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Cedolare secca, una guida completa

La cedolare secca è un particolare regime di imposizione fiscale sui ricavi ottenuti dalle locazioni, recentemente allargato anche ai contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019 e – dunque – non solamente a quelli per uso abitativo.

Ricordiamo comunque che i locali commerciali i cui contratti di locazione sono assoggettabili a cedolare secca devono necessariamente essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. In questo caso, poi, l’aliquota applicabile è del 21%.

Introdotto ciò, cerchiamo di occuparci in maggior dettaglio di questa imposizione, spesso più agevolata rispetto a quella ordinaria.

Cos’è la cedolare secca

Iniziamo con il rammentare che la “cedolare secca” è un regime facoltativo, concretizzato nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Inoltre, i contratti che rientrano all’interno del regime della cedolare secca non pagheranno l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che sono invece ordinariamente dovute per registrazioni, per le risoluzioni e per le proroghe dei contratti di locazione (ma attenzione, perché la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione).

Trattandosi di un regime facoltativo, ne deriva che la scelta per la cedolare secca sarà di libera valutazione della parte, e implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, sebbene sia previsto nel contratto.

A proposito di scelta, si tenga conto come nell’ipotesi di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca insieme alla comunicazione di proroga, da inoltrarsi entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Chi può scegliere la cedolare secca

Tutte le persone fisiche che sono proprietarie (o sono titolari di altro diritto reale di godimento, come l’usufrutto), possono scegliere la cedolare secca, a patto che la locazione dell’immobile non rientri nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Vi sono tuttavia alcune limitazioni sulla natura dell’immobile. In particolar modo, tale opzione potrà essere esercitata solamente sulle unità immobiliari che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione o anche con un contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo.

Se l’immobile è riconducibile a più titolari, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. Coloro che invece pur essendo contitolari non esercitano l’opzione, sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso, e dovranno inoltre versare l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Qualche altra limitazione riguarda invece la figura dell’inquilino. In particolare, la legge prevede che il regime della cedolare non possa essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Quanto dura la cedolare secca

La scelta della cedolare secca dura per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga). Naturalmente, rimane salva per il locatore la possibilità di revocare l’opzione in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.

La revoca dovrà essere comunicata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, determinando di seguito il versamento dell’imposta di registro, se dovuta.

Quanto si paga per la cedolare secca

La cedolare secca prevede l’applicazione di un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, tranne il caso in cui non si ricada in uno dei comuni che vengono definiti a “carenza di disponibilità abitative”. In questo caso l’aliquota sarà ancora più ridotta: ci si riferisce ai comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi.

Per questi contratti l’aliquota è fissata al 15%. Si tenga conto che dal 2014 tale aliquota è applicabile altresì per i contratti di locazione che sno stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, la legge di bilancio 2018 ha prorogato anche per tutto il 2019 l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

Dunque, scegliendo la cedolare secca il reddito che viene assoggettato a tale regime sarà escluso dal reddito complessivo, e sarà assoggettato a un’aliquota dedicata. Questo non significa però che il reddito non debba essere inserito nelle dichiarazioni apposite: è infatti necessario che i ricavi di cui alla cedolare siano comunque ricompresi nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali. Tra i vari esempi, si pensi alla possibilità di ottenere una corretta determinazione dell’Isee.

In caso in cui sia necessario ottenere maggiori informazioni sulla cedolare secca, è possibile ricorrere al sito internet dell’Agenzia delle Entrate.

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CEDOLARE SECCA 2018

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