Portabilità mutuo o surroga: tutto ciò che devi sapere

La portabilità del mutuo consiste nella possibilità di chi possiede già un mutuo ipotecario di estinguerlo attraverso l’accensione di un altro mutuo presso un altro istituto, il quale offre condizioni e prezzi più vantaggiosi garantendo il mutuo con la stessa ipoteca iscritta a garanzia del vecchio mutuo.

Attraverso questo procedimento, si accede ad un mutuo più vantaggioso, spostando così anche l’ipoteca: il vecchio mutuo dovrà essere estinto e si inizierà un nuovo mutuo.

Quando i termini di un mutuo iniziano a starci stretti e non riusciamo più a pagare le rate, tra le alternative oltre alla rinegoziazione con la nostra banca, possiamo tentare anche con la portabilità, chiamata anche surroga.

La portabilità del mutuo quindi permette di spostare il mutuo già in essere ad un altra banca. Questa pratica è sempre esistita, ma è stata incentivata dal Decreto Bersani con la legge n.40 del 2 Aprile 2007, la quale prevede che la concorrenza tra le banche al fine di avvantaggiare i clienti alla ricerca del mutuo più conveniente. La portabilità del mutuo è poi diventata ancora più conveniente con la legge finanziaria del 2008 la quale prevede che non possono essere imposte al cliente tasse, spese o commissioni per la concessione di un nuovo mutuo, per l’istruttoria o per gli accertamenti catastali.

Come si esegue la portabilità del mutuo?

La prima cosa da fare è stipulare il nuovo mutuo con la banca che avete selezionato e che abbia delle caratteristiche del mutuo più vantaggiose rispetto a quello attivo (articolo 1202 comma 1); il nuovo mutuo dovrà essere finalizzato a procurare la provvista per l’estinzione del vecchio mutuo (comma 2). Con il ricavato del nuovo mutuo si dovrà estinguere il vecchio mutuo dichiarando che il denaro dell’estinzione proviene da un nuovo mutuo (art. 1202,comma 2, n° 3).  Infine si stipula l’atto di surroga, nel quale il debitore dichiara di spostare l’ipoteca o un’ eventuale fideiussione, dalla vecchia banca alla nuova.

Tutti i pro della portabilità del mutuo 

La portabilità del mutuo può risultare una mossa estremamente conveniente poiché la competizione delle banche nell’offrire sempre tassi più bassi è sempre più elevata. In questo momento poi che il mercato immobiliare è molto basso sarà facile trovare dei tassi più convenienti rispetto a quelli stipulati 10 anni fa. Inoltre la legge Bersani ha migliorato l’aspetto dei costi fiscali e delle commissioni bancarie disponendo che:

1. Eliminazione dell’imposta sostitutiva del nuovo mutuo;
2. Eliminazione imposta di registro, imposta di bollo e imposta ipotecaria;
3. La portabilità deve essere eseguita gratuitamente dalla banca;
4. Non possono essere azzerati i benefici fiscali del vecchio mutuo;
5. Non è prevista nessuna penale per l’estinzione del vecchio mutuo
6. Le spese notarili sono a carico della banca.

In sostanza quello che permette la portabilità del mutuo, regolata in primis dall’art 1202 e successivamente consolidato dalla legge del 2007, è quello di sostituire un debito ancora in essere con un altro più vantaggioso, senza sostenere alcuna spesa aggiuntiva.