Contratti di locazione, gli adempimenti successivi alla registrazione

I contratti di locazione, sublocazione e affitto registrati, possono andare incontro a diversi ulteriori adempimenti successivi, come i versamenti per l’annualità successiva, la proroga, la cessione e la risoluzione.

Vediamoli in maggior dettaglio, al fine di chiarire eventuali dubbi.

Versamenti per l’annualità successiva

Il pagamento dell’imposta di registro per i contratti di locazione pluriennale può essere effettuata di anno in anno, fino alla scadenza o in un’unica soluzione, per l’intera durata. Nel caso in cui si scelga di effettuare il versamento dell’imposta di anno in anno, è necessario provvedere in maniera spontanea al versamento per l’annualità successiva entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Per quanto attiene le modalità di effettuazione del versamento, questa operazione può essere effettuata usando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente, mediante il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1501.

Nel caso in cui invece tutti i locatori abbiano optato per il regime della cedolare secca, l’imposta di registro per l’annualità successiva non è dovuta. L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata o modificata entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. Anche in questo caso l’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata mediante i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) e mediante presentazione del modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

Proroga

Un altro adempimento successivo consiste nella proroga, ovvero nella possibilità di prolungare la durata del contratto di locazione per un periodo ulteriore che deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia. Anche in questo caso, così come avviene per la prima registrazione, l’imposta dovuta per la proroga può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga) mediante gli strumenti che abbiamo già visto, ovvero usando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente o con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504.

Nella prima ipotesi la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito, mentre nel secondo caso bisogna comunicare il pagamento all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Per mantenere l’opzione per la cedolare secca nel successivo periodo di proroga del contratto, bisogna confermare tale regime contestualmente alla comunicazione di proroga, con gli strumenti di cui sopra.

Cessione

Un ulteriore adempimento del quale vogliamo occuparci è la cessione, l’operazione nella quale il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto.

Per quanto attiene la valorizzazione dell’imposta di registro per le cessioni, in caso di cessione senza corrispettivo il valore è pari alla misura fissa di 67 euro, mentre nel caso di cessione con corrispettivo il valore è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento attraverso i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente o con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502.

In tal senso, merita un cenno la c.d. cessione del contratto ex lege, ovvero il subentro, cioè l’ipotesi in cui la modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti (si pensi alla morte del locatore). In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta, ma bisogna comunque effettuare le comunicazioni della successione della posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Risoluzione

Nel caso in cui il rapporto tra le parti si sia interrotto prima della sua naturale scadenza, si ricade in un caso definito “risoluzione del contratto”.

In questo caso, è necessario corrispondere l’imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto, stabilito nella misura fissa di 67 euro. L’imposta dovrà essere versata, entro 30 giorni dall’evento, usando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente, o con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.

Nell’ipotesi di versamento dell’imposta attraverso il modello F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Se invece i locatori – tutti i locatori – hanno optato per il regime della cedolare secca, l’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta. In ogni caso, va pur sempre comunicata la risoluzione anticipata, entro 30 giorni dall’evento, ricorrendo ai servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web), o presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

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