Vendita senza incanto: ecco tutte le informazioni necessarie

Vendita Senza Incant...

In questo articolo facciamo luce su cos’è e come funziona la vendita senza incanto e tutte le modalità e i dettagli di partecipazione. Il mondo delle asta immobiliari può sembrare caotico e poco chiaro se non si possiedono le giuste nozioni e per chi ha deciso di sapere tutto sulle aste senza incanto, questo è l’articolo giusto. Vedremo nel dettaglio:

Cosa vuol dire vendita senza incanto?

La vendita senza incanto è un procedimento di vendita di un bene, in questo caso di un immobile sottratto forzatamente ad un debitore per ripagare il creditore leso.  La vendita senza incanto è quella procedura d’asta giudiziaria in cui gli interessati partecipano presentando un’offerta attraverso una busta bianca chiusa partendo da un prezzo minimo che non può essere inferiore a quello di partenza. Nel caso in cui ci fosse una sola proposta se questa supera di almeno un quinto la base d’asta la casa verrà assegnata al partecipante. In caso di più proposte viene indetta una gara tra partecipanti in cui la base d’asta partirà dall’offerta più alta.

 Ma vediamo nel dettaglio:

Come si svolge una vendita senza incanto? 

In questo capitolo vedremo passo per passo come si svolge una vendita senza incanto dall’espropriazione del bene all’aggiudicazione finale e al decreto di trasferimento.

Espropriazione del bene

Quando una persona non paga i suoi debiti gli vengono sottratti i beni mobili ed immobili; nel caso di un asta immobiliare, il Giudice, su richiesta del creditore, decreta l’espropriazione del bene e la conseguente vendita all’asta per provvedere al risarcimento.

Dal momento in cui l’immobile viene sottoposto ad asta giudiziaria chiunque potrà partecipare all’asta, tutti tranne il debitore. Sarà il Tribunale, attraverso la consulenza di un perito a stabilire il valore e il prezzo base dell’asta ed a redigere ed allegare all’annuncio d’asta tutti i documenti riguardanti l’immobile sotto forma di perizia in cui vengono descritti tutti i dettagli dell’immobile tra cui la planimetria, la presenza di abusi edilizi, l’indebitamento con il condominio, lo stato di conservazione dell’immobile e l’occupazione dell’immobile.

Tale perizia è reperibile presso la cancelleria o li troverai allegati all’annuncio disponibile sia sul sito del Tribunale d’appartenenza che sui siti web dedicati alla pubblicazione di annunci di aste immobiliari.

Avviso d’asta

Dal momento in cui il perito ha stilato la perizia e il giudice ha stabilito il prezzo d’asta, egli provvederà a pubblicare l’avviso d’asta sull’albo del Tribunale, l’IVG di appartenenza e tutti i siti dedicati fornendo tutti i dettagli dell’asta affinchè tutti gli interessati possano avere le informazioni necessarie.

Partecipazione all’asta senza incanto o vendita senza incanto 

Come anticipato chiunque può partecipare alla vendita, tutti tranne l’esecutato. La persona interessata all’asta può partecipare da solo o affidarsi ad un professionista che lo assista in tutto il percorso. Per partecipare ad una vendita senza incanto bisognerà depositare la propria offerta in busta chiusa presso la cancelleria del Tribunale; la busta dovrà essere segreta ma soprattutto sarà considerata irrevocabile, quindi se vincerai l’asta non potrai più tornare indietro.

L’offerta dovrà avere un prezzo non inferiore a quello di partenza e all’interno della busta, oltre all’offerta bisognerà indicare:

  • i dati anagrafici;
  • lo stato civile ed il regime patrimoniale se coniugato;
  • la somma offerta;
  • un assegno circolare non trasferibile intestato al giudice, di almeno 1/10 del prezzo di base ( nel caso di non assegnazione l’assegno verrà riconsegnato);
  • marca da bollo di 16€;
  • data e firma.

Svolgimento vendita senza incanto 

Un’offerta può essere respinta solo nel momento in cui venga presentata in ritardo, è inferiore al prezzo di base dell’immobile o nel caso in cui l’offerente non presenta la cauzione del 10%.

 Aperta un’asta immobiliare senza incanto i possibili scenari sono tre: l’asta va deserta, vi è una sola proposta, vi sono più proposte. Vediamo cosa succede nei tre casi e come bisogna comportarsi.

Unico offerente

Nel caso in cui in una vendita senza incanto venga avanzata un'unica offerta, se rispetta tutte le caratteristiche necessarie, essa si aggiudicherà l’asta.  Sarà necessario che la somma offerta per essere valida dovrà superare di almeno un quinto la base d’asta. 

Più offerenti

Il giorno della vendita verrà eseguito lo spoglio delle buste in Tribunale in presenza di tutti gli offerenti e saranno rese valide solo le offerte superiori al prezzo di base d’asta tra le quali vince l’offerta più alta. Colui che ha offerto la somma più alta però sarà un aggiudicatario provvisorio e diventerà effettivo solo dopo 10 giorni. In quel lasso di tempo se verrà avanzata un'offerta superiore di almeno il 20% dell’offerta dell'aggiudicatario, verrà intrapresa una nuova asta aperta nuovamente a tutti, sia coloro i quali hanno partecipato precedentemente che nuovi offerenti.

Nessun offerente

Nel caso in cui all’asta non si presenti nessuna offerta, questa viene detta deserta. Questo caso è molto frequente nelle aste, ciò significa che nessuno è interessato all’immobile in questione e non sono state avanzate offerte. Il giudice in tal caso dovrà valutare la situazione e decidere se:

  • Effettuare dei ribassi d’asta fino a che non si raggiunge una vendita
  • Assegnare il bene al creditore
  • Potenzialmente può succedere che il Giudice disponga l’estinzione del processo esecutivo ma il debito rimarrà comunque a carico del debitore ed è un’ipotesi rarissima.

Per approfondire l’argomento leggi l’articolo “Asta deserta: cosa succede?”

Vendita senza incanto: quanto offrire?

Se si vuole aggiudicarsi un’ asta a tutti i costi, non sempre fare un'offerta molto alta è il modo migliore. Questo accade proprio per quanto detto prima, che chi fa l’offerta migliore è solo un aggiudicatario provvisorio. Il rischio potrebbe essere che uno degli altri partecipanti che non si sono aggiudicati l’asta facciano un rilancio che sarà valido se maggiore di ⅕ della somma offerta dall’aggiudicatario provvisorio. E’ proprio la tecnica del rilancio di ⅕ dopo l’apertura delle buste ad essere una delle tecniche che ti permettono di aggiudicarti la vendita senza incanto.

Che differenza c’è tra vendita senza incanto e vendita con incanto?

La vendita senza incanto e la vendita con incanto sono le due modalità con cui svolgere la vendita all’asta. 

 La prima differenza tra vendita senza incanto e vendita con incanto è che solitamente il Giudice dispone una vendita con incanto solo dopo aver già indetto una vendita senza incanto e solo se ritiene che tale metodo potrebbe essere più fruttuoso rispetto al primo. Questo solitamente avviene quando si tratta di un immobile molto ambito e che attrae molte offerte.

 Infatti il nuovo articolo 569 del Codice di Procedura Civile concede al Giudice di scegliere la vendita con incanto solo nel caso in cui tale modalità possa dar luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.

Per quanto riguarda invece l’aspetto prettamente pratico la vendita con incanto e la vendita senza incanto si differenziano tra loro per:

  • Nella vendita senza incanto  per partecipare bisognerà presentare l’ offerta in busta chiusa mentre nell’a vendita con incanto basterà avanzare la richiesta di partecipazione;
  • La vendita con incanto prevede una vera e propria gara tra offerenti che rilanciano a rialzo; vince la vendita colui che fa l’offerta più alta e che trascorsi almeno tre minuti nessun altro avanzi un rilancio a rialzo.
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