Ricomprare casa all'asta: si può? Ecco come fare

ricomprare la propria casa all'asta

Se un immobile di proprietà di un privato finisce all’asta sostanzialmente è perché l’edificio è gravato da un debito che non si riesce a pagare: i creditori in questo caso hanno il diritto di potersi rivalere sulle proprietà. Perdere la propria casa in ogni è sempre un dolore: quando la casa finisce in asta giudiziaria, tutti hanno poi la possibilità di poter partecipare all’asta. Tutti possono partecipare eccezion fatto per il debitore stesso che non ha la possibilità di prendere parte all’asta e che non può pertanto ricomprare la propria casa. Ma è davvero così o esistono in effetti degli escamotage per poter ricomprare l’immobile che è stato pignorato per debiti non pagati? Vediamo come ricomprare casa all’asta.

Ricomprare casa all’asta, le modalità

Per la legge italiana, tutti possono partecipare all’asta giudiziaria di un immobile, eccezion fatta per il debitore stesso (come comprare casa all'asta tramite agenzia). Il motivo poi è piuttosto logico: se il debitore avere la disponibilità economica di riacquistare la propria almeno una parte dei suoi debiti che hanno causato che l’immobile andasse all’asta. Riuscire eventualmente ad aggiudicarsi la casa all’asta a un prezzo irrisorio potrebbe anche essere considerata come una violazione dei diritti dei creditori, che sono invece tutelati dalla legge. Non possono partecipare all’asta neppure il debitore stesso e alcune categorie specifiche di persone come ad esempio il custode giudiziario o il delegato alla vendita dell’immobile all’asta. Ma come ricomprare casa all’asta? Possono invece partecipare all’asta il figlio del debitore o a un altro parente stretto. Per partecipare però non dovranno necessariamente agire per conto e nell’interesse del debitore, o almeno teoricamente anche se è chiaro che staranno facendo gli interessi del debitore stesso. Di fatto, non dovranno essere compresi nello stato di famiglia del debitore e non possono far vivere il debitore all’interno della casa. In ogni caso è necessario individuare un parente o un amico che abbia la necessaria disponibilità economica per poter riacquistare la casa all’asta. Potrebbe essere necessario reperire la disponibilità economica chiedendo un prestito o magari chiedendo soldi in prestito a qualcuno che si conosce. In ogni caso sarebbe necessario dover regolare la questione per evitare future incomprensioni. Il riacquisto della stessa casa all’asta può essere effettuata dai figli, parenti prossimi o coniuge a patto che non agiscano nell’interesse o per conto del debitore. Possono pertanto presentare un’offerta d’acquisto della casa pignorata salvando affetti e casa all’asta. Se il parente o l’amico acquistasse la casa all’asta potrebbe anche in qualche modo concordare un canone di affitto e restare a vivere all’interno della casa stessa. Ma è anche vero che potrebbero sorgere dei problemi che potrebbero compromettere i rapporti di amicizia o di parentela se non si dovesse essere in grado di pagare regolarmente l’affitto o magari la rata del prestito richiesto dall’amico o dal parente in questione.

Ricomprare la propria casa all’asta, conviene davvero?

Ma conviene davvero ricomprare la propria casa finita all’asta? Non esattamente anche se ovviamente il valore affettivo non ha valore: in realtà se il debito è più alto rispetto al prezzo di aggiudicazione dell’asta, le cose potrebbero essere diverse. Di fatto il debito non si estingue con la vendita della casa: già significa che se il ricavato della vendita della casa non fosse sufficiente a coprire il debito, proprio la parte restante del debito continuerebbe a gravare sul debitore stesso. Anche se la casa fosse acquista da un parente o un amico, se il debito non fosse stato ancora saldato, i creditori continuerebbero a cercare di recuperare il loro credito su altri beni di proprietà del debitore. Il Tribunale potrebbe anche decidere il pignoramento di un quinto dello stipendio e si finirebbe nella ista dei cattivi creditori senza la possibilità di poter effettivamente accedere a nessun altro tipo di prestito.

Come risolvere il debito

Se anche un parente o un amico fosse disposto ad acquistare la casa finita all’asta, il debito resterebbe sempre in corso. La cosa più importante infatti è riuscire a uscire dal sovraindebitamento. Sarebbe allora consigliabile optare per l’accordo di transazione. In pratica anziché aspettare che la casa venga messa all’asta, è possibile contattare i creditori per cercare un accordo diretto con loro. Probabilmente si accontenteranno anche di meno di quello che è loro dovuto per recuperare almeno parte del loro credito. I crediti saranno pagati con il ricavato della vendita della casa finita all’asta. Una volta pagati, dovranno firmare la rinuncia agli atti, un documento che conferma di non voler avanzare ulteriori pretese in termini economici nei confronti del debitore. È possibile optare per l’accordo di transizione affidandosi a una serie di società specializzate nel settore che si occupano di tutte le pratiche necessarie. Il contratto di transizione può mettere fine alla lite nel momento in cui le parti rinunciano anche parzialmente alle proprie reciproche pretese. Può trasformarsi quindi in saldo e stralcio o in una dilazione del debito. Il saldo e stralcio consiste nel pagare a saldo il proprio debito con una riduzione sull’importo che andrà divido in una rata o in un massimo di tre rate. La dilazione consente al debitore di pagare il proprio debito in diverse rate.

Altre modalità per non perdere la casa andata all’asta

Esistono però altre metodi per poter salvare la propria casa finita in asta giudiziaria oltre all’accordo di transazione (comprare casa all'asta, i rischi). Vediamoli di seguito.

1. Sospensione della vendita di una casa all’asta

La sospensione dell’asta subentra quando la casa all’asta non viene venduta e il giudice dispone una riduzione della base dell’asta del 25%. Se poi si verificano in questo casi delle aste deserte, il prezzo della casa si abbassa in modo tale che i creditori non sarebbero più soddisfatti: il giudice a quel punto dichiara la chiusura anticipata dell’esecuzione forzata. E se la casa non viene venduta a un prezzo decurtato al massimo della metà del prezzo di vendita (oltre il quale non si può andare), il pignoramento immobiliare si estingue e il debitore si “riappropria” così della propria casa.

2. Il piano del consumatore

La legge n. 3/2012 sul sovraindebitamento consente invece al consumatore di poter stabilire un un rimborso rateale dei debiti tenendo conto delle effettive capacità economiche del debitore. Il piano di rimborso ovviamente dovrà essere approvato dal giudice per capire se sia o meno sostenibile. Il debitore però dovrà sempre e necessariamente rispettare il piano di rimborso, altrimenti la casa andrà di nuovo all’asta.

3. Il Decreto fiscale 2020

Il decreto fiscale 2020 consente al debitore di sospendere il pignoramento della “prima casa” se il creditore è la banca che gli ha concesso mutuo. Si tratta di una possibilità concessa ai privati solo per far fronte a chi si è indebitato per far fronte alle proprie esigenze personali, ma non a chi si è indebitato per svolgere attività imprenditoriale. Al momento della richiesta, il debitore dovrà aver rimborsato almeno il 10% del prestito e il debito complessivo non dovrà superare i 250.000 euro.

4. Fondo salva casa

Il fondo salva casa è stato introdotto dalla legge di bilancio 2020 e consente di acquistare immobili pignorati offrendo la possibilità agli ex proprietari di continuare ad abitarci pagando un affitto che sarà proporzionato alle proprie possibilità economiche. Inoltre gli ex proprietari potranno anche di riacquistare la casa con un prezzo favorevole qualora abbiano la possibilità.

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