Come funzionano le aste immobiliari? Ecco tutta la procedura.

In questo articolo spiegheremo come funzionano le aste immobiliari, le procedure interne e come muoversi nel campo delle aste giudiziarie.  Conoscere il funzionamento aste immobiliari può facilitare l’aggiudicazione implicando un notevole risparmio sull’acquisto di un immobile; infatti il prezzo di una base d’asta immobiliare è solitamente inferiore di circa il 40% rispetto ai valori del libero mercato e, anche se è molto raro che la base d’asta corrisponda al costo di aggiudicazione, c’è molto margine di risparmio quando si tratta di aste immobiliari.

Cosa sono le aste immobiliari

Per sapere come funzionano le aste immobiliari è necessario sapere prima cosa è l'asta immobiliare: l’asta immobiliare è un procedimento esecutivo nel quale il giudice sottopone un immobile alla vendita forzata per permettere ai creditori di soddisfare coattivamente il proprio debito.

In termini più semplici, nella maggior parte dei casi si tratta di un soggetto che ha acquistato casa attraverso un mutuo e che non riesce più a pagarne le rate; la banca creditrice, per recuperare il credito inizia l’iter del pignoramento immobiliare che si conclude con l’asta immobiliare. Al termine dell’asta immobiliare il creditore avrà recuperato il suo prestito e il debitore avrà estinto il suo debito.

Aste immobiliari: come funzionano 

Il procedimento delle aste immobiliari è illustrato sul codice di procedura civile dall’art. 529 e i seguenti;  Esistono due modalità di vendita all’asta immobiliare: l’asta con incanto e l’asta senza incanto; per sapere un'asta come funziona è necessario conoscere entrambe le modalità:

Asta senza incanto

L’asta senza incanto o vendita senza incanto  implica che i partecipanti consegnano la loro offerta segreta in busta sigillata, indicando l’importo e la modalità di pagamento alla cancelleria. Una volta consegnate tutte le buste, si procederà allo spoglio davanti a tutti i partecipanti e, nel caso si ritenesse valida una proposta, l’asta immobiliare sarà aggiudicata all’offerente. Nel caso in cui ci fossero più proposte valide, l’offerta più alta sarà la somma minima per fare una seconda offerta.

Asta con incanto 

L’asta con incanto o vendita con incanto invece è un’asta pubblica che si tiene nella sala delle udienze pubbliche e viene utilizzata solo nel caso in cui l’asta senza incanto non si è conclusa positivamente. Le offerte sono pubbliche e ogni partecipante può decidere di alzare l’offerta dell’offerente precedente. L’asta si conclude quando per tre minuti nessuno avanza un’altra offerta. La vincita dell’asta con incanto è provvisoria, infatti se entro 10 giorni un altro offerente avanza un'offerta di ⅕ superiore dell’aggiudicatario, questo perde l’asta.

Elementi delle aste immobiliari

Come ogni settore, anche nell’ambito delle aste immobiliari esistono dei termini specifici in materia e dei documenti che è bene conoscere se si vuole capire come funzionano aste immobiliari.

Documenti delle aste immobiliari

• avviso d’asta: documento pubblico in cui viene indicato il luogo, la data e l’orario in cui si svolgerà l’asta.
• perizia immobile: documento contenente tutti i dati relativi all’immobile sia catastali che strutturali;
• ordinanza di vendita: documento di termini e condizioni dello svolgimento dell’asta

Figure professionali

• perito: colui che stabilisce una stima del prezzo di base d’asta e redige la perizia dell’immobile;
• Custode giudiziario: colui che gestisce gli appuntamenti di visita, amministra e conserva l’immobile in custodia.

Importi delle aste immobiliari

• base d’asta: prezzo di partenza/di base della vendita
• offerta minima: somma minima che il partecipante può offrire (inferiore del 25% della base d’asta
• rialzo: incremento minimo del rilancio stabilito dal giudice
• deposito cauzionale: importo da versare in fase di iscrizione (nel caso non si vince l’asta, l’intero importo viene restituito)

Come funzionano le aste immobiliari in Italia

Fortunatamente le aste immobiliari in Italia sono aperte a tutti ovvero potenzialmente possono partecipare tutti a patto che non sia l’esecutato o un parente stretto, un minorenne o un pubblico ufficiale per gli immobili.

La divulgazione degli annunci delle aste immobiliari è sempre più in espansione; attraverso i portali aste è possibile reperire tutti gli annunci delle aste immobiliari disponibili da cui è possibile consultare le foto, la planimetria, la descrizione e decidere se prendere un appuntamento per un sopralluogo.

Se si è interessati ad un immobile bisognerà tener d’occhio la data stabilita dal giudice per l’asta e quel giorno presentarsi in Tribunale con la busta bianca e il deposito cauzionale in assegno circolare.  Se ci si aggiudica il bene immobile all’asta il giudice procede con il decreto di trasferimento che sarà oggetto di trascrizione immobiliare e attraverso di esso dovranno anche essere cancellate le trascrizioni dei pignoramenti e le ipoteche.