Occupazione abusiva degli immobili: cosa fare?

L’ occupazione abusiva di un immobile, o occupazione senza titolo, si configura nel momento in cui una persona si stabilisce in un immobile (casa, appartamento o immobile in generale) senza alcun titolo e senza alcun diritto. L’occupazione dell’immobile può avvenire sia se non è stato firmato nessun contratto di locazione tra il proprietario dell’immobile e la persona occupante, sia se il contratto di locazione è scaduto e l’inquilino si rifiuta di lasciare l’immobile.

L’occupazione abusiva è sempre stata una problematica molto delicata poiché gli aspetti da analizzare sono tanti: infatti sebbene la Costituzione riconosca il diritto alla proprietà, allo stesso tempo riconosce anche il diritto all’abitazione ed in questo caso i due diritti entrano in conflitto.

Occupazione abusiva immobile: come tutelare il proprietario di casa

Nel caso in cui un immobile viene occupato illegittimamente il proprietario di casa potrà richiedere una tutela civile ad un avvocato per aderire il Tribunale competente; il proprietario dell’immobile occupato abusivamente potrà intraprendere o un azione di rivendicazione o di reintegrazione in base al caso.

Azione di reintegrazione per il rilascio dell’immobile occupato

L’azione di reintegrazione è definita possessoria ed è definita dall’art 1168 del Codice Civile, il quale afferma:

“Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l'anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo.L'azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l'abbia per ragioni di servizio o di ospitalità.Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio.La reintegrazione deve ordinarsi dal giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione.”

Con l’azione di reintegrazione quindi si richiede al Giudice un provvedimento urgente per liberare la propria casa, esercitando tale diritto in una tempistica breve (entro 1 anno da quando la casa  stata occupata); questa azione può essere richiesta dal proprietario ma anche da un usufruttuario o dal conduttore d’appartamento. In tal caso il Giudice dispone immediatamente la liberazione dell’immobile e solo in secondo luogo verrà fatta un’indagine per stabilire il risarcimento.

Azione di rivendicazione dell’immobile occupato

L'azione di rivendicazione è un’ azione petitoria di definita dall’articolo 948 del Codice Civile che stabilisce che:

“Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa. In tal caso il convenuto è obbligato a recuperarla per l'attore a proprie spese, o, in mancanza, a corrispondergli il valore, oltre a risarcire il danno. Il proprietario, se consegue direttamente dal nuovo possessore o detentore la restituzione della cosa, è tenuto a restituire al precedente possessore o detentore la somma ricevuta in luogo di essa. L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione.”

Questa procedura è molto più lunga e complicata rispetto alla precedente; in questo caso il proprietario deve dimostrare che il bene sia di sua proprietà attraverso l’acquisto o la donazione, che il precedente proprietario fosse legittimato a trasferire la proprietà e provare l’occupazione dell’immobile. 

Diritto al risarcimento dell’occupazione abusiva

L’occupazione abusiva è definita “in re ipsa” ovvero in se stesso, in tal caso deve provare di avere avuto un'effettiva lesione al suo patrimonio per ottenere un risarcimento dei danni. In breve il proprietario dell’immobile dovrà dimostrare delle perdite economiche legate all’occupazione abusiva dell’immobile al fine di avere un risarcimento economico dall’occupante.

Occupare un immobile è reato?

L’occupazione abusiva accorpa vari reati penali perseguibili in caso di denuncia da parte del proprietario e sono:

• invasione di terreni o edifici
• danneggiamento
• violazione di domicilio
• eventuale furto

Questi reati sono definiti istantanei, ovvero non si possono cancellare nemmeno nel momento in cui l’occupazione venisse meno ne tanto meno se si regolarizzasse la posizione abusiva. 

L’unica eccezione è fatta mediante l’articolo 54 del Codice Penale che tutela il diritto all’abitazione, il quale stabilisce che “ non è punibile chi ha commesso il fatto per esservi stato costretto dalla necessità di salvare sé o altri dal pericolo attuale di un danno grave alla persona, pericolo da lui non volontariamente causato né altrimenti evitabile, sempre che il fatto sia proporzionato al pericolo"