi acquista? E soprattutto, come si distinguono le spese condominiali ordinarie da quelle straordinarie, e qual è la disciplina applicabile nel caso di immobile acquistato all’asta?

Cosa succede alle spese condominiali in caso di immobile acquistato all’asta?

Quando si procede all’acquisto di un immobile all’asta, è importante sapere che l’aggiudicatario diventa proprietario effettivo dell’immobile solo con il decreto di trasferimento, emesso dal giudice. Questo passaggio sancisce il subentro nella proprietà, e da quel momento derivano anche le relative obbligazioni, comprese quelle verso il condominio.

Tuttavia, non tutti i debiti pregressi passano automaticamente al nuovo acquirente. La legge italiana, in particolare l’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, disciplina chiaramente la responsabilità per i contributi condominiali, stabilendo che:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

In altre parole, nel caso di acquisto all’asta, le spese condominiali arretrate degli ultimi due anni (incluso l’anno in corso) possono essere richieste anche al nuovo proprietario. Questo vale tanto per le spese condominiali ordinarie quanto – in alcuni casi – per quelle straordinarie deliberate prima del trasferimento di proprietà.

Spese condominiali ordinarie e straordinarie: differenze e ripartizione

Per comprendere meglio la questione è necessario distinguere tra spese condominiali ordinarie e spese straordinarie, poiché la loro natura influisce direttamente sulla responsabilità del pagamento dopo un’asta immobiliare.

• Spese ordinarie: sono quelle relative alla gestione corrente del condominio, come la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, le spese per il riscaldamento comune, la luce delle parti comuni, ecc. In caso di immobile acquistato all’asta, le spese ordinarie dell’anno in corso e di quello precedente sono a carico dell’aggiudicatario, come previsto dalla legge.
  
  
• Spese straordinarie: si riferiscono a interventi non ricorrenti, come il rifacimento del tetto, la ristrutturazione della facciata o l’installazione di un nuovo impianto. In questo caso, è importante capire quando sono state deliberate. Se l’assemblea condominiale ha approvato la spesa prima del decreto di trasferimento, è l’ex proprietario a doverne rispondere. Tuttavia, se il pagamento viene richiesto dopo il subentro del nuovo proprietario, quest’ultimo potrebbe essere chiamato in causa dal condominio, salvo diritto di rivalsa sull’ex proprietario.
  
  

Spese condominiali arretrate in un’asta: attenzione ai rischi

L’acquisto all’asta, pur rappresentando un’opportunità economicamente vantaggiosa, può esporre l’acquirente al rischio di dover saldare spese condominiali arretrate che non erano state previste o comunicate durante la fase di aggiudicazione. Spesso, infatti, nei documenti allegati all’asta (relazione peritale, avviso di vendita, ecc.) non viene esplicitato l’ammontare esatto del debito condominiale.

Per questo motivo, è sempre consigliabile – prima di partecipare a un’asta – contattare l’amministratore del condominio per richiedere un estratto conto aggiornato, in modo da valutare con precisione l’esistenza di eventuali morosità che potrebbero ricadere sul futuro acquirente.

In un’asta, a chi spettano le spese condominiali ordinarie e straordinarie?

In base alla normativa vigente e alla giurisprudenza consolidata, la ripartizione delle spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario, in caso di asta giudiziaria, dipende essenzialmente da:

1. Data della delibera assembleare: se la delibera che approva una spesa (ordinaria o straordinaria) è anteriore al decreto di trasferimento, la responsabilità ricade in linea di principio sull’ex proprietario.
   
   
2. Data del decreto di trasferimento: da questo momento in poi il nuovo proprietario assume l’obbligo di partecipare alle spese condominiali.
   
   
3. Tipo di spesa: le spese ordinarie, se riferite a servizi fruiti successivamente al trasferimento, sono in ogni caso a carico del nuovo proprietario, anche se deliberate prima.
   
   

Pertanto, la regola generale è la seguente: le spese condominiali ordinarie e straordinarie deliberate prima del trasferimento sono a carico dell’ex proprietario, mentre quelle deliberate successivamente spettano al nuovo. Tuttavia, per le spese arretrate, il nuovo acquirente risponde in solido per l’anno in corso e quello precedente.

Asta e spese condominiali: responsabilità e strategie preventive

Se stai per partecipare a un’asta immobiliare o hai già ottenuto l’aggiudicazione, è fondamentale adottare alcune precauzioni per evitare spiacevoli sorprese legate alle spese condominiali a carico del nuovo proprietario dopo l’asta.

Ecco alcuni suggerimenti utili:

• Controlla il regolamento di condominio: alcuni condomìni prevedono regole interne per la ripartizione delle spese, che possono incidere sulla responsabilità dell’aggiudicatario.
  
  
• Richiedi documentazione completa: oltre alla perizia del CTU (consulente tecnico d’ufficio), è opportuno richiedere anche il verbale dell’ultima assemblea condominiale e i bilanci consuntivi e preventivi.
  
  
• Verifica la presenza di contenziosi in corso: se il condominio ha avviato un’azione legale contro l’ex proprietario, potresti subentrare anche in quella situazione, con relative implicazioni economiche.
  
  

Considera il supporto di un legale: per acquisti complessi o immobili con una lunga storia di morosità condominiale, il parere di un avvocato esperto in diritto condominiale può fare la differenza.