Revoca amministratore di condominio - come procedere?

L'amministratore di condominio è una figura essenziale per la corretta gestione di un condominio, che si impegna, dietro compenso, ad amministrare e gestire i beni comuni, si erge portavoce dei condomini rappresentando la parte legale e responsabile dell'applicazione del regolamento e della sicurezza condominiale. Il suo mandato ha validità di due anni  ma al termine del primo anno e deve essere riconfermato mediante assemblea condominiale, momento in cui si stabilisce anche il suo compenso, per questo motivo è importante sapere anche quanto guadagna un amministratore di condominio. Ma  se l'amministratore non soddisfa le aspettative dei condomini gli può essere revocato il mandato prima del termine stabilito?

Assolutamente sì. La revoca dell'amministratore di condominio può avvenire per diverse motivazioni e può essere effettuata tramite revoca assembleare o revoca giudiziale come previsto dall’articolo 1129.

Revoca assembleare

La revoca assembleare dell'amministratore di condominio può avvenire in qualsiasi momento con o senza valida motivazione in assemblea condominiale portando all'ordine del giorno la revoca dell'amministratore di condominio o richiedendo una riunione condominiale straordinaria convocata nelle modalità stabilite dall'articolo 66. Affinché la delibera sia valida la votazione deve prevedere la stessa maggioranza necessaria per la nomina o con le modalità previste dal regolamento condominiale come stabilito dal quarto comma dell’articolo 1136 del codice civile.

L'amministratore di condominio in questo caso è obbligato ad indire l'assemblea, se la convocazione dell'assemblea viene omessa, l'amministratore può andare incontro anche ad una revoca giudiziale. 

Ma a cosa si può andare incontro revocando l'amministratore di condominio? Se esistono delle valide motivazioni, quindi la revoca viene richiesta con giusta causa, non possono esserci conseguenze legali o giuridiche, se la revoca viene richiesta senza alcuna lecita motivazione c'è la possibilità che l'amministratore richieda il saldo del compenso sino all’esaurimento del rapporto applicando l'art.1725 c.1:

l'amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725 c.c., comma 1, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico

Revoca giudiziale

 La revoca giudiziale dell’amministratore può avvenire solo quando c’è una giusta causa ovvero quando si verifica una o più di queste tre situazioni:

• la mancata comunicazione all’assemblea dei condomini della ricezione di un atto di citazione o un provvedimento amministrativo che eccede l’esercizio delle sue funzioni;
• il mancato reso conto della gestione;
• la commissione di gravi irregolarità.

L’articolo 1129, comma 11 del codice civile fa luce su cosa si intende per gravi irregolarità con cui un amministratore può andare incontro alla revoca:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore e altri casi previsti dalla legge;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione di un conto intestato al condominio;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
• la mancata tenuta dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali di assemblea, della nomina e revoca dell’amministratore, della contabilità;
• l’inosservanza dell’obbligo di rendere comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• l’omessa o incompleta o inesatta comunicazione dei propri i propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale, o, se si tratta di società, della sede legale e la denominazione, del locale ove si trovano i registri suddetti, nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Se si verifica uno o più di questi casi anche un solo condomino che ne è a conoscenza può richiedere la revoca giudiziale depositando ricorso presso il tribunale. Effettuando la revoca dell'amministratore non è poi possibile tornare indietro, infatti non potrà più essere nuovamente nominato in assemblea;  per questo motivo è molto importante provvedere immediatamente a:

1. Far restituire all'amministratore revocato tutti i documenti
2. Nominare il nuovo amministratore

L'amministratore non può rifiutarsi di consegnare i documenti del condominio al nuovo amministratore; infatti  al nuovo amministratore risulterebbe molto più complicato intraprendere il lavoro senza la giusta documentazione, onde evitare ostruzionismo da parte dell'amministratore revocato è conveniente richiedere il passaggio delle consegne direttamente durante l'assemblea di revoca. Altrimenti sarà lo stesso nuovo amministratore che si prenderà l'impegno di contattare il vecchio per trasferire tutti i documenti del condominio.

La nomina del nuovo amministratore è essenziale e strettamente correlata con la revoca del vecchio amministratore, questo è stabilito dal codice civile che chiarisce che non esiste un periodo di tempo in cui nessun amministratore è in carica, anzi nonostante la revoca il vecchio amministratore rimarrà alla sua carica finché non verrà nominato il nuovo amministratore.