Donare un immobile è possibile? Tutto quello che c'è da sapere

Donazione immobile

Il sogno di avere una casa di proprietà è un desiderio che gran parte degli italiani hanno nel cassetto. Ma lo sapevi che non esiste solamente la compravendita? Infatti nel mercato immobiliare è previsto che un immobile può essere ottenuto anche tramite eredità o donazione.

La donazione viene utilizzata spesso quando si vuole fare un dono dell’immobile ad un familiare o una persona casa, ed è un atto molto diffuso da quelle famiglie che vogliono essere sicure che i propri beni siano intestati ad alcune persone scelte mentre ancora si è in vita. Come ogni atto, ci sono degli oneri da dover sostenere, anche da parte di chi beneficia del dono, e variano in base al grado di parentela. Ad esempio, il costo delle tasse di donazione ad un figlio risultano differenti rispetto a quelle da pagare verso un fratello o sorella.

Donazione di un immobile: in cosa consiste

Si tratta di un contratto a tutti gli effetti, in cui il donante, cioè la persona che dona, cede in maniera gratuita il bene prescelto. La donazione non è limitata agli immobili come case, ville, appartamenti, alloggi, terreni agricoli ed edificabili, ma può essere effettuata per:

  • qualsiasi diritto come quello d’abitazione, uso o uso frutto di una casa e cosi via
  • assunzione di un obbligo verso chi riceve (il quale vedrà crescere il proprio patrimonio)

si possono donare tutti i tipi di immobili che si posseggono al momento della donazione, quelli che si deciderà di avere in futuro non sono oggetti ammessi all’atto.

Essendo un contratto è prevista, quasi sempre, la presenza di un notaio con gli annessi testimoni. Quasi sempre, perché la sua presenza non è richiesta in caso di donazione mutuale, cioè quelle donazioni di valore modesto che non incidono sul patrimonio di chi dona.

Per donare bisogna avere determinati requisiti: chi può donare e chi può ricevere?

Possono donare un immobile tutti coloro che hanno la capacità di intendere e di volere, quindi ad esclusione di:

  • i minorenni;
  • interdetti;
  • inabilitati;
  • persone private della disponibilità dei propri beni.

Sono ammesse anche le persone giuridiche, quindi società ed associazioni, purché siano previste nello statuto o nell’atto costitutivo.

Possono ricevere diversi destinatari tra cui figli ancora non concepiti o nati. I minori possono ricevere il bene solo attraverso una donazione dei genitori, o se autorizzati da un giudice, tramite i legali.

Queste donazioni posso essere di due tipologie

  • dirette
  • indirette

quelle dirette, lo dice il nome, sono donazioni che avvengono quando ad esempio regaliamo un immobile ad un altra persona. Avvengono con un atto pubblico davanti ad un notaio con due testimoni. C’è quindi un passaggio diretto del bene immobile.

Al contrario, quelle indirette, avvengono quando la donazione non è il fine principale dell’azione. Ad esempio se un genitore compra una casa e la intesta ad un figlio. I pagamenti del regalo vengono effettuati a nome del padre e chi ne usufruisce è il figlio. In questo caso non è necessario l’atto notarile.

Oltre ai requisiti è possibile che per accedere al contratto ci siano delle clausole da rispettare

Per legge i contratti di donazione possono essere sottoposti a delle clausole con le quali il donante può vincolare la donazione a determinati requisiti. Per esempio è possibile trovare:

  • condizioni sospensive, ossia la donazione avverrà solo se chi riceve completerà alcune azioni (come ad esempio con la clausola di ristrutturare);
  • condizioni risolutive, ossia prevedere il termine della donazione se non di compiono delle azioni;
  • termini iniziali e finali: prescrivere le date di inizio e/o fine della donazione
  • donazione modale: chi riceve deve comportarsi in un certo modo per poter non perdere la donazione.

Donare un immobile, quando cosa un atto?

Come accennato, la donazione dell'immobile non è gratuita ma ci sono costi da sostenere e sono variabili. Infatti dipendono dal grado di parentela, cioè dal rapporto che c’è tra chi dona e chi riceve la donazione. Se il dono supera delle quote massime di aliquota e franchigia, diventa tassabile per la parte che eccede del valore:

  • donazione in linea retta, figli, genitori, coniuge, ascendenti e discendenti: vedono il 4% di aliquota e franchigia fino a € 1.000.000,00 di valore della donazione. Viene tassata al 4% quella parte che supera la quota di franchigia.
  • Fratelli e sorelle, parenti fino al quarto grado, affini in linea collaterale fino a terzo grado: hanno il 6% di tassazione ma senza franchigia.
  • Soggetto portatore di handicap grave riconosciuto dalla legge: la tassazione di applica ad al superamento di una quota fissa (€ 1.500.000) a prescindere dal grado di parentela.
  • Per tutti gli altri beneficiari della donazione: la tassazione è all’8 per cento.

In più vanno calcolati i costi dell’imposta di registro ipotecaria e catastale e quelli del notaio.

Donazione immobiliare: come funziona la revoca, la riduzione e restituzione

In quando bene donato, l’immobile della donazione può essere revocato se non di risolvono le clausole imposte e per altri due seguenti motivi.

Il primo si basa sull’ingratitudine del ricevente la donazione. Ossia quando questo compie atti gravi e violenti nei confronti del donatore o del suo patrimonio come: tutti i reati in cui sono applicabili le norme penali dell’omicidio; denunce e testimonianze che impongono l’ergastolo; se la denuncia è avvenuta per falsa testimonianza o calunnia con reclusione di minimo tre anni.

Il secondo motivo vede la revoca del bene donato per sopravvivenza dei figli. Accade quando la persona che ha donato l’immobile non sapeva di avere discendenti o figli legittimi nel periodo dell’avvenuta donazione.

Riduzione e restituzione dell’immobile donato

I casi precedenti non sono gli unici in cui chi riceve la donazione dell’immobile potrebbe perderlo. A tutela del bene e del donante può verificarsi la riduzione e la restituzione. Gli eredi legittimi secondo l’art.556 del codice civile, ascendono ad una quota legittima di eredità, che comprende anche oltre ai beni posseduti anche quelli donati di un determinato peso economico.

Ad esempio se entro dieci anni dalla morte del donante gli eredi legittimi risultano in qualche modo danneggiati nelle quote che spettano loro, possono ricorrere alle azioni di riduzione e restituzione

  • Riduzione: viene applicata a favore delle quote legittime rendendo inefficaci le donazioni qualora queste le danneggino;
  • Restituzione: permette di recuperare i beni immobiliari donati che invece aspettavano a dei legittimi. Viene applicata anche a terzi, in caso che questi beni vengano venuti o ceduti a loro volta.

Attenzione, le azioni di restituzione non possono essere intraprese se sono passati 20 anni dalla data di trascrizione della donazione. Per un maggiore approfondimento scorpi cosa sono le tasse di successione e come puoi evitarle

Condividi questo articolo:

Articoli simili: