Asta deserta: cosa succede ora? E' possibile estinguerla anticipatamente?

Se hai intenzione di comprare una casa all’asta oppure la tua casa è sottoposta ad asta giudiziaria sicuramente vorrai sapere cosa succede nel caso di un asta deserta. Ma andiamo per gradi: nel linguaggio giuridico si parla di asta deserta quando non viene presentata alcuna offerta per l’immobile e quindi finisce in liquidazione. La situazione in cui non viene presentata alcuna offerta è molto frequente nelle aste immobiliari?" href="../../../tribunale-di-pordenone-6081">aste immobiliari e come spesso accade tante persone credono che la procedura esecutiva si chiuda e che la casa torni in possesso del debitore, ma è una credenza sbagliata, nell’articolo  l’unico modo per avere nuovamente la propria casa sottoposta ad asta giudiziaria lo abbiamo spiegato in questo articolo:  “Ricomprare casa all'asta: si può? Ecco come fare”

Asta deserta: ribasso

Nel caso in cui in un asta non si riceva alcuna offerta si parla di asta deserta. In questo caso, la legge prevede di ridurre il prezzo per rendere la proposta più appetibile ai possibili acquirenti. La modalità di ribasso di un asta deserta deve seguire specifiche procedure che condurranno ad un processo graduale di svalutazione dell’immobile. 

Se la prima asta si conclude senza alcuna offerta, quindi risulta deserta, il Tribunale organizzerà una seconda asta in cui al Giudice incaricato gli sarà permesso, per legge, di abbassare il prezzo di base d’asta fino ad un massimo del 25%. Se anche in questo caso, durante la seconda asta non viene presentata alcuna offerta, il Tribunale ha la possibilità di organizzare una terza asta in cui il prezzo base sarà ribassato ulteriormente.

Nel 2016 il Governo italiano ha introdotto una riforma che prevede un limite di aste di tre tentativi; questa riforma però è valida esclusivamente per i beni mobili, per quanto riguarda i beni immobiliari non c’è nessuna legge che impone un limite massimo di aste. Nonostante ci sia la popolare credenza in cui se al terzo tentativo di asta non vi è alcuna offerta l’immobile torna al debitore, questa procedura ha validità esclusivamente per i beni mobili.

Nel caso dei beni immobiliari il Giudice, come previsto dall’articolo 591, dopo il  quarto tentativo d’asta può arrivare ad abbassare la base d’asta fino al 50% della valutazione iniziale . Ricordiamo però, che lo scopo dell’asta giudiziaria è quello di risarcire i creditori ed estinguere il debito del proprietario di casa; se il prezzo di base d’asta fosse più basso del debito esistente, l’asta non avrebbe alcun senso di essere svolta e il Giudice potrebbe decidere di non procedere con altre ast, chiudendo così la procedura.

Estinzione della procedura esecutiva

Nel caso in cui l’asta iniziale e quelle successive risultassero deserte per legge non c’è alcuna correlazione con l’estinzione della procedura. Esistono però altre possibilità che possono figurarsi che potrebbero portare ad estinzione anticipata di un’asta immobiliare. Vediamo tutti i possibili scenari in cui si potrebbe configurare una chiusura dell’asta immobiliare in anticipo:

• Come anticipato in precedenza, se il Giudice stabilisce che la prosecuzione dell’asta abbia costi più alti dell’eventuale rendimento del bene immobiliare all’asta.
• Se, come previsto dalla legge n.132 non viene pubblicato l’annuncio sul portale delle vendite pubbliche entro il termine previsto.
• Se le parti non rispettano i termini perentori previsti dal giudice dell’esecuzione.
• Nel caso in cui i creditori rinuncino alle loro pretese, annullando così il debito.

Perchè non è un bene l'asta deserta?

Ci sono diversi scenari, da più punti di vista che hanno permesso di stabilire che un'asta deserta, la maggior parte delle volte non è un bene. Formuliamo delle ipotesi:

1. Supponiamo che siamo interessati ad un immobile dal valore di 150.000€ ma l'asta si conclude deserta.
2. La base della seconda asta dell'immobile viene abbassata a 112.000€ quindi del 25%.
3. Decidiamo di fare un offerta di 115.000€ ma il prezzo conveniente dell'immobile ha attirato un altro offerente che offre140.000€.
4. Nelle migliori delle ipotesi se rilanciamo a 150.000 (prezzo iniziale) ci aggiudicheremo l'asta, altrimenti uno dei due offerenti pagherebbe l'immobile più del prezzo iniziale, quando poteva aggiudicarselo durante la prima asta.

Nel caso del debitore invece vedere la propria casa finire in un asta giudiziaria è un dolore già fin troppo grande, ma vederla svalutare fino ad arrivare a metà del suo valore effettivo può essere davvero una situazione drammatica.