Contratto di locazione cedolare secca: cos'è e come funziona?

La registrazione del contratto di locazione deve essere obbligatoriamente effettuata, nel caso in cui la locazione superi la durata di 30 giorni. 

La registrazione del contratto di locazione deve essere effettuata presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate; il locatore e il locatario dovranno recarsi presso gli uffici ed effettuare la registrazione; entrambi sono tenuti al versamento dell’imposta di registro e di bollo; questa spesa può essere ovviata nel caso in cui si opti per l’applicazione della cedolare secca. 

Il contratto di locazione con cedolare secca è un regime facoltativo e  va a sostituire alcune delle imposte generate dal contratto di locazione, come l’Irpef  e l’imposta di registro e l’imposta di bollo. 

Vediamo nel dettaglio quali imposte sostituisce la cedolare secca:

• Irpef ( imposta sul reddito delle persone fisiche calcolata in base al reddito);
• Imposta di registro (2% del canone di locazione annuo);
• Addizionali regionali e comunali;
• Imposta di bollo (da applicare sul contratto ogni 4 facciate);
• Imposte di registro sulle proroghe o risoluzioni del contratto di locazione (solitamente quota fissa di 67€).

Cosa non sostituisce la cedolare secca:

• IMU 
• Marche da bollo delle ricevute affitti 
• Imposta di registro per la cessione del contratto di locazione

Cosa implica la cedolare secca?

Scegliendo di registrare il contratto di locazione con cedolare secca si rinuncia alla possibilità di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione (nonostante sia previsto da contratto).

Quanto dura l’opzione della cedolare secca?

Scegliendo di registrare il contratto di locazione con cedolare secca, tale agevolazione durerà per l’intera durata del contratto ma il locatore avrà la possibilità di revocare l’opzione a scadenza di ogni anno o nelle annualità successive a quello di inizio contratto: infatti è possibile, nei contratti pluriennali, di optare per la cedolare secca anche negli anni successivi alla stipula del contratto. In caso di proroga del contratto bisognerà invece confermare la cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Alla registrazione del contratto, o anche in un secondo momento, il locatore dovrà compilare il modulo RLI  e consegnarlo o trasmetterlo all’Agenzia delle Entrate. 

Tale opzione non sarà valida se il locatore non avrà provveduto prima alla spedizione di una raccomandata all’inquilino in quale dichiara di rinunciare agli aggiornamenti del canone contrattuale per tutta la durata della opzione di cedolare secca.

Chi può scegliere la cedolare secca nel contratto di locazione?

Per quali contratti di locazione è possibile optare per la cedolare secca? In linea di massima è possibile utilizzare la cedolare secca per tutti i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo; quindi:

1. Contratto di locazione a canone libero con cedolare secca:
2. Contratto di locazione a canone concordato con cedolare secca;
3. Contratto di locazione transitorio con cedolare secca;
4. Contratto di locazione per studenti con cedolare secca;
5. Contratto di locazione per uso turistico con cedolare secca;

Il contratto di locazione con cedolare secca può essere esercitato su tutti gli immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 ad A9 e la A11. Viene esclusa la A10 perché si tratta di uffici  e studi privati. Tutte devono essere locate ad uso abitativo. Per quanto riguarda invece i contratti di locazione ad uso commerciale, sarà necessario che il contratto sia stipulato nel 2019 e che l’immobile appartenga alla categoria catastale C/1 [negozi e botteghe] con superficie non maggiore di 600 mq. Questa opzione sui contratti di locazione commerciale non è stata però riconfermata nel 2020.

Nel caso in cui l’immobile sia cointestato è necessario che l’opzione di cedolare secca deve essere esercitata da entrambi i locatori; nel caso in cui uno dei due non lo facesse sarebbe obbligato a versare l’imposta di registro calcolata sulla percentuale di possesso dell’immobile.

Quali sono le alternative alla cedolare secca?

Nel caso in cui il locatore non richieda l’opzione della cedolare secca dovrà provvedere al pagamento di tutte le imposte; l’unico sconto che potrà ottenere sarà la riduzione del canone di locazione del 5%. Nel caso invece dei contratti di locazione a canone concordato, senza la cedolare secca è prevista una riduzione delle imposte del 30%.

Quanto costa la registrazione del contratto di locazione con  cedolare secca?

Nel caso in cui si opti per la registrazione del contratto di locazione con cedolare secca sicuramente si avranno diversi vantaggi rispetto al regime fiscale ordinario IRPEF.

Infatti tale opzione permette di sostituire l’irpef, le addizionali, le imposte di registro e quelle di bollo con un’unica imposta:

Imposta sostitutiva del 21% del canone: per i contratti di locazione a canone libero;

Imposta sostitutiva del 10% del canone: per i contratti di locazione a canone concordato o per i contratti nei comuni ad alta tensione abitativa o con poche disponibilità abitative.  (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988)

I Comuni  con poche disponibilità abitative sono:

• Bari
• Bologna
• Catania
• Firenze
• Genova
• Milano
• Napoli
• Palermo
• Roma
• Torino
• Venezia
• Tutti comuni confinanti con quelli elencati

Il vantaggio più importante della cedolare secca però è che il reddito assoggettato a cedolare viene escluso dal reddito complessivo.