Mutuo fondiario: cos'è e le sue caratteristiche.

Il mutuo fondiario è un finanziamento a medio o lungo termine, che può essere richiesto solo ed esclusivamente per alcune precise finalità, vale a dire per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile a scopo abitativo. Vediamo nel dettaglio che cosa è esattamente il mutuo fondiario, quali sono le caratteristiche, i pro e i contro.

A differenza del mutuo fidiario invece quello ipotecario invece è un prestito erogato dalla banca a favore di un soggetto (mutuatario), il quale non solo deve dimostrare di avere la capacità di pagare le rate quale rimborso del mutuo, ma deve sottoscrivere un'ipoteca sull'immobile che ha acquistato a favore della banca erogatrice, come garanzia reale del mutuo. Si tratta solitamente di un finanziamento di media-lunga durata, in genere superiore ai 5 anni, richiesto per l'acquisto o la sistemazione di un immobile.

Mutuo fondiario, che cos’è

Quando parliamo di mutuo fondiario parliamo di una particolare tipologia di mutuo, un finanziamento a medio o lungo termine, che di fatto è vincolato dalla limitazione d’uso: il mutuo fondiario infatti può essere richiesto solo ed esclusivamente per effettuare l’acquisto o per la ristrutturazione di un immobile a scopo abitativo. Il mutuo fondiario può essere concesso solo ed esclusivamente per l'acquisto o la costruzione di un’abitazione che sarà destinata ad uso privato oppure per la ristrutturazione della prima casa. Il mutuo fondiario richiede anche una garanzia che consiste nell’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile: pertanto è chiaro che l’immobile stesso dovrà essere necessariamente privo di ogni tipo di ipoteche. quest’ultimo, quindi, deve risultare libero da qualsiasi tipo di ipoteca.

Caratteristiche

Sappiamo che il mutuo fondiario è un finanziamento a meglio o lungo termine che può essere richiesto solo per l’acquisto di un immobile a scopo abitativo o per la ristrutturazione dello stesso. Il mutuo fondiario può essere concesso solo ed esclusivamente per l'acquisto o la costruzione di un’abitazione che sarà destinata ad uso privato oppure per la ristrutturazione della prima casa. Esistono però altre caratteristiche che definiscono il mutuo fondiario. Si tratta dell’importo massimo del finanziamento che dovrà essere necessariamente pari all’80% del valore dell’immobile e della durata del rimborso che dovrà essere compresa in un lasso di tempo che va da 12 mesi a 30 anni. Se la somma erogata dalla banca non può superare l'80% del valore del bene ipotecato, è pur vero che se l’acquirente dovesse avere necessità di richiedere un mutuo parti al 100% del valore dell'immobile, sarà possibile effettuare la richiesta. In tal caso però la banca dove necessariamente richiedere nuove ed ulteriori garanzie come ad esempio le polizze di assicurazione, ma anche eventuali fideiussioni bancarie. C’è anche da ricordare che nel caso in cui nel momento della richiesta del mutuo ci siano già delle garanzie ipotecarie sul bene, il limite dell'80% dovrà necessariamente coprire sia il capitale che resta del precedente finanziamento sia il nuovo capitale. Il mutuo fondiario esige anche la stipula di un'ipoteca di primo grado sull'immobile come garanzia del credito da erogare. L’ipoteca di primo grado ovviamente è la prima ipoteca che viene iscritta sulla struttura sempre ricordando che sullo stesso bene è possibile accendere diverse ipoteche, ciascuna delle quali viene definita con gradi diversi che faranno riferimento anche ai singoli creditori. Ovviamente avrà la priorità chi detiene l'ipoteca di primo grado sul bene stesso. In ogni caso il credito fondiario in Italia viene gestito e regolamentato in Italia dalla normativa presente nel Testo Unico Bancario attraverso l’articolo 39 del TUB: è la Banca d'Italia che decide l’importo massimo delle somme che possono essere concesse e che viene determinato in base al bene stesso o in base ai costi dei lavori della ristrutturazione. Inoltre è necessario ricordare che il mutuo fondiario deve essere richiesto solo ed esclusivamente in occasione dell’acquisto della prima casa.

I vantaggi di un mutuo fondiario

Ma quali sono i reali vantaggi di un mutuo fondiario? Se state valutando di chiedere un mutuo fondiario è bene tenere in considerazione che ci sono tanti vantaggi di cui poter usufruire. Il mutuo fondiario consente di ottenere la riduzione della somma ipotecata in proporzione al decrescere del debito del residuo. Questo significa che dopo aver estinto una parte del debito acceso con la propria banca, è anche possibile chiedere la riduzione dell’ipoteca sulla casa per ottenere maggiori garanzie. Fra i vantaggi del mutuo fondiario anche i tassi d’interesse che sono particolarmente vantaggiosi dato che la loro percentuale si attesta intorno al 3-6%, percentuale ben inferiore rispetto a quella che viene applicata ai prestiti personali o a consumo fermi che si attestano invece intorno all’8-13%. Gli interessi passivi rappresentano un costo non indifferente per il cliente e devono essere pagati all’istituto di credito che eroga il finanziamento rappresentano il guadagno della banca. Quando si accende il mutuo si deve sempre quindi tenere in considerazione il TAEG (il Tasso Annuo Effetivo Globale) che incluse non solo il rimborso del capitale, ma anche gli interessi, spese e polizze assicurative indicando il costo totale e e annuale del mutuo che viene sottoscritto. Ma ci sono anche altri vantaggi nella stipula del mutuo fondiario come la riduzione (quasi il dimezzamento) dell’onorario del notaio che viene stabilito in proporzione al valore dell’immobile. Inoltre non appena scade il finanziamento non è necessario effettuare la cancellazione dell’ipoteca del mutuo fondiario risparmiando ulteriori costi dal notaio. Resta ovviamente in vigore la possibilità di poter estinguere il mutuo, in ogni momento, sia parzialmente sia totalmente i base anche alla propria disponibilità di carattere economico. Inoltre qualora non si fosse in grado di pagare regolarmente le rate del mutuo e dovessero esserci dei ritardi nel pagamenti, sono previsti anche dei tempi più lunghi in termine di azione legale che viene intrapresa dalla banca.

Mutuo fondiario, gli svantaggi

Alcuni dei vantaggi innegabili del mutuo fondiario possono contemporaneamente essere degli svantaggi per altri. Innanzitutto le specificità: il mutuo fondiario può essere richiesto solo come finanziamento per gli immobili che rientrano nella definizione di prima casa, pertanto abitazione principale del mutuatario, o in alternativa della ristrutturazione dello stesso immobile. Inoltre il finanziamento richiesto non potrà essere superiore all’80% del valore dell’immobile: se necessario è possibile richiedere un finanziamento di importo maggiore dietro rilascio si ulteriori garanzie (polizza fidejussorie o assicurative). L’ipoteca immobiliare viene istituita come garanzia di primo grado e ciò significa che la banca, in caso di mancato restituzione dell’importo erogato, può esigere il credito prima di ogni altro creditore. Si tratta inoltre di un finanziamento a medio e lungo termine con una durata del contratto non inferiore ai 18 mesi.