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Immobiliare commerciale, i trend in Europa nel 2019

Come si evolverà il mercato immobiliare commerciale in Europa nel 2019? Per poter fare il punto su tale situazione Savills ha recentemente formulato un’interessante analisi, soffermandosi in particolar modo sul trend degli uffici nei quartieri commerciali centrali, dei quartieri residenziali, dell'uso misto, della logistica, dello spazio come servizio e della mancanza di immobili di prima qualità, qualificando tali elementi come sei dei principali trend che probabilmente saremo destinati a vedere nel mercato europeo degli investimenti immobiliari commerciali nel 2019.

Uffici di prima qualità

Cominciamo con il segnalare che il consulente immobiliare internazionale ha previsto che gli uffici di prima qualità, di livello elevato, continueranno ad essere la "prima scelta" per gli investitori principali, in particolare in Germania e nelle città del Sud Europa.

Gli investitori a valore aggiunto potrebbero concentrarsi sugli immobili legati maggiormente al settore del trasporto e dello stoccaggio nei mercati dell'Europa centrale e orientale (Polonia, Repubblica Ceca, Romania su tutti), mentre le ristrutturazioni e i nuovi sviluppi sembrano essere le uniche strade per ottenere rendimenti più elevati per gli investitori che puntano alla speculazione, piuttosto che alla graduale maturazione dei profitti nel lungo termine.

Nel frattempo, gli uffici vacanti sono ai minimi storici, i canoni di locazione degli uffici principali sono in aumento e la nuova offerta sarà sufficiente a coprire lo spazio necessario per la creazione di nuovi posti di lavoro in tutta Europa. Insomma, un quadro che sembra essere piuttosto confortante per chi vuole guardare più da vicino questo settore.

Rendimenti investimenti immobiliari commerciali

Eri Mitsostergiou, direttore della struttura European Research di Savills, afferma in tal proposito che il ritorno medio degli uffici è al minimo storico in Europa (3,65% nel terzo trimestre del 2018). Nonostante ciò, tale segmento rimarrà uno dei migliori nel 2019, soprattutto per le strategie avverse al rischio.

Analogamente, i tassi medi di uffici vacanti in Europa sono ai minimi storici del 5,9%, con Berlino (1,4%), Amburgo (4,5%), Monaco (2,5%) e Stoccolma (3%) che non hanno quasi nessuno spazio disponibile nel comparto degli uffici.

Di conseguenza, il direttore si attende che gli affitti degli uffici principali in Europa continuino a crescere, in media del 3,4% quest'anno, con Milano che probabilmente vedrà aumentare gli affitti degli uffici principali del 9,1%, Francoforte, Barcellona, Londra West End, Dublino e Madrid di oltre il 6%, Amburgo, Lisbona, Monaco, Dusseldorf e Amsterdam di circa il 4% e Colonia, Varsavia e Copenaghen di circa il 2%".

Cresce la quota della logistica

Savills osserva ancora che la quota della logistica nell'attività di investimento europea è già salita a quasi il 14% del totale e si prevede che cresca ancora di più nei prossimi 12 mesi. I principali rendimenti industriali sono scesi in media al 5,3% in tutta Europa, ossia 148 bps al di sotto della media decennale. Il consulente immobiliare internazionale prevede che la domanda da parte degli utilizzatori e degli investitori rimarrà forte, considerato che la quota del commercio elettronico continua ad aumentare in tutti i Paesi europei.

Il manager di Savills continua poi affermando che la concorrenza tra le città per attrarre investitori internazionali e nazionali incrementerà durante tutto l’anno e, in particolar modo, le città in cui i governi locali e gli attori del mercato lavorano insieme per sviluppare nuove aree e riqualificare gli spazi esistenti al fine di creare comunità intelligenti e vivibili si distingueranno dalle altre. Allo stesso tempo, il modello di economia on-demand sta causando disagi all'industria: gli utilizzatori si aspettano accesso ai servizi, flessibilità e personalizzazione. Stanno emergendo nuovi tipi di utilizzo e gestione dello spazio e gli investitori stanno diventando sempre più operatori per massimizzare le prestazioni dei loro beni.

Un mercato sempre più competitivo

Fa eco Marcus Lemli, Savills Head of investment for Europe e CEO di Savills per la Germania, che in una nota afferma come il mercato è destinato a rimanere competitivo per gli investitori nel 2019. La mancanza di offerta di beni di prima qualità porterà un maggior numero di investitori verso settori di nicchia, città secondarie e opportunità di sviluppo.

Le strategie di investimento resilienti dovrebbero prendere in considerazione non solo i cicli immobiliari, ma anche i cambiamenti strutturali a lungo termine – afferma ancora Lemli, per poi soffermarsi come in Europa sono emersi e si sono ampliati nuovi tipi di utilizzo degli immobili, in risposta ai cambiamenti demografici e tecnologici come il co-working, il co-living, le comunità pensionistiche, gli alloggi per studenti costruiti ad hoc e i concetti di uso misto, solo per citarne alcuni.

Dal punto di vista dell'investitore, questi tipi di proprietà non sono solo alternative al portafoglio immobiliare tradizionale, ma diventano il nuovo mainstream in quanto dimostrano di rispondere con successo ai cambiamenti strutturali dei driver della domanda – conclude infine Lemli.

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