Comprare casa all'asta occupata dall'esecutato: come risolvere?

  casa all'asta occupata

Acquistare una casa all’asta? Indubbiamente presenta tutta una serie di vantaggi a cominciare dal prezzo che è decisamente più basso rispetto al valore dell’immobile e al prezzo di mercato. Si tratta infatti di immobili che presentano un prezzo di vendita pari almeno al 20% in meno rispetto al prezzo reale e che sono e liberi dai debiti, cancellati dal giudice. Insomma, un buon affare se avete pazienza e buona volontà, anche se acquistare casa all’asta può comportare tutta una serie di rischi. Il rischio peggiore è che la casa all’asta in effetti risulti occupata e che una volta che si diventa aggiudicatari dell’asta, in realtà ci si trovi di fronte a un immobile che risulti abitato. Comprare casa all'asta occupata dall’esecutato è un rischio da tenere in considerazione nel momento in cui si acquista casa all’asta. Ma come comportarsi in questo caso e che cosa fare? Vediamo nel dettaglio.

Casa all’asta, tutti i passaggi

Tutti, eccezion fatta per l’esecutato, possono partecipare all’asta, ma quali sono i passaggi? Nel momento in cui si riesca ad aggiudicarsi l’immobile nel corso dell’asta, ci sono una serie di passaggi che devono essere rispettati, le cui tempistiche non sono del tutto brevi.

  • Aggiudicazione dell’immobile nel corso dell’asta (con o senza incanto)
  • Saldo del prezzo che dovrà essere effettuato entro un lasso di tempo massimo pari a 120 giorni
  • Firma del decreto di trasferimento che dovrà avvenire in un lasso di tempo entro 3 mesi dal saldo prezzo
  • Deposito in cancelleria del decreto di trasferimento.

La maggior perdita di tempo si registra proprio con gli ultimi due passaggi: potrebbero infatti essere necessari anche vari mesi prima che venga firmato il decreto di trasferimento e il deposito in cancelleria. È proprio il decreto di trasferimento che segna il reale passaggio di proprietà.

Casa all'asta occupata, che cosa fare?

Se acquistate casa all’asta e scoprite che si tratta di un immobile occupato dovrete capire come agire. L’immobile poi potrebbe essere occupato da diversi soggetti. Il contratto di locazione potrebbe essere stato stipulato prima del pignoramento dell’immobile stesso e l’immobile potrebbe essere occupato.

L’immobile potrebbe essere infatti:

  • occupato dall’esecutato/debitore
  • occupato con un contratto opponibile alla procedura esecutiva: questo accade quando il contratto di locazione sia stato stipulato prima del pignoramento stesso
  • occupato con titolo non opponibile o senza titolo: questo accade quando è stato occupato dopo il pignoramento
  • occupato dal coniuge separato grazie al provvedimento di assegnazione della casa di famiglia.
  • Da un minorenne
  • Da un anziano
  • Da un invalido

Comprare casa all'asta occupata senza titolo

Se la casa acquistata all’asta risulta essere occupata, è bene capire come liberare la casa e capire come sia possibile cominciare la procedura. La differenza la fa in effetti il fatto se la casa sia occupata con un titolo opponibile o meno. In pratica se non esiste un titolo opponibile, chi acquista l’immobile ha pieno diritto a far liberare l’immobile anche se sia occupato da categorie fragili come ad esempio, minori, anziani o invalidi.

Comprare casa all'asta occupata con titolo

Le cose sono diverse se la casa acquistata sia occupata con un titolo opponibile, in pratica se è stato stipulato un contratto. In pratica, se si tratta di un semplice contratto di affitto, l’immobile verrà liberato alla sua scadenza con regole affitto pagato. Nel caso di assegnazioni della casa al coniuge separato o divorziato, la questione è diversa e va valutata di caso in caso.

Casa all’asta, quali sono i tempi di sfratto?

Dal momento in cui viene emesso il decreto di trasferimento l’aggiudicatario ha facoltà di poter chiedere l’immediata liberazione dell’immobile ovviamente se il giudice inserisce anche l’ingiunzione al debitore di lasciare l’immobile. In caso di occupazione dell’immobile da parte dell’esecutato però, lo stesso ha la possibilità di poter trovare un accordo con l’aggiudicatario per tentare di prolungare i tempi di sfratto e andando a stabilire un limite massimo entro il quale dovrà necessariamente lasciare l’immobile. E nel caso in cui non sia rispettata la data stabilita, l’aggiudicatario avrà la facoltà di poter cominciare la procedura di esecuzione forzata che porterà al rilascio dell’immobile e che potrebbe durare anche fino a 5 mesi. Meglio quindi in tal caso cercare di velocizzare al massimo le tempistiche contando sulle capacità dell’aggiudicatario.

COMPRARE CASA ALL'ASTA, RISCHI E PROBLEMI

I consigli

Ricordate che in ogni caso, prima di procedere con la partecipazione all’asta è bene verificare lo stato occupazionale dell’immobile. Mai lasciarsi abbagliare dal prezzo anche se sembra particolarmente allettante perché potrebbero esserci delle problematiche in vista, la peggiore delle quali è quella di aver acquistato all’asta un immobile occupato. Che cosa fare? Il consiglio innanzitutto è quello di affidarsi alle agenzie e ai professionisti del settore: certo, affidarsi a figure specializzare richiede un investimento di denaro, ma rappresenta anche la possibilità di poter avere delle certezze sulla reale affidabilità dell’asta e dell’immobile. Saranno infatti i professionisti a effettuare tutte le verifiche del caso.

Prima di acquistare casa all’asta dovreste essere particolarmente attenti a una serie di dettagli.

  • Verificare lo stato occupazione dell’immobile
  • Potrebbe accadere che l’immobile all’asta sia occupato e che non sia sia disponibile. Il problema subentra quando il contratto di locazione sia stato stipulato prima del pignoramento.

L’immobile potrebbe essere:

  • occupato dal debitore
  • occupato con contratto opponibile alla procedura esecutiva, vale a dire cioè il contratto di locazione sia stato stipulato prima del pignoramento occupato con titolo non opponibile o senza titolo, vale a dire quando sia stato occupato dopo il pignoramento
  • occupato dal coniuge grazie al provvedimento di assegnazione della casa familiare. Il caso peggiore e più problematico è proprio quando la casa sia occupata dal coniuge del debitore: in casi del genere il nuovo proprietario potrebbe dover aspettare anche fino a nove anni per poter avere a disposizione l’immobile. Ecco perché è necessario affidarsi alle competenze di professionisti con la presenza di un perito per verificare il vero stato dell’immobile.

Dovrete poi esaminare con cura la documentazione grazie alla perizia, all’atto di vendita, ordinanza di vendita, ma anche attestazione oneri condominiali insoluti.

  • Meglio quindi affidarsi ai professionisti del settore.
  • Visitare l’immobile è un diritto: mai acquistare al buio. Si può visitare insieme al custode giudiziario che nominato dal tribunale.
  • Rivolgersi a professionisti e consulenti del settore.

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