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Immobiliare Ucraina, il mercato rimane sotto tono

Torna oggi il nostro periodico appuntamento con le analisi sull’andamento di alcuni dei mercati immobiliari europei e extra europei su cui potrebbe essere utile compiere un investimento.

Il nostro “giro del mondo” ci porta in Ucraina, dove i prezzi delle case a Kiev sono diminuiti del 5,53% su base annua nel primo trimestre del 2019, segnalando una prestazione particolarmente sotto tono nella prima parte del nuovo anno.

Non è d’altronde una novità che il mercato immobiliare ucraino stia proseguendo nelle sue difficoltà, nonostante il miglioramento delle condizioni economiche del paese. I prezzi degli appartamenti del mercato secondario a Kiev sono scesi di più di 5 punti percentuali al netto dell'inflazione, ad un prezzo medio di 1.038 dollari al metro quadrato (mq.) durante l'anno fino al primo trimestre del 2019, per il 22° trimestre consecutivo di calo dei prezzi su base annua. I prezzi delle case sono scesi dell'1,38% su base trimestrale nel primo quarto del 2019.

I prezzi delle case sono diminuiti negli ultimi cinque anni, in particolare nel 2014 (con prezzi in calo del 37,38%) a causa della svalutazione della valuta nazionale, a sua volta determinata della guerra russa. Attualmente, i prezzi delle case sono del 75% (al netto dell'inflazione) al di sotto del loro picco del terzo trimestre 2008 di 3.627 dollari al mq, secondo S&V Development. Dunque, un vero e proprio tracollo, del quale non sembra potersi vedere un concreto segnale di ripresa.

Ad ogni modo, non tutto sembra essere “perduto” per il mattone ucraino. Come abbiamo anticipato qualche riga fa, infatti, l'economia ucraina è cresciuta del 2,2% nel primo trimestre del 2019 rispetto all'anno precedente, a seguito di incrementi del 3,4% nel quarto trimestre del 2018, del 2,8% nel terzo trimestre, del 3,8% nel secondo trimestre e del 3,1% nel primo trimestre, secondo il Servizio Statale di Statistica dell'Ucraina. Secondo le stime della Banca nazionale ucraina, quest'anno la crescita economica è prevista ad un più modesto + 2,5%.

Un focus sulla Romania

Cogliamo questa occasione per aggiornare altresì le nostre view sulla Romania, altro mercato immobiliare in cui i prezzi delle case sono in calo (del 2,19% su base annua nel primo trimestre del 2019).

Il prezzo medio di vendita degli appartamenti in Romania è sceso infatti di oltre 2 punti percentuali nel corso dell'anno fino al primo trimestre del 2019, a fronte di una crescita del 4,71% nell'anno precedente, in un contesto di rallentamento della domanda. In effetti, è stato il calo più grande dal secondo trimestre 2014 a questa parte e, su base trimestrale, i prezzi delle case rumene sono scesi del 3,5% nell'ultimo trimestre.

La crescita media annua dei prezzi delle case è stata dell'8,7% dal 2015 al 2017, per poi rallentare al 3,1% nel 2018. La forte performance della Romania negli ultimi quattro anni è un rimbalzo rispetto alle precedenti cadute, piuttosto drastiche: sia sufficiente ricordare che i prezzi delle case sono scesi del 24,22% nel 2009, 22,08% nel 2010, 6,99% nel 2011, 5,96% nel 2012, 10,43% nel 2013 e 1,59% nel 2014. Solo nel 2015 il mercato immobiliare ha iniziato a riprendersi.

Nel primo trimestre del 2019, secondo la piattaforma di intelligence immobiliare Analize Imobiliare, la domanda di abitazioni residenziali (che comprendono sia case unifamiliari che appartamenti condominiali) nei maggiori centri regionali della Romania è diminuita del 20% rispetto all'anno precedente. D'altra parte, l'attività di edilizia residenziale rimane forte. Nel 2018, secondo l'Istituto Nazionale di Statistica (INS), il numero e la superficie dei permessi di costruzione residenziale in Romania sono aumentati rispettivamente del 2,6% e del 9,5%.

Per quanto attiene un rapido aggiornamento sull’andamento dell’economia nazionale, il PIL rumeno cresce nel primo trimestre del 2019 con un tasso reale del PIL del 5% su base annua e dell'1,3% su base trimestrale, rendendo così la Romania una delle tre economie in più rapida crescita nell'UE, secondo l'Istituto nazionale di statistica. Secondo la Commissione Europea (CE), l'economia dovrebbe espandersi di un + 3,3% quest'anno, a fronte di espansioni del 4,1% nel 2018 e del 7% nel 2017.

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