Mercato immobiliare, Italia ancora in controtendenza rispetto all'area

Come ci dimostrano gli ultimi dati statistici pubblicati dall’OMI nel suo report trimestrale, citando a sua volta le statistiche elaborate dall’Eurostat, in relazione al mercato immobiliare si evidenzia come i prezzi nominali delle abitazioni del III trimestre 2018 mostrano per la UE, in termini di variazioni tendenziali annue (III trimestre 2018 rispetto al III trimestre 2017), una crescita dei valori di mercato di circa il 4,3 per cento nell’area euro.

Un buon momento, ancora una volta, per il mercato immobiliare del vecchio Continente che, però, non sembra riguardare tutti i mercati nazionali. E, purtroppo, è proprio l’Italia a rappresentare uno dei fanalini di coda in tal senso, visto e considerato che stando a quanto ci ricordano gli ultimi dati Istat aggiornati sempre al III trimestre del 2018, si sarebbe registrato sul nostro mercato nazionale un tasso tendenziale ancora negativo (-0,8 per cento). In particolare, precisa ancora l’Istat nelle proprie elaborazioni, il dato tendenziale sembra essere il risultato di una composizione tra il calo riscontrato all’interno del segmento composto dalle abitazioni esistenti e non nuove (-1,3 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente) e la crescita che ha interessato le abitazioni di nuova costruzione (+1,4 per cento rispetto al III trimestre 2017).

Non mancano inoltre, all’interno del report OMI, alcune interessanti variabili che ci permettono di comprendere meglio quale sia il clima del mercato immobiliare residenziale del IV trimestre 2018. Si tratta di variabili statistiche che hanno attinto al sentiment di mercato, principalmente attraverso il ricorso a un Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia effettuato nelle scorse settimane. Cerchiamo di elaborarlo, punto per punto, in termini sintetici.

Pressioni sui prezzi di mercato

In primo luogo, è bene sottolineare come la quota di operatori che hanno segnalato delle pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili ad uso abitativo abbia ripreso finalmente a salire in via tendenziale (ora 17,5 per cento dal 16,3 per cento della precedente rilevazione di novembre), diminuendo così l’incidenza di coloro che esprimono giudizi di stabilità dei prezzi (dall’81,7 per cento al 79,7 per cento frutto della ultima rilevazione sul IV trimestre 2018).

Vendita di abitazioni

Un altro dato sempre piuttosto emblematico sullo stato di salute del mercato immobiliare abitativo italiano, almeno per quanto concerne il trend di sviluppo delle compravendite, è legato al fatto che la quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione è scesa al 77,9 per cento alla fine dello scorso anno, mentre era pari all’80,2 per cento nella precedente rilevazione relativa al III trimestre 2018.

Sempre in termini statistici, sulla base del report OMI, emerge altresì come la differenza tra la percentuale di operatori che riportano un aumento del numero di potenziali acquirenti e la quota di quelli che ne segnalano la diminuzione rimane negativa, ma in notevole contrazione: il dato è infatti ora di -1,1 punti percentuali, mentre era di -1,8 punti percentuali nella precedente rilevazione.

Sconto sui prezzi di vendita

Passiamo dunque ad occuparsi sugli sconti effettuati sul prezzo iniziale di vendita. Il report OMI evidenzia in modo chiaro come il margine di sconto sui prezzi di offerta nel corso dell’anno sia rimasto sostanzialmente stabile, passando infatti da 10,8 punti percentuali a 10,5 punti percentuali. Si tratta di una cristallizzazione su valori notevolmente inferiori a quelli di qualche tempo fa, e segno probabilmente che gli immobili finiscono sul mercato già con valori più prossimi ad incontrare le aspettative della domanda.

A dimostrazione di tale ultima riflessione c’è anche il fatto che i tempi di vendita sono diminuiti da 8,2 mesi a 7,2 mesi, in media.

Acquisti finanziati da mutui

Altro tassello fondamentale nell’analisi del mercato immobiliare è quello dell’apporto creditizio. In merito, l’Osservatorio del mercato immobiliare ci dice come la quota di acquisti finanziati da mutui torna a crescere portandosi sopra l’80 per cento (è oggi l’80,5 per cento, mentre era il 78,9 per cento tre mesi prima). Il loan – to – value, ovvero il rapporto fra il prestito e il valore dell’immobile, è oggi pari intorno al 74 per cento.

Attese e previsioni degli operatori

Concludiamo infine con un rapido cenno alle attese degli agenti immobiliari sul proprio mercato di riferimento, che rimangono stazionarie anche in questo trimestre. Sono invece in peggioramento, ma pur rimanendo favorevoli, le attese di breve termine sul mercato nazionale.

Complessivamente, chiude poi l’OMI prima di presentare i dati di dettaglio, che discuteremo in maniera approfondita nel corso dei prossimi giorni, emerge come anche nel corso del IV trimestre 2018 le compravendite di abitazioni siano aumentate rispetto al periodo di confronto tendenziale (cioè, lo stesso trimestre del 2017), proseguendo una crescita che non si arresta dal 2014 e registrando ancora un’accelerazione rispetto al tasso tendenziale rilevato nel trimestre precedente. Particolarmente confortante il fatto che tutte le aree territoriali mostrano un saldo positivo più o meno marcato, comprese le principali città.