Decreto banche: che ripercussioni avrà sul mercato immobiliare italiano?

Ora che le norme del decreto banche sono in fase di “digestione” tra gli operatori italiani, rimangono aperti numerosi spunti di discussione e di previsione su quelle che potrebbero essere le ripercussioni sul mercato immobiliare tricolore. In particolare, il perno delle valutazioni è legato ai nuovi “processi” esecutivi rapidi, che dovrebbero permettere alle banche di tornare in possesso dell’immobile, senza passare per le ordinarie lungaggini.

Come funziona la nuova esecuzione immobiliare

In particolare, come descritto dal decreto banche, la nuova esecuzione immobiliare avrà una durata di soli sei mesi (massimo) con numero di tentativi di vendita non superiore a tre. Ogni nuovo tentativo di vendita potrà essere effettuato con un ribasso pari a 1/4 del precedente prezzo. Al termine dei tre tentativi di vendita, andati deserti, il giudice avrà la facoltà di fissare un prezzo base che potrà essere inferiore anche della metà, rispetto a quello precedente. Ne consegue che all’eventuale quarta asta il prezzo dell’immobile potrà essere venduto fino a 1/8 del prezzo di perizia. Uno “sconto” molto significativo, che ha aperto qualche malumore in chi ritiene che in questo modo il valore degli immobili presenti sul mercato italiano rischi di deprezzarsi in misura eccessiva.

La riduzione di prezzo è esagerata?

In fin dei conti, e a ben vedere quanto emerge dalle novità legislative, gli immobili che verranno inseriti all’interno di tale procedura esecutiva lampo potrebbero essere venduti ad un prezzo estremamente ridotto rispetto al loro reale valore di mercato. Dunque, un potenziale deprezzamento degli immobili. Ma è proprio così? In realtà, anche con le procedure ordinarie spesso e (mal) volentieri, i prezzi degli immobili vengono portati in grande riduzione. A cambiare sono tuttavia soprattutto i tempi, che il nuovo decreto punta a cercare di comprimere e snellire.

Un decreto “retroattivo”

In aggiunta a quanto sopra, si noti come il decreto preveda – all’art. 4, comma 7 – che per il computo del numero degli esperimenti di vendita si dovrà tenere conto anche di quelli che sono già stati esperiti prima dell’entrata in vigore del presente decreto. Dunque, non si tratta di un decreto retroattivo vero e proprio, quanto di una normativa che ha una parziale capacità di guardare indietro, andando a conteggiare i tentativi precedenti.

Assegnazione diretta alla banca

In integrazione delle novità di cui sopra, ricordiamo ancora come la legge preveda la possibilità di assegnare direttamente alla banca l’immobile dato in garanzia dall’imprenditore, nelle ipotesi in cui non paghi le rate sui mutui. La novità riguarda solamente i mutui immobiliari e gli imprenditori, nell’ipotesi in cui il mancato pagamento si protragga per oltre sei mesi dalla data di scadenza di almeno tre rate mensili, anche non consecutive. Nel caso in cui i ratei sono superiori al mese, l’inadempimento scatta invece dopo sei mesi dalla data di scadenza anche di una sola rata di pagamento.