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, Architetto Anna Civita Pieretti

LE FACCIATE NEI CONDOMINI

Le facciate beni comuni

In molte occasioni e per le più svariate esigenze, si potrebbe voler trasformare una portafinestra e sostituirla con una finestra o viceversa.

La possibilità in condominio di ampliare o modificare porte o finestre è da considerarsi possibile ma solo nel rispetto di alcuni limiti.

La portafinestra è una infatti una possibilità apprezzata sia per la sua versatilità che per le sue potenzialità; poiché consente di coniugare il sistema sia di apertura/chiusura che di accesso tipico delle porte, con la possibilità di beneficiare di maggior luce naturale che si irradia normalmente attraverso una finestra , data la superficie spesso più estesa, rispetto a quest'ultime.

Non sorprende, dunque, che molti decidano di installare nella propri aabitazione, porte munite di infissi a vetri, magari per sfruttare l'accesso a terrazze, balconi o giardini di proprietà.

Tuttavia nonostante si tratti di scelte possibili ed in linea di massima consentite, sarà sempre necessario rispettare alcune regole dal momneto che le facciate sono beni comuni del fabbricato condominiale e che comunque anche nelle singole unità immobiliari mutano l’aspetto originario del fabbricato .

Ma andiamo con ordine, i muri perimetrali dell'edificio , quindi le facciate, rientrano tra le parti comuni e sono dunque utilizzabili da tutti i condomini. Tale asserto è ben chiarito dall'art. 1117 c.c.. comma 1, n. 1), che esplicitamente le annovera nella lista dei beni "oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio".

Lo stesso codice civile, all'art. 1102 c.c., precisa che "ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa".

Pertanto, al condomino è concesso aprire porte o finestre sul muro condominiale per renderlo più arieggiato e luminoso, ma vi sono alcuni limiti che emergono già dallo stesso impianto codicistico. In particolare, non sarà possibile alterare la destinazione della cosa comune, né tantomeno impedire ad altri partecipanti di farne parimenti uso; altresì non si potranno porre in essere interventi idonei a determinare un pregiudizio alla stabilità alla sicurezza, né al decoro architettonico dell'edificio.

Ricordiamo inoltre che molti permessi costruire o licenze edilizie sono rilasciate dopo espresso parere paesaggistico e quindi è necessario anzitutto verificare la sussistenza di vincoli paesagistici che hanno sottomesso il rilascio delle licenze o dei permessi .

I vincoli: decoro architettonico e stabilità

In particolare, fermo restando che : "il decoro architettonico è inteso come l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia senza che occorra che si tratti di un fabbricato di particolare pregio artistico" (Cass. n. 10507/94). È in ogni caso demandata al giudice di merito l'indagine volta a stabilire se in concreto un cambiamento determini o meno deterioramento del decoro architettonico (Cass. n. 6496/95).

Ugualmente, nella sentenza n. 4437/2017 la Corte di Cassazione ha confermato che, "in tema di condominio, il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale".

Nel merito, la Suprema Corte ritiene che al condomino sia consentito, non solo, aprire nel muro comune dell'edificio nuove porte o finestre, ma anche ingrandire e trasformare quelle esistenti (cfr. Cassazione, n. 23459/2004), ma praticamente il generale orientamento giurisprudenziale stabilisce che ciò è ammesso a patto che tali opere, debbano essere di per sé non incidenti sulla destinazione della cosa, che non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio (Cass. n. 4996/94, n. 42/2000).

Ricordiamo inoltre che sarà necessario, tenere conto del regolamento condominiale di natura contrattuale (ndr. ovvero approvato dall'unanimità dei condomini); tale tipologia di regolamento, infatti, potrà legittimamente, vietare o limitare queste modifiche e più in generale, le possibilità diversamente consentite dal codice civile.

Trasformare una finestra

Dunque, il condomino potrà anche trasformare le portefinestre in finestre, o viceversa, adducendo a proprie spese le modifiche necessarie; e seppur non necessaria l'autorizzazione dell'assemblea, il condominio potrà agire però qualora ritenga l'opera abusiva; e sul punto, sarà il giudice di merito a doversi pronunciare.

Piuttosto, gli interventi dovranno avvenire nel rispetto delle norme edilizio-urbanistiche e richiedendo gli eventuali titoli autorizzativi al Comune. A tal proposito, si chiarisce che l'Autorità non potrà pretendere dal condomino che richiede il rilascio di un titolo abilitativo, la dimostrazione che l'assemblea e gli altri proprietari siano favorevoli all'intervento che intende effettuare; più volte infatti la giurisprudenza amministrativa ha censurato quella prassi "che subordina il rilascio di titoli edilizi abilitativi al consenso dei titolari di diritti reali confinanti ovvero di diritti reali di comunione — tra cui il condominio — e finanche di diritti personali di godimento"; in quanto "i rapporti tra l'istante e i vicini, siano essi titolari di diritti reali individuali ovvero in comunione, hanno natura e rilevanza privatistica e non devono interessare l'amministrazione locale" e per questo motivo, si ritiene illegittimo il provvedimento con cui si rifiuta l'adozione di un atto amministrativo abilitativo in assenza di un atto di consenso di natura privatistica ed attinente ai rapporti di diritto privato tra le parti, non previsto e non richiesto dalla legge (cfr. Tar Campania sent. n. 1409/2015).

LE FACCIATE NEI CONDOMINI

Muri perimetrali condominiali

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