Acquistare una casa: i passaggi da dover compiere

Quando si intende acquistare casa, è raro che si disponga di tutta la liquidità per poterla comprare. Di conseguenza la soluzione per concludere la compravendita è quella di accendere un mutuo per la casa.

Acquistare casa prevede quindi il ricorso al mutuo. Il mutuo casa è sostanzialmente un contratto che si sottoscrive tra un soggetto e un intermediario, quindi tra due parti che si impegnano a rispettarne i termini. Il soggetto, il mutuatario è colui che si rivolge ad un istituto di credito per ottenere il finanziamento, e l’intermediario, il mutuante è colui che eroga il prestito, quindi una banca.

Il fine del contratto prevede che il mutuatario assuma l’obbligo di restituire al mutuante il denaro prestato con lo scopo di acquistare casa. Inoltre essendo il prestito a titolo oneroso, alla somma di denaro da restituire si somma la maturazione degli interessi.

Tutti possono accendere un mutuo per acquistare casa, purché si dimostri che si hanno le possibilità di restituire il finanziamento e gli interessi nel tempo e nelle modalità sottoscritte nel contratto. Parlando in generale, le banche corrispondono un importo non superiore all’80% del valore complessivo dell’immobile, che dovrà essere accuratamente verificato con tramite una perizia di un professionista.

Si possono trovare mutui per l’acquisto casa anche del 100%, ma più sono alte le percentuali del mutuo più onerosi saranno i tassi di interesse e le garanzie in merito, quindi meno favorevoli nel risarcimento del debito.

Il consiglio è che prima di muoversi per acquistare casa e di accendere un mutuo, bisogna essere sicuri delle proprie possibilità, del proprio reddito e degli impegni finanziari da intraprendere. Questo perché, in base alla documentazione che vi richiederanno, le rate andranno a coprire non più di un terzo del reddito disponibile, a fronte di garantire al mutuatario di continuare la sua vita con tranquillità economica.

Per avere più approfondimenti sul mutuo leggi: Mutuo casa i vari requisiti e la garanzia

Acquistare una casa: il rogito ovvero l’atto della compravendita

Quando si acquista una casa si compie un atto di compravendita. Ovvero, la compravendita è quel contratto che ha come oggetto l’acquisto della casa, della proprietà, verso il corrispettivo del valore in denaro.

Acquistare una casa prevede quindi uno scambio, tra oggetto e denaro. La compravendita è regolata dagli articoli dal 1470 al 1509 del codice civile e si compone di due parti:

Il venditore, è colui che trasferisce la proprietà ed è chiamato anche alienante. Come obbligo ha quello di dare la casa acquistata, o più in generale il bene, senza vizi, accompagnata da tutta la documentazione di titoli, pertinenze e accessori.
Il compratore, è al contrario colui che compra il bene, quindi ha come obbligo quello di pagare la somma stipulata consensualmente.

Quando si vuole acquistare casa la compravendita deve essere redatta con un atto pubblico, quindi è necessaria la presenza di un notaio, senza di esso e senza la forma scritta dell’atto la compravendita non sussiste.

L’acquisto di una casa tramite compravendita può seguire due modalità:

Tramite trattativa diretta, e da come si può evincere, l’accordo è stipulato direttamente tra i due interessati senza intermediari.
Tramite l’intervento di un’agenzia, quindi l’acquisto della casa avviene tramite un intermediario che si occupa di tutta la parte organizzativa, pubblicitaria e di vendita. Chiedendo per questo una provvigione in percentuale sul prezzo di acquisto. In genere questa è corrisposta sia dal venditore sia dal compratore.

L’atto pubblico, coma abbiamo detto, formalizza l’acquisto della casa, ed è anche chiamato rogito. Il rogito ha la sua documentazione, che dovrà contenere: il valore di cessione dell’immobile; le modalità di pagamento; i dati dell’eventuale intermediario a cui ci si è rivolti per la compravendita e le spese sostenute. In caso per l’acquisto della casa si sia dovuto stipulare un contratto di mutuo, quest’ultimo atto viene formalizzato subito dopo il contratto di compravendita, in modo che l’erogazione del finanziamento possa avvenire a partire dal momento in cui l’acquirente diventa effettivamente proprietario.

Acquistare casa e i valori delle imposte

Quando ci si appresta ad acquistare casa, ci sono dei pagamenti obbligatori che sono le imposte, le quali variano di percentuali e oneri in base alla destinazione dell’immobile o del venditore.

Se si acquista la prima casa, si può beneficiare di un regime fiscale agevolato, che consente di pagare le imposte ad un costo inferiore, nonché avere agevolazioni sul mutuo prima casa. Facciamo degli esempi in base alla tipologia di venditore.

Acquistare casa tramite un privato:

IVA esente
imposta di registro del 2%
imposta ipotecaria fissa di 50 euro
imposta catastale fissa di 50 euro

Acquistare casa tramite un’impresa costruttrice entro i cinque anni dalla fine dei lavori e/o che opta per l'IVA

IVA del 4%
imposta di registro fissa di 200 euro
imposta ipotecaria fissa di 200 euro
imposta catastale fissa di 200 euro

Acquistare casa da impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori che non prevede l’IVA:

in questo caso l’acquisto della casa sarà esente da IVA, con l’imposta di registro del 2%, quella ipotecaria fissa e catastale fissa di 50 euro.

Quindi i costi sono più bassi rispetto all’acquisto di un immobile non destinato alla prima casa, dove l’IVA arriva a percentuali del 9% e 10% e le imposte rimangono più o meno degli stessi importi.