Sanatoria edilizia: ecco tutto quello che devi sapere

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La sanatoria edilizia in gergo tecnico viene definita  accertamento di conformità è un provvedimento amministrativo che permette, attraverso il pagamento di una sanzione, di regolare delle difformità in cui è lo stato di fatto dell’immobile poiché non conforme allo stato del Progetto e ai relativi permessi depositati al Comune. 

Questo provvedimento amministrativo viene attuato attraverso una CILA tardiva (Comunicazione inizio Lavori Asseverata) o una SCIA in sanatoria  (Segnalazione Certificata Inizio Attività).

Questa procedura è disciplinata dagli articoli 36 e 45 del DPR 390/01 e permette di regolarizzare gli illeciti edilizi rispettando delle condizioni particolari tra cui la “doppia conformità”.

Come riconoscere una difformità edilizia?

Una difformità edilizia  è a tutti gli effetti un illecito penale, che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire, senza autorizzazione o comunicazione al Comune; è possibile anche che tale abuso viene “ereditato” ovvero che, al momento di acquisizione ( come ad esempio un acquisto all’asta o un’eredità) non venga riconosciuto. Effettivamente non è semplice riconoscere un abuso edilizio per questo motivo in molte situazioni nemmeno ci si accorge di star commettendo un illecito penale ed amministrativo. Per riconoscere una difformità edilizia bisognerà confrontare l’ultimo progetto depositato al Comune di appartenenza con l’immobile;  questa pratica potrebbe sembrare semplice ma non lo è, per questo motivo è consigliabile farsi aiutare da un esperto. Non è inusuale trovare delle difformità edilizie all’interno degli immobili: una parete aggiuntiva, una finestra murata, un bagno più grande, qualsiasi difformità, anche la più piccola, rimane comunque un abuso edilizio.

Come procedere per una sanatoria edilizia?

Se ti sei accorto che all’interno della tua abitazione vi sono degli abusi edilizi puoi optare per la sanatoria edilizia che consisterà prettamente nella conversione del “tuo” illecito in una sanzione pecuniaria che solitamente corrisponde al doppio del costo di costruzione.

Oltre alla sanzione da dover pagare dovrai rispettare, come anticipato, la doppia conformità; 

Cosa si intende per doppia conformità? 

La doppia conformità si ottiene dimostrando che si stanno rispettando le normative urbanistiche ed edilizie vigenti ma anche quelle vigenti al momento della realizzazione dell’opera e che ci fosse assenza di contrasto con la strumentazione urbanistica sia del momento che di allora; per questo motivo la sanatoria può essere considerata come una concessione approvata a posteriori, poiché comunque dovrà rispettare tutte le norme sia del momento in cui è stata costruita sia del momento in cui viene richiesta la sanatoria edilizia.

Differenza tra sanatoria edilizia e condono edilizio 

La sanatoria edilizia non è l’unico metodo per regolarizzare delle difformità edilizie;  un’alternativa può essere il condono edilizio anche se le condizioni sono completamente diverse, infatti entrambe consentono la legittimazione a posteriori di opere illecite. 

Una volta compreso in cosa consiste la sanatoria edilizia è bene sottolineare le differenze che ha con il Condono con cui spesso viene confusa.

Il condono edilizio è un evento del tutto eccezionale, un procedimento specialedato da una legge. In Italia la legge sul condono edilizio è stata prevista solamente 3 volte:

  • Nel 1985 con la legge n.47 in cui potevano essere oggetto di condono tutte le opere ultimate entro il 1°Ottobre 1983 ad esclusione le opere costruite su aree già vincolate prima della realizzazione dell’opera e sottoposti a vincoli speciali che comportassero inedificabilità dell’area.
  • Nel 1994 con la legge n. 724 in cui potevano essere oggetto di condono tutte le opere ultimate entro il 31 Dicembre 1993 che non avevano comportato l’ampliamento della struttura superiore al 30% di volume.
  • Nel 2003 con la legge n. 326 in cui potevano essere oggetto di condono tutte le opere terminate entro il 31 Marzo 2003, con presentazione della domanda entro un anno, quindi Marzo 2004.

Il condono edilizio ha sicuramente incrementato gli abusi edilizi oltre al fatto che la sanatoria prevede la possibilità di sanare esclusivamente se consentito dalla legge a differenza del condono si fonda sul presupposto che l’opera non sia sanabile se non previa demolizione della parte abusiva. 

Responsabilità sugli abusi edilizi 

L’abuso edilizio e il mancato interesse verso una sanatoria è punito sia penalmente che con sanzione amministrativa, attraverso un’ammenda, la detenzione e la demolizione della parte abusiva. E’ importante specificare che la responsabilità degli illeciti ricade sul committente, sul costruttore e sul direttore dei lavori; anche nel caso in cui si abbia ereditato una parte abusiva, sarete allo stesso modo responsabili per non aver provveduto a regolarizzare l’illecito. Le uniche figure che non hanno responsabilità in merito agli abusi edilizi sono gli agenti immobiliari ed i notai; per questo motivo se acquisti un immobile senza mutuo avrai l’obbligo di verificarne la regolarità; nel caso di mutuo invece sarà il perito stesso a verificare la corrispondenza tra immobile e progetto depositato al Comune.

Le sanzioni sono evidenziate nell’art.44 del Testo Unico sull’edilizia DPR 380/01 il quale stabilisce:

  1. Salvo che il fatto costituisca piu' grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:
  2. a) l'ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalita' esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonche' dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
  3. b) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 5164 euro a 51645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformita' o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;
  4. c) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 15493 euro a 51645 euro i nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell'articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformita' o in assenza del permesso.

Queste sanzioni ovviamente non si applicano quando si è provveduto alla  SCIA o alla CILA, in tal caso il Comune inviterà il responsabile a riportare tutto allo stato iniziale entro 3 mesi, altrimenti verrà demolita.

Come si richiede una sanatoria edilizia?

Una volta accertato l’illecito avrete 90 giorni per presentare al Comune l’istanza e richiedere la sanatoria edilizia. Attraverso l’istanza redatta da un tecnico professionista,si denuncia l'illecito ed entro 60 giorni dalla presentazione il responsabile dell’ufficio del Comune dovrà comunicare l’accettazione o il rigetto della domanda.

Quanto costa la sanatoria edilizia?

Il costo di una sanatoria non è esiguo e molte persone hanno deciso di farne a meno per molto tempo ma ora che la regolarità degli immobili risulta essere necessaria per accedere ai bonus attivi del Decreto Rilancio, tante persone hanno deciso di sanare alcuni illeciti e regolarizzare le carte, anche se come abbiamo anticipato, il costo può arrivare a somme importanti.

La sanatoria ha vari prezzi in base alla situazione; se viene presentata con una comunicazione dei lavori in corso di realizzazione con una CILA o con una SCIA tardiva allora il prezzo della sanatoria sarà  di 333€; se invece viene depositata la CILA o la SCIA quando i lavori sono già terminati, il costo della sanatoria sarà di 1000€. 

Nel caso in cui poi, si attuano dei frazionamenti, dei cambi di destinazione d’uso o degli aumenti di volume il prezzo equivarrà al doppio del Contributo di costruzione + la parcella del professionista che può variare dai 600€ fino ai 1500€.

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