Spese condominiali di una casa all'asta: chi le paga?

Uno dei quesiti più frequenti di chi compra una casa all’asta è: dovrò pagare io le spese condominiali arretrate? 

Chi compra una casa all’asta molto spesso lo fa per il suo prezzo inferiore rispetto al valore reale; molto spesso però dietro l’acquisto ci sono delle spese nascoste a carico dell’aggiudicatario che potrebbero rendere l’acquisto meno conveniente del previsto. 

Come conoscere in anticipo le spese condominiali della casa aggiudicata?

Prima di capire quali spese condominiali sono a carico dell’aggiudicatario è utile comprendere per quale motivo una casa va all’asta e come sapere in anticipo le spese accessorie.

Supponiamo che un proprietario di un appartamento non riesca più a pagare il mutuo e le spese condominiali. I creditori, in questo caso, la banca ed il condominio, in seguito a diversi solleciti di pagamento non andati a buon fine, possono decidere di procedere con una procedura esecutiva al fine di recuperare il credito. L’immobile viene valutato da un perito, il quale stabilisce un prezzo di base d’asta; durante la valutazione, il perito tecnico redigerà una perizia CTU nel quale saranno contenuti i dati catastali dell’immobile, la planimetria, una descrizione accurata sottolineando, nel caso ci fossero, la presenza di difformità catastali o parti abusive e l’esistenza di debiti nei confronti del condominio specificando l’ammontare. 

Chi deciderà di partecipare all’asta immobiliare dovrà ispezionare la perizia affinchè possa reperire tali informazioni e quindi essere preparato al pagamento delle spese condominiali. 

Il ricavato della vendita all’asta andrà a coprire il debito della banca e quello delle spese condominiali ma, nel caso in cui il ricavato non fosse sufficiente a coprire l’intero debito il nuovo proprietario sarà obbligato in solido per i debiti derivanti dal precedente proprietario. Il nuovo proprietario sarà escluso dal pagamento del debito residuo nei confronti della banca ma le spese condominiali saranno a suo carico. 

L’obbligazione infatti è legata direttamente al diritto reale sull’immobile e, di norma, non è possibile sottrarsi al pagamento delle spese condominiali.

Chi paga le spese condominiali della casa aggiudicata?

Come visto nel paragrafo precedente sarà il nuovo proprietario a provvedere al pagamento delle spese condominiali arretrate, ma, un’altra cosa che è importante sapere però è che non tutte le rate condominiali sono a carico dell’aggiudicatario; per comprendere al meglio la distinzione, bisogna avvalersi del Codice Civile.

L’art. 63 comma 4 delle disp.att.c.c. dice:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”

Ciò significa che, nel caso in cui il vecchio proprietario non abbia pagato per tanti anni le spese condominiali, l’aggiudicatario d’asta non dovrà provvedere al pagamento dell’intera somma, ma solo a quella dell’anno in corso e dell’anno precedente; tutte le rate precedenti a questo arco di tempo che va dai 13 mesi ai 23 mesi, rimane a carico del vecchio proprietario.

Inoltre è importante ricordare che l’aggiudicatario subentra al precedente condomino solo al momento della trascrizione del decreto di trasferimento, quindi, solo in quel momento potrà essere calcolato il termine temporale indicato nella disposizione.

Se stai acquistando un appartamento di un condominio all’asta quindi, e vuoi sapere a quanto ammonta l’importo che dovrai sostenere del debito condominiale, dovrai ispezionare la perizia del Tribunale o in alternativa, contattare il delegato alla vendita che provvederà ad interrogare l’amministratore di quel condominio. 

Differenza tra spese condominiali ordinarie e spese condominiali straordinarie

Un’altra distinzione importante sulle spese condominiali a carico dell’aggiudicatario d’asta è quella tra spese condominiali ordinarie e straordinarie.

Le spese ordinarie sono tutte quelle spese che riguardano la manutenzione ordinaria come la pulizia delle scale, la corrente per l’ascensore o la luce delle scale, il compenso dell’amministratore, ecc; le spese straordinarie invece comprendono tutte quelle spese volte ad apportare migliorie di carattere eccezionale, come ad esempio il rifacimento di un impianto, la riparazione dell’ascensore o di altre parti comuni o lavori finalizzati al ripristino dell'edificio. 

La corte di cassazione si è espressa in giudizio in merito deliberando che le spese straordinarie sono a carico di chi era proprietario al momento della delibera di approvazione; citiamo una parte della Cassazione Sezione VI civile, nell’ordinanza n. 1847/2018.

Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori“.

Le spese straordinarie di condominio, infatti, vengono discusse in sede assembleare e approvate dalla maggioranza e, a rispondere di quelle spese, sarà chi al momento della delibera era il proprietario dell’immobile; per le spese condominiali  straordinarie, quindi, non vale il vincolo solidale ex art.63 disp. att. c.c.