Edilizia e Catasto

Irregolarità catastali: quali atti e come possono essere sanati

Il Consiglio nazionale del Notariato ha pubblicato lo studio 9-2018/C, che esamina alcuni aspetti operativi della nuova norma di cui al comma 1-ter dell'art. 29 della legge 52/1985 ( art. 29 come Testo in vigore dal: 24-6-2017) testo normativa . Lo studio 9-2018/C, così come approvato dalla Commissione studi civilistici del Consiglio nazionale del Notariato esamina appunto alcuni aspetti operativi della nuova norma, come dalle modifiche del 2017. Il legislatore ha provveduto, come in materia urbanistica, a mitigare le conseguenze sulla circolazione conseguenti ad un'ipotesi di nullità assoluta ed insanabile di un atto catastale. Rassegna stampa quotidiana 2017/09 PDF

In particolare, al comma 1-ter si stabilisce che:

"Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l'atto puo' essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23))".

Pertanto le cause di nullità che si possono sanare e che quindi definiscono l'ambito di applicazione della nuova normativa, sono:

la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
la mancanza della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie;
la mancanza dell'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

Sanabili solo i difetti formali

Il Notariato sottolinea come la norma si prefigge di tutelare la certezza dei traffici giuridici, nei casi di violazioni meramente formali. Dunque, la sanabilità è funzione del fatto che sostanzialmente vi sia la conformità catastale. Infatti, La norma non fa riferimento esplicito alla mancanza dei dati di identificazione, ipotesi piuttosto remota seppur possibile, ma secondo l'interpretazione del Notariato si tratta di una mera disattenzione del legislatore e non vi può essere dubbio che sulla base di un'interpretazione orientata allo scopo ultimo di evitare le conseguenze che possono derivarne, appunto per la sicurezza dei traffici giuridici, nel caso di violazioni meramente formali.

L'atto di conferma sarà infatti possibile solo qualora la mancanza di riferimento alle planimetrie, della dichiarazione di conformità o dell'attestazione del tecnico non siano dipese "dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto". Di conseguenza, per la sanabilità, è imprescindibile che si tratti di un difetto meramente formale del titolo e non di una mancanza sostanziale di conformità. Ammettere un atto di conferma senza tali presupposti avrebbe di fatto neutralizzato la ratio della norma, consentendo la circolazione giuridica di immobili non conformi sotto il profilo catastale.

L'atto nullo, diventa confermabile solo se:

pur mancando il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, esse comunque esistessero e fossero effettivamente depositate alla data dell'atto;
in assenza della dichiarazione di conformità o l’attestazione del tecnico, comunque vi fosse, alla data dell’atto, la conformità allo stato di fatto;
in assenza, nell’atto, dei dati identificativi dell’immobile, tali dati comunque esistessero alla data dell’atto ossia il bene fosse stato effettivamente denunciato in catasto.

L'atto di conferma, con la stessa forma dell'atto nullo da confermare, è possibile che venga sottoscritto anche da una sola delle parti dell'atto originario, o eventuali suoi eredi o aventi causa e che ovviamente venga trascritto nei Registri immobiliari. A livello di sostanziale, dunque di contenuti, l'atto di conferma dovrà riportare gli elementi omessi e, quindi, dovrà contenere il riferimento alla planimetria depositata, la dichiarazione di conformità ovvero l'attestazione del tecnico, ovvero i dati di identificazione catastale.
La norma è applicabile anche agli atti nulli stipulati prima della sua entrata in vigore (il 24 giugno 2017).

E’ utile comunque ricordare quanto già stabilito riguardo Il valore dei registri catastali dalla Corte di appello di Milano, con la sentenza 7 gennaio 2014 n. 16, corte appello milano sentenza 16 07012014 PDF, ossia : le risultanze dei registri catastali – «preordinati a fini essenzialmente fiscali» – hanno valore “meramente indiziario e da esse non può trarsi la prova decisiva della consistenza degli immobili e della loro appartenenza”. Ciò vale tanto più se quelle risultanze, “sono contraddette da altre emergenze”, in particolare risultanti dal titolo di provenienza, poiché, in tema di compravendita immobiliare, “ai fini dell’individuazione dell’immobile oggetto del contratto, più che i dati catastali ha valore determinante il contenuto descrittivo del titolo ed i confini indicati nel titolo stesso”.