Comprare seconda casa come prima casa e ottenere le agevolazioni

Acquistare un immobile è sempre una scelta importante, ma ancora di più quando si parla di comprare una seconda casa come prima casa. Si tratta di una situazione più comune di quanto si pensi: chi ha già un’abitazione può trovarsi nella necessità di comprarne un’altra, per motivi di lavoro, esigenze familiari o perché quella attuale non è più adeguata.
La domanda che molti si pongono è: si possono ottenere le agevolazioni fiscali prima casa anche in questi casi? La risposta è sì, ma solo rispettando determinate condizioni.

In questo articolo analizzeremo in dettaglio quando l’acquisto di una seconda casa può essere considerato come prima casa, quali vincoli bisogna rispettare, i casi particolari previsti dalla legge e qualche esempio pratico che aiuterà a capire meglio le diverse situazioni.

Quando si può comprare una seconda casa come prima casa

La regola di base è chiara: chi possiede già una casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” non può ottenerle nuovamente. Tuttavia, ci sono delle eccezioni che consentono di acquistare una seconda casa come prima casa e godere dei benefici fiscali.

Vendere la prima casa entro un anno

Il caso più frequente riguarda chi possiede già un’abitazione comprata con le agevolazioni. È possibile acquistare un nuovo immobile come prima casa, purché si venda il precedente entro un anno dal rogito. Questo vale sia che le due abitazioni si trovino nello stesso comune, sia che siano in città diverse.
Ad esempio, se Marco ha comprato la sua prima casa a Milano ma per lavoro si trasferisce a Bologna, potrà acquistare lì una nuova abitazione con le agevolazioni prima casa, a patto che venda quella di Milano entro 12 mesi.

⚠️ Attenzione: l’impegno alla vendita deve essere riportato nell’atto notarile. Se non si rispetta la scadenza, si perdono i benefici e si rischia una sanzione del 30%, riducibile solo con ravvedimento operoso presso l’Agenzia delle Entrate.

Proprietà senza agevolazioni prima casa

Un’altra situazione comune è quella di chi possiede un immobile ma non ha mai usufruito del bonus. In questo caso le regole cambiano:

• Se il nuovo immobile si trova nello stesso comune, bisogna vendere quello già posseduto prima di procedere all’acquisto.
  
  
• Se invece si trova in un comune diverso, si può richiedere subito l’agevolazione senza dover vendere il primo.
  
  

Un esempio: Anna possiede una casa a Roma comprata senza agevolazioni. Ora vuole trasferirsi a Firenze per motivi di studio del figlio. Potrà comprare la nuova abitazione con i benefici “prima casa” senza essere obbligata a vendere quella di Roma.

Stesso comune o comuni diversi: cosa cambia

La distinzione tra immobili situati nello stesso comune o in comuni diversi è fondamentale per capire se si può fare un acquisto seconda casa come prima.

• Stesso comune: se hai già una casa e vuoi comprare un’altra nello stesso territorio comunale, dovrai vendere il vecchio immobile per ottenere l’agevolazione.
  
  
• Comuni diversi: se possiedi una casa in un comune ma vuoi comprarne un’altra in un comune differente, puoi chiedere subito il beneficio, a condizione di non averlo già utilizzato in passato.
  
  

Ricorda inoltre che, per mantenere il diritto all’agevolazione, bisogna trasferire la residenza nel Comune della nuova abitazione entro 18 mesi dal rogito.

Categorie catastali e limiti

Non tutti gli immobili possono godere dei benefici fiscali. L’agevolazione non è valida se si acquista un’abitazione considerata di lusso, cioè rientrante nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli o palazzi storici).

Acquisto seconda casa con agevolazioni prima casa: i casi particolari

La normativa e la giurisprudenza hanno ampliato i casi in cui una seconda casa diventa prima casa. Vediamo i più rilevanti.

Inidoneità dell’abitazione già posseduta

Con l’ordinanza n. 20981 del 22 luglio 2021, la Cassazione ha stabilito che si può comprare una seconda casa come prima se quella già posseduta è inidonea a soddisfare le esigenze del nucleo familiare.

• Inidoneità soggettiva: la casa è troppo piccola per una famiglia numerosa o, al contrario, troppo grande per una coppia anziana che vuole ridurre gli spazi.
  
  
• Inidoneità oggettiva: l’immobile è inagibile o gravemente danneggiato, ad esempio a seguito di un terremoto.
  
  

Impedimenti giuridici

Se la prima casa è gravata da vincoli come un usufrutto o un contratto di locazione, è possibile procedere all’acquisto di un nuovo immobile con le agevolazioni. In pratica, se la tua abitazione è affittata a terzi e quindi non puoi viverci, puoi comprare un’altra casa come prima casa.

⚠️ Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate in alcune risposte ufficiali (interpello n. 378/2019) ha chiarito che la semplice locazione non sempre consente di ottenere l’agevolazione, soprattutto se si tratta di immobili nello stesso comune.

Unificazione di due abitazioni

Un’altra possibilità è quella di comprare un immobile adiacente alla propria abitazione principale per unirlo e ottenere così una casa più grande. È una soluzione scelta da molte famiglie che, anziché traslocare, preferiscono ampliare gli spazi. In questo caso si può beneficiare del bonus prima casa, a patto di procedere entro tre anni all’unificazione catastale.

Altri casi di acquisto seconda casa che diventa prima casa

• Intestazione a un figlio: un genitore può acquistare una casa per il figlio, che viene considerata “prima casa” per quest’ultimo.
  
  
• Coniugi in separazione dei beni: marito e moglie possono possedere due immobili distinti, entrambi con le agevolazioni prima casa, purché ciascuno rispetti i requisiti.
  
  

Mutuo e detrazioni fiscali

Quando si procede all’acquisto di una seconda casa come prima casa con mutuo, è importante sapere che la detrazione degli interessi passivi è concessa solo se l’immobile è adibito a dimora abituale. Se invece viene affittato, non si ha diritto a questo beneficio.

Valutare bene prima di comprare

In definitiva, comprare una seconda casa come prima casa è possibile, ma richiede attenzione a norme, scadenze e requisiti. Gli esempi mostrano che le possibilità sono diverse: chi cambia città per lavoro, chi ha bisogno di una casa più grande, chi si trova con un immobile inagibile o dato in usufrutto può comunque accedere ai benefici fiscali.
La chiave è pianificare l’acquisto con anticipo e affidarsi a un notaio e a un consulente fiscale che possano chiarire ogni dettaglio.