Asta deserta: cosa succede ora? E' possibile estinguerla anticipatamente?

Se hai intenzione di acquistare una casa all’asta o se la tua casa è sottoposta ad asta giudiziaria, probabilmente ti starai chiedendo cosa accade nel caso in cui l’asta vada deserta. Il termine "asta deserta" si riferisce a una situazione in cui non viene presentata alcuna offerta per l’immobile, il che porta generalmente alla liquidazione dell'asta.
Questa situazione di "asta deserta" è più comune di quanto si pensi e molte persone credono erroneamente che, se non ci sono offerte, la procedura esecutiva si chiuda e che l'immobile ritorni automaticamente in possesso del debitore. Tuttavia, questa è una credenza errata. Per chiarire questo punto, ti invitiamo a leggere anche il nostro articolo: "Ricomprare casa all'asta: si può? Ecco come fare".
Asta deserta: cosa succede e quali sono le fasi successive?
Quando un'asta va deserta, ovvero non riceve alcuna offerta, la legge prevede che il prezzo dell’immobile venga ribassato per cercare di renderlo più appetibile per gli acquirenti. Il processo di ribasso segue una procedura ben precisa:
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Primo tentativo: Se la prima asta va deserta, il Tribunale organizzerà una seconda asta. In questa fase, il Giudice ha il diritto di abbassare il prezzo di base fino a un massimo del 25% rispetto alla valutazione iniziale.
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Secondo tentativo: Se anche la seconda asta non riceve offerte, il Tribunale può organizzare una terza asta con un ulteriore ribasso del prezzo.
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Riforma del 2016: Una riforma introdotta nel 2016 stabilisce che, per i beni mobili, il numero massimo di aste è limitato a tre. Tuttavia, questa regola non si applica ai beni immobiliari. In altre parole, per un immobile non c'è un limite di aste e la procedura può continuare senza una scadenza definita.
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Altri tentativi e ribassi: Se l'asta non si concludesse con un'offerta neppure dopo il terzo tentativo, il Giudice può abbassare ulteriormente il prezzo. Come previsto dall'articolo 591 del Codice di Procedura Civile, a partire dal quarto tentativo, il prezzo di base può essere ridotto fino al 50% rispetto al valore iniziale.
Qual è lo scopo dell'asta giudiziaria?
Va ricordato che lo scopo principale dell’asta giudiziaria è quello di risarcire i creditori e di estinguere il debito del proprietario dell’immobile. Se il prezzo dell’immobile, anche con i vari ribassi, risulta inferiore al debito esistente, l'asta perde di efficacia. In tal caso, il Giudice potrebbe decidere di interrompere la procedura esecutiva, chiudendo così l'asta.
Estinzione della procedura esecutiva: quando avviene?
Un'asta deserta non porta automaticamente all’estinzione della procedura esecutiva, ma esistono altre condizioni che possono portare alla sua chiusura anticipata:
- Costi superiori al rendimento: Se il Giudice ritiene che i costi per proseguire con l'asta siano superiori ai possibili benefici derivanti dalla vendita del bene.
- Mancata pubblicazione dell’annuncio: Se, come stabilito dalla legge n. 132, l’annuncio dell’asta non viene pubblicato entro il termine previsto.
- Inadempimento dei termini legali: Se le parti coinvolte non rispettano i termini fissati dal Giudice dell’esecuzione.
- Rinuncia dei creditori: Se i creditori rinunciano alle proprie pretese, annullando così il debito del proprietario dell’immobile.
Perché un'asta deserta non è sempre una buona notizia?
Molti potrebbero pensare che un'asta deserta possa rappresentare una buona opportunità per acquistare un immobile a prezzo ribassato. Tuttavia, questa non è sempre la realtà. Facciamo un esempio:
Immagina di essere interessato a un immobile dal valore di 150.000€, ma l’asta si conclude deserta. Nella seconda asta, il prezzo base viene abbassato al 25%, portandolo a 112.000€. Se decidi di fare un’offerta di 115.000€, potresti essere sorpreso nel vedere che un altro offerente ha già offerto 140.000€. In questo caso, non solo dovresti rilanciare il prezzo per arrivare al valore iniziale di 150.000€, ma c'è anche la possibilità che l'immobile venga venduto a un prezzo superiore a quello che sarebbe stato richiesto nella prima asta, quando l'immobile era ancora disponibile a 150.000€.
Per il debitore, assistere alla svalutazione della propria casa può essere particolarmente doloroso. Vedere la propria abitazione deprezzata, magari anche fino al 50% del suo valore effettivo, è una situazione estremamente difficile.
In conclusione, sebbene l’asta deserta possa sembrare un'opportunità per acquistare a un prezzo inferiore, per molti versi può non essere vantaggiosa. La procedura può continuare a ribassare il valore dell'immobile, ma ci sono anche dei rischi che gli acquirenti devono considerare, come la concorrenza degli altri offerenti che possono far lievitare il prezzo. Per il debitore, invece, la svalutazione dell'immobile può significare una grave perdita economica.