Il mercato immobiliare nordamericano si sta raffreddando

Il mercato immobiliare nordamericano è attualmente in fase di raffreddamento, con un rallentamento del proprio dinamismo che sta coinvolgendo sia gli Stati Uniti che il Canada.

Stati Uniti

I prezzi delle case sono aumentati solo dell'1,46% su base annua nel secondo trimestre del 2019. Dopo sei anni di forte crescita dei prezzi delle case, dunque, anche il mercato immobiliare statunitense si sta raffreddando, con l'indice nazionale dei prezzi delle case S&P/Case-Shiller destagionalizzato che dimostra tale contrazione, per la crescita più bassa dal terzo trimestre del 2012 ad oggi.

I prezzi reali delle case sono aumentati dell'1,52% nell'ultimo trimestre, mentre l'indice dei prezzi delle case della Federal Housing Finance Agency è aumentato del 3,12% a/a nel secondo trimestre del 2019 (rettificato per l'inflazione), per la crescita più bassa degli ultimi cinque anni. L'indice FHFA è sceso leggermente dello 0,15% su base trimestrale, durante l'ultimo quarto.

Secondo il Census Bureau statunitense, nel luglio 2019 le vendite delle nuove case unifamiliari sono aumentate del 4,3% su base annua a un tasso annuo di 635.000 unità corretto per la stagione. D'altra parte, le vendite di case esistenti sono leggermente aumentate dello 0,6% su base annua ad un tasso annuo di 5,42 milioni di unità nello stesso periodo.

Il sentimento degli operatori statunitensi rimane comunque piuttosto sostenuto, con un giudizio pari a 66 nell'agosto 2019, un punto in più rispetto al mese precedente, in un contesto di tassi ipotecari in calo, secondo la National Association of Home Builders (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI). Ricordiamo che, per queste analisi, un dato pari a 50 è il punto di mezzo tra sentimento positivo e negativo.

Per quanto concerne l’economia, il PIL statunitense è cresciuto del 3% nel 2018 rispetto all'anno precedente, a fronte di un'espansione del 2,2% nel 2017, per il ritmo più veloce dal 2005. Tuttavia, quella che è la più grande economia mondiale dovrebbe rallentare nei prossimi anni, con tassi di crescita del PIL del 2,3% quest'anno e dell'1,9% nel 2020, in parte a causa della guerra commerciale in corso con la Cina.

Canada

In Canada i prezzi delle case sono scesi dell'1,48% nelle undici principali città del Paese nel corso dell'anno fino al secondo trimestre del 2019. E' stato il secondo trimestre consecutivo cali su base trimestrale, e la peggiore performance del mercato dal secondo trimestre 2009. Su base trimestrale, i prezzi delle case sono leggermente aumentati dello 0,53% nel secondo trimestre del 2019.

L'attività di vendita è comunque cresciuta del 12,6% nel luglio 2019 rispetto all'anno precedente, trainata principalmente dalla crescita del Lower Mainland of British Columbia, Calgary, Edmonton, the GTA e Hamilton-Burlington, Ottawa e Montreal, secondo la Canadian Real Estate Association (CREA). Nel 2018 si era invece registrato un calo delle vendite dell'11,2%.

Secondo la Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), nei primi sette mesi del 2019 le vendite di abitazioni sono diminuite dell'1,9% su base annua, attestandosi a 109.703 unità nei primi sette mesi del 2019.

Con uno sguardo all’andamento dell’economia del Paese, rammentiamo come nel 2018 l'economia canadese sia cresciuta dell'1,8%, in rallentamento rispetto alla crescita del 3% dell'anno precedente, soprattutto a causa della debolezza dell'industria petrolifera e del gas. La Bank of Canada (BoC) prevede un ulteriore rallentamento della crescita economica all'1,3% quest'anno. Nel luglio 2019, la BdC ha mantenuto invariato il suo tasso di riferimento all'1,75%, dopo averlo rialzato cinque volte dal luglio 2017.

Vedremo, con gli aggiornamenti dei prossimi mesi, se questo trend è destinato a durare ancora a lungo, o se si tratta invece di una parentesi in una strada di ulteriore crescita accelerata delle attività del mercato immobiliare dei due Paesi nordamericani. Vi terremo informati sull’evoluzione di tali destinazioni degli investimenti nel real estate globale.