Spese acquisto casa all'asta: risparmiare sì, ma quanto?

Spesso chi decide di acquistare una casa all’asta lo fa soprattutto per il risparmio, infatti come noto, durante le aste immobiliari spesso si concludono affari molto convenienti. Prima di fare questo passo però è necessario considerare tutte spese per l’acquisto di una casa all’asta. 

Infatti oltre al prezzo della vendita è importante sapere che vi saranno diverse spese aggiuntive per l’acquisto di una casa all’asta; ovvero oltre al costo effettivo dell’immobile bisognerà considerare anche i costi accessori dell’intera trattativa. Abbiamo fatto un elenco di tutte le spese accessorie dell’asta immobiliare, per garantire un quadro generale a chi sta pensando di acquistare un immobile all’asta.

 Le spese accessorie cambiano se l’immobile acquistato all’asta è adibito a prima o seconda casa e se il venditore è un privato o una società; queste inoltre possono variare di anno in anno.

Le spese previste per l’acquisto di una casa all’asta sono:

• assegno di cauzione
• imposta di registro
• ape (attestato prestazione energetica)
• spese condominiali
• il bollo virtuale di 16€;
• la registrazione dell'atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari;
• le spese per la cancellazione delle trascrizioni delle iscrizioni sull’immobile;
• le spese notarili per l’erogazione dell’eventuale mutuo
• compenso del delegato alla vendita
• notaio, in caso di mutuo

Assegno di cauzione per asta giudiziaria

Tutti coloro che desiderano partecipare all’asta dovranno versare un assegno circolare con un importo pari al 10% del prezzo offerto in busta chiusa. Questo assegno verrà incassato se ti aggiudicherai l’asta o ti verrà restituito nel caso in cui non sarai tu ad esserti aggiudicato l’asta immobiliare. 

Imposte per asta giudiziaria

Se si tratta di prima casa, l’imposta di registro è soggetta ad un regime agevolato: la base imponibile è il prezzo di aggiudicazione dell’immobile. Dal momento in cui viene stabilita la base imponibile, le aliquote seguono le normali regole, abbattendo la percentuale dal 2% al 9%. Se l’asta fallimentare appartiene ad una società soggetta ad IVA, bisogna versare un’imposta pari al 4% .

Se invece l’immobile viene adibito a seconda casa le trattenute aumentano dal 2% al 9% e l’aggiudicatario deve versare l’imposta sul valore aggiunto del 10% o del 22% se l’immobile rientra nelle categorie di lusso.

Spese notarili per asta giudiziaria

Per le aste giudiziarie non sarà necessario pagare il notaio per l’atto di vendita poichè è sostituito dal decreto di trasferimento del tribunale ma nel caso in cui per l’ acquisto all' asta è richiesto un mutuo in banca sarà necessario ricorrere ad un notaio e in questo caso le spese varieranno in base all’importo del mutuo.

Compenso al delegato di vendita

Come previsto dal decreto del 15 Ottobre del 2015 n.227, il compenso del delegato viene calcolato in percentuale sul prezzo di aggiudicazione o al valore di assegnazione.

Abbiamo scritto in  un precedente articolo il ruolo del consulente delle aste immobiliari o del delegato e tutto il lavoro che compie al servizio di un’asta immobiliare. Vediamo i costi e le percentuali:

Se il prezzo è inferiore ai 100.000 € il suo compenso è di 1.000€  +10% del compenso da dividere equamente tra creditore e assegnatario;

Se il prezzo è tra i 100.000€ e i 500.000 il suo compenso è di 1500€ +10% del compenso  da dividere equamente tra creditore e assegnatario;

Se il prezzo è superiore ai 500.000€  il suo compenso è di 2000€ +10% del compenso  da dividere equamente tra creditore e assegnatario;

Spese condominiali per acquisto casa all’asta

Quando si acquista una casa, sia all’asta che nel tradizionale acquisto, bisognerà verificare lo stato delle spese condominiali. Infatti quando un immobile si trova all’interno di un condominio c’è la possibilità che il vecchio inquilino non abbia pagato le spese condominiali arretrate. Colui che si aggiudicherà l’immobile all’asta dovrà sostenere tutte le spese di condominio arretrate dell’anno in corso e quelle dell’anno precedente.

Quali spese è possibile detrarre?

Alcune spese relative al mutuo per l’acquisto di una casa sono detraibili, vediamo le condizioni per poter ottenere la detrazione del 19% dall’Agenzia delle Entrate:

• l’azione esecutiva per il rilascio dell’immobile all’asta deve essere attivata entro 3 mesi dalla data di emissione del decreto di trasferimento;
• l’immobile deve risultare  “prima casa”;
• l’abitazione va adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.