Comprare casa all'estero, in Romania prezzi in rallentamento

Il prezzo medio di vendita degli appartamenti in Romania è aumentato di soli 3,07 punti percentuali nel corso del 2018. Certo, si tratta pur sempre di una proporzione che qui in Italia sarebbe da “sogno” (rimandiamo per questa motivazione al nostro approfondimento pubblicato proprio ieri), ma in Romania questo equivale a un forte rallentamento rispetto agli aumenti del 7,3 per cento che abbiamo avuto modo di commentare in riferimento al 2017, o ancora dell'11,01 per cento nel 2016 e del 7,74 per cento nel 2015, in un contesto di rallentamento della domanda. Su base trimestrale, i prezzi delle case rumene sono aumentati dell'1 per cento nell'ultimo trimestre del 2018.

Crescita media annua

Scendendo in maniera ancora più dettagliata sull’andamento del mercato immobiliare del Paese, rileviamo come la crescita media annua dei prezzi delle case in Romania è stata pari all'8,7 per cento dal 2015 al 2017. La forte performance della Romania negli ultimi tre anni è un rimbalzo molto importante rispetto alle precedenti drammatiche cadute. Ricordiamo infatti che i prezzi dper centoelle case sono scesi del 24,22 per cento nel 2009, del 22,08 per cento nel 2010, del 6,99 per cento nel 2011, del 5,96 per cento nel 2012, del 10,43 per cento nel 2013 e dell’1,59 per cento nel 2014.

Insomma, un periodo evidentemente nero per il mercato immobiliare del Paese, cui ha fatto seguito una ripresa in parte tecnica: solo nel 2015 il mercato immobiliare ha iniziato a riprendersi, cercando di recuperare una parte della quota persa negli esercizi precedenti. Quota che, per intenderci, ancora non è stata recuperata interamente dalle prestazioni degli anni più recenti: il rallentamento che abbiamo avuto modo di commentare in relazione al 2018 fa dunque auspicare che in realtà non si verificherà una chiusura del cerchio per quanto attiene i valori del mercato immobiliare dopo il picco del 2009 – 2014.

Cala la domanda

A preoccupare gli analisti del mercato immobiliare europeo è il fatto che nel terzo trimestre del 2018, secondo la piattaforma di intelligence immobiliare Analize Imobiliare, la domanda di abitazioni residenziali (ovvero la domanda che comprende sia le case unifamiliari che gli appartamenti) nei maggiori centri regionali della Romania, è diminuita del 2per cento rispetto all'anno precedente. D'altra parte, l'attività di edilizia residenziale è rimata forte. Nel 2018, secondo l'Istituto Nazionale di Statistica (INS), il numero e la superficie dei permessi di costruzione residenziale in Romania sono aumentati rispettivamente del 2,6% e del 9,5per cento.

Insomma, nel mercato immobiliare romeno i costruttori sembrano voler continuare a scommettere, ma in una condizione di evidente contrazione della domanda da parte degli acquirenti. Una base non proprio ideale per quanto concerne lo sviluppo delle quotazioni, visto e considerato che con una simile statistica rischia di acuirsi il gap tra la domanda e l’offerta e, dunque, rischia di ingenerarsi una nuova pressione al ribasso dei prezzi delle case.

A rendere ancora più complicata l’analisi di quello che potrebbe avvenire nel mercato immobiliare della Roma è il fatto che la crescita economica è rimasta pur robusta nel 2018, ma ha subito un forte rallentamento rispetto alla crescita record dell'anno precedente, dato che l'effetto delle agevolazioni fiscali e degli aumenti salariali ha iniziato a svanire. Nel 2018 l'economia è dunque cresciuta di circa il 3,6per cento rispetto all'anno precedente, contro tassi di crescita annua del 7,3per cento nel 2017 e del 4,8per cento nel 2016, secondo la Commissione Europea (CE). L'economia dovrebbe espandersi di circa la stessa progressione quest’anno, forse arrivando ad accelerare al 3,8per cento.

I dati in Slovacchia

A proposito di Europa Centro Orientale, contestualmente ai dati della Romania sono arrivati in pubblicazione anche quelli della Slovacchia, cui dedichiamo un breve cenno.

Qui è infatti emerso come i prezzi delle case siano aumentati di un robusto 5,27per cento nel 2018, contro aumenti del 2,43per cento nel 2017, del 5,95per cento nel 2016, dell'1,65per cento nel 2015 e dello 0,29per cento nel 2014. Nell'ultimo trimestre, i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati dell'1,99per cento. La domanda di immobili continua a crescere sia da parte degli acquirenti locali che degli investitori stranieri, secondo quanto suggeriscono alcuni esperti immobiliari locali.

Bene anche il mercato creditizio di supporto all’immobiliare. Nel dicembre 2018, secondo la Banca Centrale Europea, l'ammontare totale dei prestiti per l'edilizia abitativa è aumentato dell'11,4per cento a 28,27 miliardi di euro rispetto all'anno precedente. Nonostante ciò, la Slovacchia ha ancora uno dei rapporti mutui ipotecario-pIL più bassi dell'UE, con circa il 31per cento del PIL nel 2018, di gran lunga inferiore al rapporto UE 28 di circa il 50per cento.

Concludiamo rammentando come la Slovacchia sia ancora protagonista di una forte crescita economica. Secondo le stime della Commissione europea, infatti, l'economia slovacca è cresciuta del 4,2per cento nel 2018, a fronte di una crescita annua del 3,2per cento nel 2017. La crescita economica è prevista al 4,1per cento quest'anno.