Superficie Fondiaria: definizione, calcolo e differenza con la superficie territoriale

La superficie fondiaria rappresenta un parametro essenziale nell’ambito dell’urbanistica, dell’edilizia e della pianificazione territoriale, utilizzato per determinare l’estensione di un’area destinata a interventi edilizi o progetti urbanistici. La sua corretta comprensione, insieme alla distinzione dalla superficie territoriale, è fondamentale per l’applicazione delle normative urbanistiche e per la progettazione di interventi conformi ai piani regolatori. Questo articolo fornisce un’analisi tecnica e dettagliata della superficie fondiaria, delle modalità di calcolo e delle differenze rispetto alla superficie territoriale, con un linguaggio formale e strutturato.

Cos’è la superficie fondiaria

La superficie fondiaria definizione si riferisce all’estensione, espressa in metri quadrati, di un’area di terreno destinata all’edificazione, escluse le superfici riservate a opere di urbanizzazione primaria, quali strade, piazze, parcheggi pubblici o aree verdi. In termini tecnici, la superficie fondiaria è la porzione netta di un lotto utilizzabile per la costruzione, sulla quale si basa il calcolo della volumetria edificabile o della SLP (superficie lorda pavimento), parametro che definisce la quantità di superficie costruita consentita.

La normativa urbanistica italiana, regolata principalmente attraverso strumenti come il Piano Regolatore Generale (PRG) o il Piano di Governo del Territorio (PGT), definisce la superficie fondiaria con precisione, specificando che essa non include le cosiddette “aree di cessione”. Queste ultime sono porzioni di terreno che il proprietario è tenuto a trasferire al comune per la realizzazione di infrastrutture o servizi pubblici. Inoltre, la superficie fondiaria esclude le aree soggette a vincoli ambientali o paesaggistici, come corsi d’acqua, zone protette o terreni non edificabili, garantendo che il calcolo rifletta esclusivamente le superfici effettivamente disponibili per l’intervento edilizio.

Dal punto di vista operativo, la superficie fondiaria è un elemento cardine per determinare l’indice di edificabilità, che stabilisce il rapporto tra la superficie edificabile e quella disponibile, e per calcolare parametri come la SLP, indispensabile per dimensionare gli edifici. La sua definizione è quindi strettamente connessa alle disposizioni normative locali, che variano in base al contesto comunale e regionale.

Come si calcola la superficie fondiaria

Il calcolo della superficie fondiaria è un processo tecnico che richiede un’accurata applicazione delle normative urbanistiche e l’utilizzo di rilievi topografici certificati. La procedura si articola in diverse fasi, ciascuna finalizzata a depurare la superficie totale del terreno dalle porzioni non utilizzabili per l’edificazione. Di seguito, i passaggi principali:

1. Rilevazione della superficie totale: Si misura l’estensione complessiva del lotto mediante un rilievo topografico effettuato da un tecnico abilitato, come un geometra o un ingegnere. Questa superficie include tutte le porzioni del terreno, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso.
2. Esclusione delle aree di cessione: Si sottraggono le superfici destinate a opere di urbanizzazione primaria o secondaria, come definite dal piano urbanistico comunale. Tali aree possono includere strade, marciapiedi, parcheggi, piazze o spazi verdi pubblici.
3. Eliminazione delle superfici vincolate: Si escludono le porzioni di terreno soggette a vincoli ambientali, paesaggistici, idrogeologici o urbanistici che ne impediscono l’edificazione. Ad esempio, aree attraversate da corsi d’acqua o zone classificate come non edificabili non rientrano nel computo.
4. Determinazione della superficie fondiaria: La superficie risultante, ottenuta sottraendo le aree di cessione e quelle vincolate dalla superficie totale, rappresenta la superficie fondiaria. Questo valore è utilizzato per calcolare parametri urbanistici come l’indice di edificabilità o la SLP (superficie lorda pavimento).

Un esempio numerico può chiarire il processo: consideriamo un lotto di 6.000 metri quadrati, di cui 1.200 metri quadrati sono destinati a una strada pubblica e 800 metri quadrati sono soggetti a vincolo paesaggistico. La superficie fondiaria si calcola come segue: 6.000 - 1.200 - 800 = 4.000 metri quadrati. Questo valore rappresenta la superficie netta disponibile per l’edificazione, sulla quale si applicano gli indici urbanistici per determinare la volumetria o la SLP consentita.

Il calcolo della superficie fondiaria deve essere effettuato con precisione, poiché eventuali errori possono compromettere la conformità del progetto alle normative vigenti, con conseguenze legali ed economiche significative.

Qual è la differenza con la superficie territoriale

La definizione di superficie territoriale si riferisce all’estensione complessiva di un’area, misurata in metri quadrati, che include tutte le porzioni di terreno, indipendentemente dalla loro destinazione o utilizzabilità per l’edificazione. A differenza della superficie fondiaria, la superficie territoriale non esclude le aree destinate a opere pubbliche, come strade, piazze o parchi, né le superfici soggette a vincoli che ne impediscono l’uso edilizio.

In termini tecnici, la superficie territoriale rappresenta l’area lorda di un lotto o di un comparto urbanistico, comprensiva di tutti gli elementi che lo compongono, mentre la superficie fondiaria è una sua sottoinsieme, limitata alle sole porzioni edificabili.