Tassazione dei terreni: cessione di terreni non agricoli e edificabili

La tassazione dei terreni in caso di cessione di terreni non agricoli da parte di soggetti privati e cessione di terreni edificabili

La tassazione relativa ai terreni è un tema complesso, regolato da diverse normative che variano a seconda della tipologia del terreno e della natura del soggetto che effettua la cessione. Una corretta comprensione delle imposte applicabili è fondamentale per evitare sanzioni o errori fiscali.

L’imposta di registro nella tassazione dei terreni

L’imposta di registro relativa alla tassazione dei terreni è disciplinata dall’articolo 1 del DPR n. 131/1986, il quale stabilisce i principi generali in materia di imposta di registro, inclusi i criteri per determinare le aliquote applicabili e le modalità di tassazione delle diverse tipologie di terreni. Questa normativa rappresenta il quadro di riferimento per tutte le operazioni di cessione di terreni, fornendo regole specifiche per distinguere tra terreni agricoli, edificabili e altre categorie, nonché tra i diversi soggetti coinvolti nella transazione. In generale, la cessione di un terreno è soggetta ad un’imposta di registro del 15% qualora si verifichino due condizioni:

1. Il terreno ceduto è agricolo. (scopri come fare una proposta d'acquisto per terreno agricolo)

2. La cessione è realizzata a favore di soggetti diversi da imprenditori agricoli a titolo principale o da associazioni o società cooperative (come previsto dagli articoli 12 e 13 della legge n. 153/1975).

Cessione di terreni non agricoli da parte di soggetti privati

Nel caso di cessione di terreni non agricoli da parte di soggetti privati, si applicano le seguenti imposte:

• Imposta di registro con aliquota dell’8%.

• Imposta ipotecaria con aliquota del 2%.

• Imposta catastale con aliquota dell’1%.

La stessa tassazione si applica se il venditore è un soggetto passivo IVA e il terreno è classificato come non edificabile e non agricolo.

Cessione di terreni edificabili

Un terreno si considera edificabile secondo quanto stabilito dall’articolo 36 del D.L. 223/2006. La norma definisce un’area edificabile se è possibile utilizzarla a scopo edificatorio, conformemente a quanto disposto dal piano regolatore adottato dal Comune competente.

Se il trasferimento è effettuato da soggetti passivi IVA, la cessione è imponibile IVA con un’aliquota del 21%. Ad esempio, se un imprenditore cede un terreno edificabile del valore di 100.000 euro, l’IVA applicata sarà pari a 21.000 euro. Questo importo si aggiunge al prezzo di vendita del terreno, influenzando il costo totale per l'acquirente. Inoltre, è importante tenere a mente che questa tassazione si applica indipendentemente dall’utilizzo futuro del terreno, purché sia classificato come edificabile. In questo caso, le imposte di registro sono dovute in misura fissa, e si dovrà pagare:

• Imposta di registro: 168 euro.

• Imposta ipotecaria: 168 euro.

• Imposta catastale: 168 euro.

La stessa tassazione si applica ai soggetti imprenditori agricoli che effettuano la cessione di un terreno edificabile, purché esso sia stato precedentemente destinato alla produzione agricola.

Se il terreno non è destinato alla produzione agricola, si applicano invece le seguenti imposte:

• Imposta di registro: 8%.

• Imposta ipotecaria: 2%.

• Imposta catastale: 1%.

Riflessioni 

La corretta identificazione della natura del terreno e del soggetto cedente è essenziale per determinare la tassazione applicabile. Inoltre, le normative fiscali possono essere soggette a modifiche, per cui si consiglia di consultare un esperto fiscale o il proprio commercialista per ricevere aggiornamenti e chiarimenti.

Per approfondimenti ulteriori sulle imposte applicabili alle compravendite immobiliari, puoi leggere il nostro articolo: Imposte da pagare, nel caso di vendita di un immobile