Difformità catastali: rischi della vendita di un immobile

Durante la compravendita di un immobile è importante verificare che non ci siano difformità catastali, per questo è importante capirne bene il significato. 

Cosa sono le difformità catastali? 

Si dice difformità catastale la non corrispondenza tra l’immobile effettivo e la sua documentazione catastale; infatti prima della compravendita di un immobile bisognerà accertarsi che non ci siano differenze su quanto dichiarato sui documenti e su quello che realmente è l’immobile. 

Per poter verificare che non ci sia nessuna difformità, si dovrà consultare sia la visura catastale ( dati anagrafici degli intestatari, toponomastica e titolarità dell’immobile) sia la planimetria catastale, ovvero quel documento in cui viene riportata graficamente l’abitazione; in sintesi bisognerà verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto e la documentazione catastale.

Difformità catastali durante la compravendita

È importante verificare la conformità catastale già durante il compromesso della compravendita al fine di evitare ritardi nel caso in cui si dovesse rimediare alle difformità catastali, per farlo solitamente ci si serve di un tecnico abilitato che redige un attestato di conformità e dichiara la corrispondenza esatta tra lo stato di fatto e la dichiarazione catastale. Purtroppo però ad oggi sono tantissimi gli immobili con abusi edilizi e difformità poiché, in passato, la struttura degli immobili veniva  modificata senza alcuna richiesta al Comune e senza richiedere l’aggiornamento della planimetria catastale. 

Comprare casa con una difformità catastale

Se vuoi comprare una casa ma questa possiede delle difformità catastali  è tuo diritto che il proprietario dell’immobile provveda all’aggiornamento della documentazione catastale prima del rogito; potrai inserire una clausola sospensiva del preliminare al fine di accertarti che venga eseguito l’aggiornamento catastale. 

Nel caso in cui tu abbia invece comprato una casa senza fare i dovuti accertamenti e ti accorgi solo in seguito delle difformità catastali diventerai possessore anche degli abusi edilizi e quindi l’unico responsabile.

Vendere casa con una difformità catastale

Prima di vendere un immobile esegui tutte le verifiche necessarie prima di prendere qualsiasi accordo, evitando così perdite di tempo e ipotetiche problematiche.

Come sanare le difformità catastali

È importante ricordare che la regolarità urbanistica/edilizia non sottintende automaticamente anche quella catastale e viceversa, quindi nel caso in cui si tratti di una irregolarità urbanistica le eventuali variazioni per difformità del catasto si possono facilmente risolvere richiedendo un’istanza di correzione della visura catastale; se invece ad essere difforme dal reale è la planimetria, le cose potrebbero esser più complicate. Vediamo tutti i casi possibili:

1. Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto dei luoghi bisognerà  provvedere alla regolarizzazione edilizia (se realizzabile) e successivamente ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.
2. Se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dei luoghi, si dovrà procedere solo alla regolarizzazione edilizia ( se realizzabile).

Bisogna poi distinguere le difformità catastali di minima entità e difformità catastali rilevanti; ad indicarlo è proprio l’Agenzia delle Entrate che attua questa distinzione in base a se comporta una modifica alla rendita catastale.

Quindi vengono definite difformità catastali di entità minima tutte le quelle che non hanno comportato:

• aumento/diminuzione del numero dei vani
• cambi di destinazione d’uso
• aumento della superficie calpestabile
• variazione del numero di unità 

Se le difformità sono di entità minima è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale o basterà rivolgersi ad un tecnico per redigere un atto di conformità senza il bisogno di ripresentare la planimetria catastale.

 Se invece si tratta di una difformità rilevante il tecnico incaricato dovrà presentare una nuova planimetria catastale e nel caso ci fosse anche una difformità urbanistica bisognerà presentare una sanatoria. Per ottenere la sanatoria sarà necessaria la doppia conformità che prevede il rispetto delle normative. Se invece l’abuso vìola ne normative in atto al momento o nel periodo in cui è stata apportata la modifica sarà necessario il condono.