Coefficienti tabelle millesimali: ecco le tabelle e come si calcolano

Coefficienti Tabelle...

In questo articolo elencheremo e spiegheremo i coefficienti delle tabelle millesimali, utili a calcolare e comprendere le tabelle millesimali e le loro funzioni; per far ciò occorre prima spiegare nel dettaglio cosa è la tabella millesimale di un condominio.

Le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ciascun immobile espresso in millesimi e costituiscono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali e di determinazione delle maggioranze assembleari durante le riunioni condominiali.

Le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento condominiale e sono obbligatorie se il condominio supera le 10 unità.

È interesse di ogni condomino verificare e conoscere i propri millesimi infatti quella sarà l’unità di misura dell’interesse che ogni condomino ha sulle parti comuni dell’edificio in proporzione al valore della sua unità immobiliare, ovvero la sua proprietà privata. Sarà il tecnico incaricato ad eseguire il compito  di determinazione dei valori millesimali di ogni condomino che dovrà prendere in considerazione tutte le parti di proprietà esclusiva quindi oltre all’appartamento anche cantine, garage e giardino o posto auto ma solo se di proprietà esclusiva.

Calcolo tabelle millesimali con i coefficienti

Sarà il tecnico incaricato ad eseguire il compito  di determinazione dei valori millesimali di ogni condomino che dovrà prendere in considerazione tutte le parti di proprietà esclusiva quindi oltre all’appartamento anche cantine, garage e giardino o posto auto ma solo se di proprietà esclusiva.

Una volta accertate le proprietà esclusive di tutti i condomini si effettuano i rilievi metrici e si sviluppano gli elaborati grafici da cui poi si ricaveranno le superfici, le altezze, le esposizioni, le destinazioni d’uso, ecc.

Una volta calcolate tutte le superfici utili queste vanno moltiplicate per i coefficienti correttivi affinché trasformino le superfici reali in valori virtuali.

I coefficienti tabelle millesimali sono stati pubblicati dal Ministero dei lavori pubblici nella circolare del 26 marzo 1966 n.12480 con le opportune istruzioni per delineare i criteri di massima che l’incaricato deve tenere presente durante il calcolo ma mantenendo la possibilità di apportare delle modifiche a patto che giustifichi opportunamente.

L’addetto al calcolo delle tabelle millesimali dovrà accertarsi delle superfici reali e pervenire alla determinazione del costo-valore degli immobili valutando ogni singolo ambiente. Deve essere considerato non solo il costo di costruzione dell’immobile ma anche il valore effettivo che derivano dalla:

  • destinazione;
  • altezza del piano;
  • orientamento;
  • prospetto; 
  • luminosità;
  • funzionalità globale;

Vediamo insieme tutte queste caratteristiche come influiscono attraverso i loro coefficienti nelle tabelle millesimali

Coefficiente di funzionalità globale

Il coefficiente di funzionalità globale tiene conto della diversa destinazione d’uso delle unità immobiliari e pertinenze.

Tipo di unità  immobiliare Coefficiente
Appartamenti 1,000
Negozi 1,10 – 1,80
Uffici 1,10 – 1,50
Magazzini 0,50 – 0,90
Cantine 0,30 – 0,40
Soffitte 0,15
Terrazze 0,25 – 0,35

Coefficiente di destinazione/utilizzazione

Ogni spazio all’interno della proprietà poi, viene considerato in relazione alla misura della sua utilità quindi le superfici vengono moltiplicate per i coefficienti di destinazione d’uso; infatti i vani che hanno una destinazione d’uso accessoria avranno un coefficiente inferiore ad uno. Vediamo nelle tabelle millesimali il coefficiente di destinazione

Tipo di vani  Coefficienti 
Camere (soggiorni, pranzo, letti, studi etc.) 1,000
Cucina, bagni e ripostigli 0,900
Corridoi e disimpegni 0,800
Cantine e soffitte 0,45 – 0,30
Balconi coperti 0,300
Balconi scoperti 0,250
Terrazzo a livello 0,220
Giardini ed aree di rispetto 0,15 – 0,10

A questi coefficienti di destinazione per le tabelle millesimali ufficiali pubblicati dal Ministero sono stati aggiunti degli altri integrativi

Tipo di vani  Coefficienti
Ingresso 0,8
soggiorno 1,000
Camera da letto 1,000
Camera da pranzo 1,000
Salone 1,000
Studio 1,000
Cucina 0,95
Ripostiglio 0,80
Bagno 0,90
Antibagno 0,75
Cabina armadio 0,75
Corridoio 0,75
Disimpegno 0,75
Box auto 0,5
Ufficio 1,3
Negozi 1,5

Tabelle millesimali: coefficienti di altezza

Attraversi i coefficienti di altezza si possono fare delle modifiche sul valore dell’immobile, aumentando all’aumentare dell’altezza, vediamo come: 

Altezza Coefficiente
H>3.5 m 1,1
2.7 m<H<3.5 m 1,000
2 m <H<2.7 m 0,9
1.5 m <H<2 m 0,5
H<1.5 m 0

Tabelle millesimali: coefficienti di piano

Oltre a considerare l'altezza bisognerà prendere in considerazione il piano in cui si trova l'immobile, considerando la comodità di accesso al proprio immobile, l'utilizzo e quindi la spesa dell'ascensore, la luminosità o anche il panorama che offre. In questo elenco di coefficienti ti tabelle millesimali viene fatta una distinzione tra: edifici con ascensore o edifici senza ascensore; vediamoli.

Piano con ascensore Coefficiente
Interrato 0,730
Piano terra 0,850
Primo piano  0,950
Secondo piano 1,000
Terzo piano 0,950

Piano senza ascensore Coefficiente
Interrato 0,730
Piano terra 0,850
Primo piano  1,000
Secondo piano 0,950
Terzo piano 0,900

Tabelle millesimali: coefficienti di orientamento

Anche la posizione rispetto ai punti cardinali di ogni singolo vano influisce sulla valutazione dell’immobile e sul calcolo dei millesimali poichè questo aspetto influenza la luce e il calore che arrivano alle stanze.

 

Orientamento Coefficiente
Nord 0,900
Sud 1,000
Est 0,950
Ovest 0,950
Interni 0,750

Tabelle millesimali: coefficiente di prospetto

Il coefficiente di prospetto nelle tabelle millesimali serve ad aggiungere valore all’immobile nel caso in cui l’immobile affacciasse su una vista panoramica, su una piazza principale o un giardino, vediamo in che modo:

Prospetto Coefficiente
affaccio su giardini, vedute panoramiche, strade 1,000-0,95
affaccio su zone di rispetto 0,90 - 0,85
affaccio su cortili 0,85
affaccio su chiostrine 0,80
locali senza finestre, cantinati e autorimesse  0,75

Tabelle millesimali: coefficiente di luminosità

Il coefficiente di luminosità tiene conto della luce che penetra nei vari ambienti in base alle finestre, alla loro esposizione e alla loro grandezza ma anche alla grandezza del vano che si calcola attraverso la divisione tra la superficie dell’ambiente e la superficie finestrata, tale cofficiente viene riconosciuto con la lettera K. Vediamo i coefficienti tabelle millesimali:

K = Sf / Sa Coefficiente
K minore di 6 1,000
K compreso tra 7 e 6 0,950
K compreso tra 8 e 7 0,900
K compreso tra 9 e 8 0,850
K maggiore di 9 0,700
Spazi aperti: balconi, terrazze 1,000
Locali senza finestre 0,550

Tutte queste tabelle elencano tutti i coefficienti tabelle millesimali utili all'ottenimento dei millesimi di ogni singolo condomino.

Condividi questo articolo:

Articoli simili: