Tutte le novità della cedolare secca

La disciplina della cedolare secca è stata recentemente innovata dalla Legge di Bilancio 2021, che ne ha parzialmente modificato il quadro normativo di riferimento.

Ma cos’è la cedolare secca? E quali sono i cambiamenti che si sono verificati nelle ultime settimane?

Cos’è la cedolare secca

Anche se ne abbiamo già parlato in più occasioni in questo sito, ricordiamo brevemente come la cedolare secca sia un regime fiscale alternativo e facoltativo, con il quale i titolari di immobili concessi in locazione possono scegliere se sottoporre il reddito derivante dall’affitto a un’aliquota fissa (21% - 10%), se ricorrono alcuni requisiti.

Generalmente, ricorrere al regime fiscale della cedolare secca espone il contribuente in una posizione di relativa convenienza. Ricordiamo infatti come l’aliquota della cedolare secca sostituisca la tassazione ordinaria Irpef, e comprenda anche le addizionali comunali e regionali, l’imposta di bollo e quella di registro.

Insomma, sebbene ogni applicazione del regime alternativo a quello ordinario meriti uno specifico approfondimento, è ben possibile che gran parte dei contribuenti possa trovare maggiore economicità nel ricorrere alla cedolare secca per regolare fiscalmente i propri redditi da locazione.

Le novità della Legge di Bilancio 2021

Riassunta brevemente la natura della cedolare secca, cerchiamo di occuparci più nel dettaglio di cosa cambia grazie alla Legge di Bilancio 2021. Sintetizzando il tema, le novità sono principalmente tre.

Il limite nel numero di appartamenti

La prima novità è un’importante precisazione che il legislatore fiscale ha ritenuto di dover effettuare sui “limiti” quantitativi della locazione.

Di fatti, dal 2021 la cedolare secca con aliquota del 21% può essere riconosciuta esclusivamente nel caso in cui il contribuente abbia in massimo non più di quattro appartamenti per ogni periodo di imposta.

Ne deriva che, nel caso in cui il contribuente dovesse porre in locazione breve cinque appartamenti o più, la sua attività sarà presunta essere di “impresa”, con ciò che ne deriva sotto il profilo fiscale e giuridico.

Evidenziamo altresì in tal senso che le disposizioni contenute nel provvedimento di cui alla Legge di Bilancio si applicano anche nelle ipotesi di contratti di locazione che sono stipulati mediante agenzie di intermediazione, e anche attraverso i portali online, ovvero quelle piattaforme che hanno come obiettivo quello di agevolare l’incontro tra la domanda e l’offerta di appartamenti da locare.

La banca dati del MiBACT

La seconda grande novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2021 consiste nella creazione di una banca dati presso il MiBACT: si tratta di un database che racchiude le informazioni di tutte le strutture ricettive e degli immobili che sono destinati agli affitti brevi.

Ci occuperemo di questo tema in un separato approfondimento.

Il pagamento dell’acconto

Una novità non rivoluzionaria, ma comunque degna di nota, riguarda il pagamento dell’acconto: da quest’anno non sarà più pari al 95%, bensì al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

Rimane inteso che l’acconto non dovrà essere pagato nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, considerato che in questo scenario mancherebbe la base di calcolo di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per l’esercizio precedente.

Non cambia la modalità di pagamento, con il versamento dell’acconto che potrà essere effettuato in una o due rate.

In dettaglio, il pagamento in un’unica soluzione è previsto – entro il 30 novembre – se l’importo del versamento è inferiore a 257,52 euro. In caso contrario è possibile ripartire il pagamento in due rate, il 30 giugno e il 30 novembre.

Il pagamento si effettua mediante l’uso del modello F24, fruendo dei seguenti Codici Tributo:

- 1840 per il pagamento della prima rata dell’acconto;

- 1841 per il pagamento della seconda rata dell’acconto o dell’unica rata;

- 1842 per il pagamento del saldo.

Ricordiamo infine che il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferisce il pagamento, o entro il 31 luglio con una lieve maggiorazione (0,40%).