La prima casa è pignorabile? Come salvarla?

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 La prima casa è pignorabile? Ci sono ancora tanti dubbi in merito all’argomento, per questo abbiamo deciso di fare chiarezza su quando la prima casa è pignorabile, quando non lo è, e tutti i casi in cui si può configurare il pignoramento della prima casa. 

Quando la prima casa è pignorabile?

È diffuso il pensiero che se all’interno di una prima casa vi è un minore o un invalido la banca non può pignorare l’immobile; questa convinzione è del tutto sbagliata, molto probabilmente la presenza di un minore o di una persona con disabilità potrà rallentare il processo e rendere l’iter di pignoramento prima casa molto più macchinoso, ma non esiste alcun divieto a riguardo.

In linea generale  la prima casa è pignorabile nel caso in cui il debito sia di natura privata come ad esempio nel caso in cui il creditore sia una banca o una finanziaria; in sintesi i creditori privati hanno la possibilità di agire con il pignoramento della prima casa per recuperare l’importo del proprio credito. 

Partendo da questa premessa le domande più comuni sono:

Ma se il mio debito residuo è molto basso la banca può pignorare la mia prima casa? 

Purtroppo sì, non esistono soglie minime a partire dal quale il diritto di pignoramento è esercitabile.

Se io non ho la possibilità di procurarmi un’altra abitazione, la banca può pignorare la mia casa?

Sì, la banca può pignorare la tua casa anche nel caso in cui tu non abbia una soluzione abitativa alternativa.

È vero che anche un debito con il condominio può comportare un pignoramento della prima casa? 

Sì, la legge impone all’amministratore di agire contro i morosi e anche in questo caso non esiste una soglia minima, quindi si può avviare una procedura anche per poche centinaia di euro. L’amministratore dovrà procedere alla nomina dell’avvocato che a sua volta chiederà un decreto ingiuntivo esecutivo al giudice e l’avvio del pignoramento. 

I creditori però, nonostante siano la parte più tutelata, optano per questa soluzione solo in extremis poiché avviare e concludere una procedura di pignoramento ha dei tempi e dei costi molto elevati; per questo motivo accettano volentieri proposte alternative come il saldo a stralcio.

Quando la prima casa è impignorabile?

Il divieto di pignoramento della prima casa è valido solo nel caso in cui i debiti siano nei confronti dell’Agenzia delle Entrate. Il 

DL 21.6.2013 n. 69 conv. L. 9.8.2013 n. 98 “Decreto Fare” ha specificato infatti che esclusivamente il fisco non può procedere al pignoramento, ma esclusivamente in alcune circostanze precise.

Attraverso il decreto si specifica che l’Agenzia delle Entrate non può pignorare l’immobile se queste condizione coesistono:

  • l’immobile è l’unica abitazione di proprietà del debitore
  • l’immobile è la residenza anagrafica del debitore 
  • l’immobile non appartiene alla categoria degli immobili di lusso A8 e A9

Se l’immobile quindi non è di lusso e risulta essere l’unica proprietà e la residenza del debitore non potrà essere pignorata. 

Se al contrario la casa è un immobile di lusso o  il debitore non possiede la residenza in quell’immobile o possiede altri immobili intestati anche l’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa (Box, posti auto, cantine e altre pertinenze dell’abitazione, che se non accatastati autonomamente, non fanno decadere all’immobile il requisito di unicità.)

Limiti del pignoramento prima casa

Il Decreto del 2013 ha ulteriormente limitato la possibilità di pignorare gli immobili inserendo dei limiti di importo; infatti se il debito è inferiore a 120 mila euro non sarà possibile pignorare la casa. Se l’importo è tra i 20.000 e 120.000  il fisco potrà solo far iscrivere un’ipoteca sull’immobile a patto che il valore dell’immobile sommato al valore dei beni mobili all’interno dell’abitazione arrivi ad 120.000.

Come si svolge il pignoramento prima casa?

Per prima cosa il creditore deve notificare al debitore l’atto di precetto, ovvero un invito a saldare il debito entro 10 giorni. Se il debitore non salda il suo debito, trascorsi 90 giorni il creditore dovrà notificare l’atto di pignoramento. Anteriormente al pignoramento, anche se non è obbligatorio, si iscrive l’ipoteca sulla casa al fine di consentire al creditore di aggredire l’immobile anche nel caso in cui venga ceduto a terzi.

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