Modello 770 condominio - informazioni utili per evitare le sanzioni.

Il condominio è una vera e propria impresa in cui ci sono delle regole e degli orari da rispettare, assume dei dipendenti ( impresa di pulizia, giardiniere, portiere condominiale) e attraverso delle assemblee procede al rendiconto condominiale dei pagamenti, ai consuntivi e si riunisce per prendere decisioni.

Cos’è il modello 770 del condominio?

Prima di parlare del modello 770 bisogna fare una premessa su delle dinamiche fiscali del condominio.

Il condominio anticipa al fisco una percentuale dei compensi fungendo come acconto sulle imposte future, ovvero si pone come sostituto d’imposta per tutti coloro a cui versa una somma come compenso per servizi o consulenze. 

In breve, il condominio  trattiene una percentuale del compenso versandola successivamente all’Agenzia delle Entrate con il modello F24 su determinati lavori.

Per le prestazioni svolte nell’ambito di contratti di appalto nell’esercizio di impresa e per le attività commerciali non abituali  la percentuale delle trattenute è del 4%; mentre per tutte le attività svolte dai lavoratori autonomi o liberi professionisti come l’impresa di pulizie o la manutenzione ordinaria l’aliquota della ritenuta d’acconto è del 20%. Abbiamo approfondito l'argomento qui: "Ritenuta d'acconto condominio"

Il modello 770 servirà al condominio per comunicare all’Agenzia delle Entrate tutte le ritenute operate specificando gli estremi dei versamenti e l’elenco di chi ha percepito i compensi e di conseguenza ha subito le ritenute.

Per compilare il modello 770 si dovrà specificare in primis il codice fiscale del condominio in questione e la sua denominazione sul frontespizio, se il condominio non ha una denominazione in quel campo bisognerà scrivere “condominio”. Bisognerà indicare inoltre i dati relativi a colui che sottoscrive la pratica, nel caso in cui sia l’amministratore a compilare la dichiarazione, dovrà indicarsi con il numero “13” indicando poi anche i dati anagrafici e il suo codice fiscale.

Nel quadro ST dovranno essere indicate le ritenute operate, le trattenute per l’assistenza fiscale e le imposte sostitutive e nel quadro SX dovranno essere riepilogati i crediti e le compensazioni.

Presentare il modello 770 quindi presuppone anche che l’incaricato verificherà gli adempimenti fiscali precedenti, controllerà gli identificativi dei lavoratori autonomi, e invierà il modello per via telematica all’Agenzia delle Entrate. 

Modello 770 condominio, che cosa indica

Il modello 770 condominio è necessario per la comunicazione all’Agenzia delle Entrate:

1. Di tutte le ritenute che sono state operate dal condominio nel periodo d’imposta preso in considerazione;

2. Degli estremi dei versamenti a cui vanno riferite le ritenute

3. Dell’elenco dei percipienti, vale a dire dei soggetti che hanno percepito dei compensi

4. Delle compensazioni dei crediti fiscali.

All’interno del modello 770 condominio devono essere compilate alcun e parti, come:

Il frontespizio, che dovrà riportare la denominazione e il codice fiscale del condominio,

quadro ST che indica tutte le Ritenute che sono state operate, le trattenute per assistenza fiscale e le imposte sostitutive,

quadro SX che indica il Riepilogo dei crediti e delle compensazioni.

Chi deve presentare il modello 770?

Il condominio in qualità di sostituto d’imposta quindi è obbligato a presentare all’Agenzia delle Entrate il modello di dichiarazione 770 dove appunto sono indicate tutte le ritenute d’acconto, sia quelle versate che quelle effettuate.

Il compito di compilare ed inviare il modello 770 è dell’amministratore di condominio poiché rientra tra le attribuzioni del Codice Civile.

Se si tratta di condominio minimo, quindi con unità abitative pari a otto o di numero inferiore, non è obbligatorio avere un amministratore di condominio. Per questo motivo tale compito può essere attribuito ad un condomino specifico o a colui che solitamente provvede ai compiti dell’amministratore.

Ricordiamoci poi che il Modello 770 deve essere sottoscritto dall’ amministratore in carica, risultante dall’ultimo verbale.

Nel caso in cui la compilazione del modello 770 risulti complicata a causa del numero o la complessità  di informazioni da trattare è possibile anche che l’amministratore di condominio si avvalga della consulenza di un professionista; questo accade soprattutto nei condomini molto grandi o nei supercondomini.

Anche per la trasmissione, l’amministratore di condominio ha la possibilità di servirsi di due canali: o in modalità diretta attraverso Entratel o presentando il modulo attraverso un CAF o altri centri abilitati.

Quanto costa il modello 770?

L’importo dei costi che il condominio deve sostenere per il modello 770 dipende da diversi fattori. Nel caso in cui l’amministratore possieda le competenze richieste e sia in grado di compilare in autonomia tutti i quadri necessari per la compilazione del modello 770, allora includerà la presentazione del modello fiscale tra i servizi che fornisce al condominio caricando il lavoro sul compenso annuale. Non ci sono pertanto dei costi aggiuntivi in questo caso, ma la cifra da pagare per la compilazione del modello 770 condominio sarà nota fin dall’inizio della collaborazione. Nel caso in cui l’inserimento dei dati da dichiarare nel modello 770 e la trasmissione all’Agenzia delle Entrate siano invece affidati a un intermediario esterno che non coincide con l’amministratore, allora per i condomini sarà necessario prevedere una spesa ulteriore e aggiuntiva. È possibile rivolgersi ad esempio ai CAF, Centri di Assistenza Fiscale che ad esempio chiedo una quota fissa per un numero standard di collaboratori che sono inseriti nel modello 770 e poi una cifra da aggiungere in base a ogni elementi che deve essere caricato. Se il lavoro viene affidato a un libero professionista il costo sarà invece variabile e dipenderà da diversi fattori. In ogni caso è indispensabile presentare per tempo i termini previsti della presentazione all’Agenzia delle Entrate. Il modello 770 per i condomini è ormai diventato obbligatorio da diversi anni a questa parte dato che il condominio potrebbe aver ricevuto delle parcelle o fatture con ritenuta d’acconto e di conseguenza dovrebbe essere tenuto a versare la ritenuta all’erario, operazione che è consentita solo tramite la presentazione del modello 770.

Termini di presentazione del modello 770 condominio

Il Modello 770/2021 che va a certificare tutte le ritenute che sono state operate  dal sostituto d’imposta, che in questo caso è rappresentato dal condominio, deve essere necessariamente inviato tramite modello F24 entro e non oltre il 31 ottobre di ogni anno. La dichiarazione, proprio come per tutti i sostituti d’imposta, avrà essere presentata all’Agenzia delle Entrate: l’invio è considerato valido nel momento in cui è confermata la ricezione dei dati da parte dell’Agenzia delle Entrate e la prova è data proprio dalla comunicazione che attesa l’avvenuto ricevimento dei dati stessi. Il modello deve essere inviato telematicamente: l’amministratore o il condòmino incaricato dovranno provvedere personalmente alla trasmissione della dichiarazione utilizzando i servizi telematici Entratel o Fisconline dopo aver ottenuto l’abilitazione. In alternativa l’invio può essere effettuato tramite degli intermediari abilitati, che può essere un CAF, il commercialista, ma anche un fiscalista o un consulente del lavoro. La trasmissione telematica può essere tempestiva nel momento in cui sia trasmessa entro il termine previsto, tardiva, se viene inviata entro 90 giorni dal termine; omessa se viene inviata oltre i 90 giorni dal termine. La trasmissione tardiva prende il pagamento di una sanzione pari a 25 euro per essere considerata in ogni caso valida.

Sanzioni del modello 770 condominio

Sicuramente tra le spese da evitare troviamo le sanzioni previste in caso di omessa presentazione del modello 770, ma anche in caso di presentazione in ritardo.

Per presentazione tardiva si intende entro 90 giorni dalla data termine, ed è prevista una sanzione di 25€;

Nel caso in cui si oltrepassano i 90 giorni dalla data termine, la presentazione è considerata omessa.

Omessa presentazione del modello 770: sanzione dal 120% al 240% delle ritenute non versate (min: 250€);

Compensi dichiarati inferiori:  sanzione dal 90% al 180% dell’importo delle ritenute non versate riferibili alla differenza;

Ritenute sui compensi non dichiarate: sanzione da 250€ a 2000€.

Nel caso in cui l’omissione o la presentazione in ritardo del modello è possibile attribuirla agli intermediari incaricati, la sanzione amministrativa sarà a loro carico e l’importo varierà da 516€ a 5164€, attraverso cui, i condomini possono anche chiedere la revoca dell’amministratore di condominio.