Mutuo casa: cos'è, piano ammortamento e le rate

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Quando si decide di comprare casa per la prima volta, ci si imbatte in un’operazione molto frequente, il mutuo casa. È bene che prima di sottoscrivere un mutuo prima casa, siano valutati tutti gli aspetti che ti permetteranno di scegliere il mutuo più adatto alle tue esigenze e possibilità.

Infatti prima di stipulare un mutuo casa è necessario conoscere tutti gli elementi di cui è composto, e cosa comportano. Informarsi e accertarsi su tutte le possibilità ti consentirà di valutare il mutuo casa in linea con le esigenze economiche.

Iniziamo.

Mutuo casa: che cos’è un mutuo?

Il mutuo immobiliare è sostanzialmente un contratto che vede coinvolgere due soggetti: il mutuante e mutuatario. Con mutuante di definisce chi eroga la somma di denaro, per esempio una banca, e con mutuatario è colui che riceve questa somma e che si impegna a restituirla entro il tempo limite concordato.

Il mutuo casa è definito dall’ articolo 1813 del Codice Civile, che lo definisce come: «[…] contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità».

È quindi un contratto che vede una forma di reciprocità tra le due parti.

Potreste trovare il mutuo casa a titolo gratuito o a titolo oneroso, e quindi, come specificato, si conclude una volta che il mutuatario ha restituito la somma di denaro ricevuta in prestito. Essendo una forma di prestito solitamente erogata dalle banche, c’è da considerare, oltre alle rate della parte del mutuo da rimborsare, le quote di interesse che vengono stabilite in base al tasso di interesse.

Il caso che interessa a noi è proprio la richiesta di un mutuo casa per la compravendita di beni immobiliari: acquistare casa, costruirla o ristrutturarla, oppure per quello che riguarda le seconde case. Questi finanziamenti vengono erogati dalle Banche, dagli Istituiti di Credito e da società finanziarie.

Teoricamente, ogni forma di prestito che prevede un finanziamento va a livello giuridico definita mutuo, proprio per il rapporto di reciprocità che abbiamo spiegato prima.

Per semplificare e rendere meno complesse le pratiche, si parla di mutuo quando ci si riferisce a quei finanziamenti garantiti da ipoteche che rendono più facile l’acquisto, la ristrutturazione o costruzione di un immobile.

I finanziamenti che non prevedono ipoteca sono quelli che non vengono definiti mutui ma prestiti, come quelli di credito a consumo.

Mutuo Casa: durata e copertura

Il tempo di durata del mutuo casa ha dei tempi variabili che dipendono dagli accordi presi con le banche. Solitamente il mutuo è un finanziamento di media-lunga durata, che va dai 5 ai 30 anni, ed alcune banche lo estendono fino a 50 anni.

Il mutuo casa prevede a coprire, di solito, fino all’ 80% del valore dell’immobile, ma non è raro trovare banche se coprono la totalità del valore immobiliare, questo richiede sicuramente condizioni più onerose oltre che serviranno garanzie aggiuntive.

Mutuo casa: le diverse tipologie di mutuo

Esistono diverse tipologie di mutuo per la casa, e ogni contratto prevede degli elementi fondamentali come:

  • il tasso di interesse
  • la durata
  • il piano di ammortamento
  • garanzie aggiuntive oltre l’ipoteca

I mutui casa possono suddividersi in diverse tipologie in base al tasso di interesse. In questo caso troveremo il:

  • mutuo tasso fisso: si ha quando il tasso di interesse del prestito non varia, quindi di avranno una serie di rate con importo fisso. Ed è da concordare in fase di accensione del mutuo.
  • mutuo tasso variabile: in questo caso la rata del mutuo varia in base al tasso di interesse che è legato all’andamento del mercato.
  • mutuo misto: questa tipologia di mutuo consente a chi lo sottoscrive di poter passare da un mutuo casa a tasso fisso ad uno con tasso variabile e viceversa, in base alle cifre più convenienti.
  • mutuo con tetto: con questa tipologia di mutuo si stabilisce un tetto al tasso variabile oltre al quale il tasso di interesse non può salire. Questa modalità evita che le rate nel corso del tempo possano arrivare a cifre spropositate, ma il rischio è l’allungamento della durata.
  • mutuo con tasso di ingresso: con il tasso di ingresso si ottiene un mutuo con un tasso ridotto per un periodo concordato iniziale, alla sua scadenza i tassi ritornano nella loro interezza, sia fissi sia variabili.

Quindi dovrai scegliere in base a tutte queste caratteristiche quale tipologia di mutuo richiedere alla banca.

Mutuo casa: le rate

La rata del mutuo è una la formula in cui vengono divisi gli interessi e il capitale da restituire, in un periodo fissato nel tempo con rate mensili, trimestrali e semestrali.

Un aspetto importantissimo è la puntualità di pagamento, perché un pagamento mancato o un ritardo fa alzare gli interessi della banca che vede applicare l’interesse di mora. Gli interessi di mora vengono calcolati in percentuale nella misura prevista dal contratto di mutuo, a partire dal primo giorno di ritardo nel pagamento rispetto alla scadenza contrattualmente definita.

Inoltre le adempienze possono far si che l’istituto mutuante decida di portare a risoluzione il contratto.

Mutui casa: il piano di ammortamento

Con il piano di ammortamento si definiscono le modalità con cui il mutuo viene rimborsato. Ci sono diverse modalità è i piani più comuni sono:

  • a rate crescenti
  • a rata fissa e durata variabile
  • alla francese

Il piano di ammortamento definisce quindi le varie modalità di rimborso del prestito, il quale contiene la suddivisione delle rate del mutuo casa, gli intervalli di tempo in cui il mutuo verrà estinto

Il piano di ammortamento più diffuso è quello alla francese, che prevede delle rate costanti per tutta la durata del mutuo casa. Significa che ogni mese sarà da versare la stessa cifra ma a cambiare è la composizione della rata; ossia la quota capitale e quella di interesse hanno un peso diverso. Nel primo periodo la percentuale di interesse è maggiore e verso la fine del periodo di rimborso si paga quasi esclusivamente quella capitale.

Requisiti e garanzie

Il processo di verifica dei requisiti, che si chiama istruttoria reddituale, è tutta la valutazione delle banche ove stabiliscono se erogare il finanziamento per il mutuo casa, definendo se il richiedente sia in grado o meno di restituire il prestito rispettando le scadenze. Una volta fornita tutta la documentazione necessaria la banca valuterà il richiedente in base a due fattori principali:

1. La sua persona

2. Il suo reddito

Prima di tutto la banca cerca di capire il tipo di persona che sta richiedendo il mutuo casa, analizza il suo stile di vita e le sue fonti di reddito. Spesso controllano anche precedenti penali o civili e tengono conto della conduzione di una vita tranquilla e regolare. Per quanto riguarda il reddito invece, hanno bisogno innanzitutto di capire le fonti di guadagno, la quantità e in fine di capire la durata dei contratti di lavoro.

Considerazioni

Il mutuo è un contratto solitamente a lungo termine, quindi stabilire di poter essere in grado di pagarlo solo in base all'analisi del presente non è una buona mossa. Bisogna prevedere e valutare bene rischi e pericoli e considerare una rata adeguata al proprio tenore di vita. Infatti bisogna chiedersi se è possibile restituire la somma di denaro e questo tra l’altro è uno dei requisiti richiesti dalla banca e che quest’ultima verifica già prima di poter far firmare il contratto al richiedente.

Ciò vuol dire che qualora la persona che fa la richiesta di mutuo casa non fosse idonea poi per la sua restituzione, la banca non accetterà mai di erogare la somma. Nonostante venga svolta questa verifica da parte dell’istituto di credito, tuttavia il richiedente deve chiedersi se la restituzione della somma non vada poi a pesare, a lungo termine sulla sua situazione economica.

Nel caso il richiedente può valutare anche di richiedere anche un’assicurazione, perché se tra anni si perdesse il lavoro e non si riuscisse più a pagare le rate, questo ovviamente sarebbe un problema e l’assicurazione potrebbe essere d’aiuto.

Il mutuo casa può essere richiesto anche in un periodo come questo, basta seguire determinate attenzioni che ti permetteranno di prendere la decisione giusta:

1. La prima cosa da fare per richiedere un finanziamento del genere è capire bene come funziona la procedura e informarsi in modo adeguato a riguardo.

2. Occorre poi anche scegliere con cura l’istituto di credito, perché di certo, dato che si tratta di un mutuo casa e non di un prestito di poche centinaia di euro, si deve prestare attenzione e fare la scelta giusta. L’ideale sarebbe confrontare diversi istituti di credito e cercare quale potrebbe essere quello più adatto al proprio caso, quindi quello che potrebbe rispondere al meglio alle proprie esigenze.

3. È bene anche verificare che l’istituto di credito a cui si vuole richiedere il mutuo, sia effettivamente esistente e affidabile. Non sono poche infatti le truffe che compaiono online in cui dei malviventi inviano finti link, fingendo di essere una banca o un istituto di credito. Un vero istituto del genere possiede un sito in cui sono presenti tutte le indicazioni e caratteristiche e in più anche un numero telefonico verificabile, a cui si possono chiedere dettagli. Un consiglio poi è quello di recarsi presso la sede fisica della banca e chiedere di persona quale sia la documentazione che occorre per richiedere il mutuo. Se questa poi è già indicata sul sito, allora si potrà direttamente andare presso l’istituto di credito per iniziare a fare la richiesta del mutuo. Si precisa però che è possibile anche richiedere un preventivo online, per rendersi conto della cifra delle rate future che si dovranno poi restituire. Questo però non è tutto, anche perché ci sono altre considerazioni da fare per richiedere il mutuo in questo periodo, ma anche in qualsiasi altro momento dell’anno.

4. Prestare attenzione alla documentazione mutuo. Questa prevede una lunga lista di documenti, tra cui quello di identità ma anche le buste paghe, per dimostrare di avere un reddito regolare. Senza questo infatti è difficile riuscire a farsi accettare la richiesta dalla banca, proprio perché si deve ricordare che quest’ultima ha bisogno di una garanzia per permettere al cliente di ottenere il mutuo.

5. Instaurare un rapporto di fiducia con la banca o se non si è convinti di voler andare avanti, meglio fermarsi subito. Un mutuo casa non è semplice e potrebbe comportare difficoltà, come quella di non riuscire a restituire i soldi richiesti.

6. Considerare bene le rate e la loro suddivisione. Di solito la banca stabilisce un piano che permetta al richiedente di dare solo una certa somma mensile dello stipendio, mentre i soldi restanti potranno essere usati per la famiglia o per spese personali. In tal modo, le rate non vanno a pesare anche sul nuclo familiare o comunque la loro restituzione non pesa in modo esagerato sul lavoratore. Quando è una giovane coppia a richiedere il mutuo prima casa bisogna valutare tutte le spese che si dovranno affrontare in vista della convivenza sommando anche le spese personali.

Gli altri fattori

Tra gli altri elementi a cui fare attenzione per richiedere un mutuo in questo periodo vi è anche il fatto del lavoro: se si rischia che la propria azienda licenzi da un momento all’altro tutti i dipendenti perché si trova in una grave crisi economica, inutile richiedere il mutuo. Per ora c’è ancora il blocco dei licenziamenti, ma se poi venisse tolto, il lavoratore che ha chiesto il prestito potrebbe stare in gravi difficoltà.

A tal fine a volte le banche stipulano anche una sorta di assicurazione, che può essere utile perché se il richiedente si trova in difficoltà con il pagamento delle rate, allora può usufruire dell’assicurazione in questione. L’ideale però è fare attenzione a richiedere un finanziamento in questo periodo, proprio perché si tratta di un momento in cui tutta Italia si trova in crisi anche dal punto di vista economico. Per questo, meglio pensare attentamente a ogni singolo dettaglio, prima di ufficializzare la richiesta di mutuo.

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