Comprare casa a Miami

Conviene comprare casa a Miami? La località della Florida è un luogo conveniente dove poter effettuare un investimento immobiliare?

La risposta merita ben più di qualche sintetica riflessione. A cominciare dal fatto che secondo la Miami Association of Realtors, l'incertezza sui tassi di interesse dei mutui ipotecari, il recente shutdown del governo federale e le evoluzioni del mercato azionario potrebbero aver avuto un impatto negativo sulle vendite totali di case a Miami ad inizio 2019.

Vendite case Miami in declino

Insomma, dopo aver registrato aumenti delle vendite di case in cinque degli ultimi sei mesi e aver visto nel 2018 il quarto più importante anno di vendite di case nella sua storia, le vendite totali sono calate in alcune contee in doppia cifra: è il caso della contea di Miami-Dade dove le vendite sono calate dell'11,7 per cento anno su anno nel gennaio 2019, da 1.820 unità a 1.607 unità. A determinare il calo delle transazioni anche la mancanza di offerta in fascia non alta.

Secondo quanto affermano gli analisti, infatti, le vendite di fascia media di mercato tra $300.000 e $400.000 sono aumentate per le case unifamiliari nel mese di gennaio, a conferma del fatto che alcuni segmenti hanno comunque continuato il loro trend crescente. Stando a Freddie Mac, il tasso medio di un mutuo ipotecrio a tasso fisso a 30 anni è sceso al 4,46 per cento in gennaio dal 4,64 per cento di dicembre. Il tasso medio per tutto il 2018 è stato del 4,54 per cento.

Più nel dettaglio, le vendite di case unifamiliari sono diminuite dell'11,5%, passando da 875 unità a 774 unità. Le vendite di condomini sono diminuite dell'11,9%, da 945 unità a 833 unità. Le vendite di condomini sono aumentate in sette degli ultimi 10 mesi e, come abbiamo visto per la generalità delle case, la diminuzione nel mese di gennaio 2019 è dovuta principalmente alla mancanza di offerte nelle fasce di prezzo più basse del mercato.

Per quanto attiene invece i controvalori delle operazioni effettuate, il volume totale delle vendite è diminuito del 3,94 per cento a 760,1 milioni di dollari nel gennaio 2019. Il valore delle case unifamiliari vendute in dollari è diminuito dello 0,3 per cento, passando da 407,5 milioni di dollari a 406,4 milioni di dollari. Il volume in dollari delle case condominiali è diminuito del 7,8 per cento, passando da 383,8 milioni di dollari a 353,7 milioni di dollari.

Per gli esperti, la mancanza di un facile accesso ai mutui ipotecari continua ad ostacolare l'ulteriore crescita del mercato condominiale esistente. Dei 9.307 edifici condominiali nelle contee di Miami-Dade e Broward, ad esempio, solamente 12 sono stati approvati per poter diventare beneficiari di un prestito della Federal Housing Administration, in calo rispetto ai 29 dell'anno scorso, secondo il Dipartimento degli affari e della regolamentazione professionale della Florida e FHA.

Prezzi case Miami

Al di là di quanto sopra specificato, non sfugge il fatto che i prezzi delle case unifamiliari della contea di Miami-Dade County siano aumentati del 6,1% nel gennaio 2019, passando da 330.000 dollari a 350.000 dollari. I prezzi delle case unifamiliari di Miami sono aumentati per 86 mesi consecutivi, ovvero per una striscia temporale di sette anni. I prezzi degli appartamenti non nuovi sono pari in media a 230.000 dollari. I prezzi degli appartamenti sono aumentati o rimasti stabili in 89 degli ultimi 92 mesi.

Tempi vendita case Miami

Per quanto attiene i tempi medi di vendita di case a Miami, il numero medio di giorni tra la quotazione e la stipula del contratto di compravendita per le case unifamiliari è stato di 55 giorni, con un aumento del 17 per cento rispetto ai 47 giorni dell'anno scorso. Il tempo mediano per le case in condominio è stato di 72 giorni, in calo del 4 per cento rispetto ai 75 giorni dell'anno scorso.

La mediana percentuale del prezzo di listino originale ricevuto per le case unifamiliari è stata del 95,3 per cento, mentre la mediana percentuale del prezzo di listino originale ricevuto per i condomini esistenti è stata del 93,5 per cento, segnalando così il ricorso a sconti piuttosto contenuti.

Statistiche nazionali

Ricordiamo che a livello nazionale, le vendite totali di case non nuove sono diminuite dell'1,2 per cento rispetto al mese di dicembre ad un volume annualizzato di 4,94 milioni di euro a gennaio, secondo il NAR. Le vendite sono ora in calo dell'8,5 per cento rispetto a un anno fa (erano di 5,40 milioni annualizzati a gennaio 2018).

Le vendite in tutto lo Stato per le case unifamiliari non nuove sono state pari a 15.526 unità il mese scorso, in calo del 6,2 per cento rispetto a gennaio 2018, secondo Florida Realtors. Osservando il mercato delle case in condominio della Florida nel mese di gennaio, le vendite sono state pari a 6.739 unità, in calo del 10,9 per cento rispetto a un anno fa.

Il prezzo medio nazionale delle abitazioni non nuove è stato di 247.500 dollari, con un aumento del 2,8 per cento rispetto a gennaio 2018 (240.800 dollari). L'aumento dei prezzi di gennaio segna l'83° mese consecutivo di guadagni su base annua. Rammentiamo infine che a gennaio i prezzi di vendita medi in tutto lo Stato sia per le case unifamiliari che per le proprietà condominiali sono aumentati su base annua per l'85° mese in fila.