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Immobiliare Commerciale Italia: i dati 2020 e le previsioni 2021

Come abbiamo già anticipato in alcuni altri dossier presenti sul nostro sito, il 2020 ha prodotto un grave impatto sul mercato immobiliare ma, tutto sommato, gli effetti della pandemia non hanno mandato a picco né le transazioni né i valori.

Una riflessione che vale ancora di più per quanto concerne gli investimenti negli immobili commerciali, tanto che se alla fine del 2020 il valore complessivo delle operazioni di investimento commerciale era:

- pari a quello di due anni fa;

- superiore del 15% rispetto alla media degli ultimi 10 anni;

- in flessione del 30% rispetto al picco record toccato nel corso del 2019.

Insomma, una fotografia che ha mostrato come nel 2020 il comparto abbia effettivamente rilevato un passo indietro, ma senza che questo sia piegato in una condizione di profondo rosso. Tra i segmenti più colpiti c’è comunque l’alberghiero e il retail, mentre gli altri hanno retto meglio l’impatto della pandemia.

Meglio la logistica

Tra questi “altri”, un cenno di particolare rilievo è attribuibile certamente alla logistica, che si conferma come l’asset maggiormente resiliente nel 2020, superando addirittura il volume delle transazioni che erano state riscontrate nel precedente 2019.

Il merito è anche degli investimenti (1,4 miliardi di euro) provenienti da operatori stranieri, che hanno dunque permesso di celebrare un 2020 con il segno più.

Male il retail

Come anticipato, fa sicuramente peggio il retail, che secondo l’analisi condotta da Cbre ha fatto registrare nel corso del 2020 degli investimenti per 1,4 miliardi di euro, in contrazione del 29% rispetto a quanto contabilizzato nel corso del 2019. Durante l’anno non si sono infatti registrate delle transazioni significative sui centri commerciali (circa 300 milioni di euro), mentre a condurre i volumi sono state le operazioni sulla GOD e quelle super core high street (circa 345 milioni di euro).

L’alberghiero il settore più penalizzato

Ad andare particolarmente male, e intuibilmente peggio perfino del retail, è poi stato il settore alberghiero. Il Covid-19 si è abbattuto in maniera significativamente grave sugli hotel e sulle altre strutture ricettive, tanto che in termini di volumi il settore ha complessivamente valorizzato impieghi per 750 milioni di euro, con una flessione dell’80% rispetto a quanto avvenne nel corso dell’anno precedente, quando furono invece toccati record storici.

Con il passo indietro realizzato dal comparto nel corso del 2020, questa classe di attività è dunque tornata sui livelli che erano stati riscontrati a metà dello scorso decennio.

In ogni caso, c’è discreta fiducia tra gli operatori, convinti che la tendenza potrà invertirsi nel breve termine grazie a un interesse nazionale e internazionale nei confronti del turismo italiano che è sempre piuttosto alto, e che potrebbe dunque concretizzarsi presto in nuovi investimenti non appena la situazione generale subirà un miglioramento.

Come sono andati gli uffici

Un cenno particolare è poi attribuibile agli uffici. In questo comparto gli investimenti del 2020 sono stati pari a 3,3 miliardi di euro, con un peso sul totale del mercato commerciale che si avvicina al 38%. Il tutto, nonostante un peso negativo degli impieghi nel settore degli uffici, che hanno ceduto quasi un terzo del volume rispetto a quanto venne sperimentato nel corso del precedente esercizio.

Bisognerà ora capire se questo distacco nei confronti degli investimenti in tale settore sarà duraturo o meno, ovvero se buona parte di questa disaffezione sia ascrivibile alle nuove modalità di lavoro, che hanno ridotto l’esigenza di disporre di spazi fisici in alcune delle principali realtà lavorative della Penisola. In altri termini, ci si interroga se lo smart working continuerà ad essere realtà anche nel momento in cui si dovesse tornare a una vita lavorativa più “normale”, nel periodo post-Covid, o se sia invece una tendenza duratura.

Chiudiamo infine con uno sguardo sulle operazioni chiuse, che nel corso del 2020 sono calate drasticamente, anche nelle realtà urbane che invece fino a quel momento avevano dimostrato una fervente vivacità. Per esempio, a Milano sono state concluse poco meno di 190 operazioni, contro le 300 del 2018 e del 2019.

Per quanto poi attiene la provenienza dei capitali che sono stati utilizzati per poter portare a compimento gli investimenti, il 56% del totale proviene da fonti internazionali, per un valore che è comunque sensibilmente inferiore rispetto alla media dell’ultimo quinquennio, che era invece pari a circa il 65%.

Gli investitori europei e britannici hanno investito circa 3,4 miliardi di euro di capitale, un quinto in meno rispetto al 2019. Gli statunitensi hanno invece investito in Italia circa un miliardo di euro, per il valore più basso dell’ultimo decennio e, soprattutto, con un passo indietro di circa il 70% rispetto a quanto non fosse stato registrato nel corso del 2019.

Previsioni 2021

E per quanto attiene il 2021? L’anno dovrebbe caratterizzarsi per un basso costo del denaro, unito all’enorme liquidità attualmente in circolazione. Ma non solo. Sarà infatti il primo anno dopo la Brexit effettiva, con l’uscita del Regno Unito dall’Unione Europea. Un’opportunità per gli Stati continentali, che potranno dunque catalizzare l’enorme liquidità attualmente presente per poterla indirizzare su nuove opportunità di investimento.

Dunque, previsioni piuttosto confortanti per quanto concerne alcuni settori commerciali, come ad esempio avviene per la logistica di prossimità, piuttosto che per i data centre e per gli uffici, che non dovrebbero essere comunque retrocessi in un ambito di scarsa rilevanza, anche al netto dei mutamenti avvenuti dopo la pandemia che, come abbiamo già avuto modo di sottolineare nelle scorse righe, hanno favorito alternative modalità di lavoro a distanza.

Nel 2021 – concludono infine gli esperti – gli investitori si orienteranno sempre più verso soluzioni di tipo core e coreplus, e meno verso i value added.

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