Comprare un garage all'asta: guida pratica e consigli

Acquistare un garage all’asta rappresenta un’opportunità allettante per chi cerca una soluzione economica per il parcheggio, ma anche per chi desidera investire in un immobile da affittare o rivendere. Le aste giudiziarie, infatti, offrono la possibilità di aggiudicarsi un garage a prezzi significativamente inferiori rispetto al mercato tradizionale, con basi d’asta che possono partire dal 20-30% in meno rispetto al valore di mercato. 

Perché scegliere un garage all’asta?

I garage sono beni immobili sempre più richiesti, specialmente nelle grandi città dove i posti auto scarseggiano e i prezzi di mercato sono elevati (vedi ad esempio Roma o Milano). Acquistare un garage all’asta può essere una scelta strategica per diverse ragioni:

• Risparmio economico: Il principale vantaggio è il prezzo. Le basi d’asta sono spesso molto inferiori rispetto al valore di mercato, e in caso di aste deserte (cioè senza offerte), il prezzo può ridursi ulteriormente nelle successive sessioni. In alcuni casi, è possibile acquistare un garage a metà del suo valore reale.
• Investimento redditizio: Un garage acquistato a buon prezzo può essere affittato, generando una rendita mensile stabile, o rivenduto con un margine di guadagno significativo. Nelle aree urbane ad alta densità, la domanda di posti auto è in costante crescita.
• Diversificazione del portafoglio: Per gli investitori immobiliari, un garage rappresenta un bene a basso rischio rispetto ad altri immobili, con costi di manutenzione generalmente contenuti.
• Utilizzo personale: Per chi vive in zone con problemi di parcheggio, un garage acquistato all’asta può risolvere un’esigenza pratica a un costo accessibile.

Tuttavia, l’acquisto all’asta comporta anche alcune complessità. La competizione può essere alta, soprattutto per garage in zone centrali o densamente popolate, e la procedura richiede tempo, attenzione e una conoscenza approfondita delle normative. Inoltre, il bene potrebbe presentare difetti o irregolarità non immediatamente evidenti, come problemi strutturali o pendenze legali.

Pro e contro dell’acquisto di un garage all’asta

Prima di lanciarsi in questa operazione, è fondamentale valutare i vantaggi e gli svantaggi.

Vantaggi

• Prezzo competitivo: Come già accennato, i garage all’asta hanno prezzi di partenza bassi, con possibilità di ulteriori ribassi.
• Opportunità di investimento: Un garage in una zona strategica può garantire un ritorno sull’investimento attraverso l’affitto o la rivendita.
• Trasparenza della procedura: Le aste giudiziarie sono regolate da normative precise e supervisionate dai tribunali, garantendo un processo strutturato.
• Accesso a immobili unici: Alcuni garage all’asta si trovano in posizioni difficilmente reperibili sul mercato tradizionale, come complessi residenziali esclusivi o centri storici.

Svantaggi

• Concorrenza elevata: Nelle città e nelle zone ad alta domanda, le aste possono attirare molti partecipanti, facendo lievitare il prezzo finale.
• Rischi legati allo stato del bene: Non sempre è possibile ispezionare il garage prima dell’asta, e potrebbero emergere costi imprevisti per riparazioni o regolarizzazioni.
• Tempi burocratici: La procedura, dal momento dell’aggiudicazione al trasferimento di proprietà, può richiedere mesi, specialmente se ci sono ritardi nella documentazione.
• Costi aggiuntivi: Oltre al prezzo di aggiudicazione, bisogna considerare imposte, spese notarili, commissioni e, in alcuni casi, il pagamento di debiti pregressi legati al bene (ad esempio, spese condominiali arretrate).

Come partecipare a un’asta per un garage

Partecipare a un’asta giudiziaria richiede una preparazione accurata. Ecco i passaggi principali per acquistare un garage all’asta in modo sicuro ed efficace.

1. Ricerca delle opportunità

Il primo passo è individuare i garage disponibili all’asta nella zona di interesse. Esistono diversi strumenti per farlo:

• Portali online specializzati: Siti come Aste Giudiziarie, Immobiliare.it Aste, Gobid.it o Idealista Aste raccolgono annunci di aste immobiliari, con filtri per tipologia di bene (es. garage), posizione geografica, prezzo e data dell’asta. Questi portali offrono informazioni dettagliate, come la base d’asta, la metratura e la descrizione del bene.
• Siti dei tribunali: Ogni tribunale pubblica gli avvisi di vendita sul proprio sito o sul Portale delle Vendite Pubbliche (PVP), obbligatorio per le aste giudiziarie in Italia. Qui si trovano i bandi completi, con dettagli su modalità di partecipazione e scadenze.
• Agenzie specializzate: Rivolgersi a professionisti del settore, come agenzie immobiliari o studi legali specializzati in aste, può semplificare la ricerca e garantire un supporto nella valutazione del bene.
• Annunci locali: In alcune regioni, gli avvisi di asta vengono pubblicati anche su giornali locali o bacheche pubbliche.

Durante la ricerca, è importante leggere attentamente il bando di vendita, che contiene informazioni cruciali come:

• Data e luogo dell’asta (fisica o telematica).
• Prezzo base e offerta minima.
• Importo della cauzione (generalmente il 10% del prezzo base).
• Modalità di partecipazione (es. offerta in busta chiusa o asta con rilanci).
• Eventuali vincoli o problematiche legate al bene (ad esempio, occupazione da parte di terzi o irregolarità urbanistiche).

2. Valutazione del garage

Prima di partecipare, è essenziale valutare il garage per evitare sorprese. Ecco alcuni aspetti da considerare:

• Sopralluogo: Se possibile, richiedi un’ispezione del garage tramite il custode giudiziario nominato dal tribunale. Verifica le condizioni strutturali (es. infiltrazioni, stato del pavimento, accessibilità) e la presenza di utenze (es. luce o acqua).
• Documentazione: Consulta la perizia tecnica allegata al bando, che descrive lo stato del bene, la sua conformità urbanistica e catastale, e eventuali debiti pendenti (es. spese condominiali). Se la perizia non è chiara, considera di coinvolgere un tecnico o un avvocato.
• Valore di mercato: Confronta il prezzo base con i valori di mercato dei garage nella stessa zona per capire se l’asta è davvero conveniente. Siti come Immobiliare.it o Casa.it possono fornire un’idea dei prezzi medi.
• Posizione e accessibilità: Un garage in una zona centrale o ben collegata è più appetibile, ma anche più competitivo. Valuta anche la facilità di accesso (es. rampe strette o varchi bassi possono limitarne l’uso).

3. Preparazione dell’offerta

Una volta scelto il garage, prepara l’offerta seguendo le indicazioni del bando:

• Cauzione: Versa la cauzione richiesta (solitamente tramite bonifico bancario o assegno circolare) entro i termini indicati. Questa somma sarà restituita in caso di non aggiudicazione.
• Offerta: Redigi l’offerta in formato cartaceo (per le aste in busta chiusa) o digitale (per le aste telematiche). L’offerta deve rispettare l’importo minimo indicato nel bando e può includere un rilancio rispetto alla base d’asta.
• Documenti: Allega i documenti richiesti, come copia del documento d’identità, codice fiscale e, per le persone giuridiche, visura camerale.

4. Partecipazione all’asta

Le aste possono essere:

• Sincrone: I partecipanti rilanciano in tempo reale, in presenza o online.
• Asincrone: Le offerte vengono presentate entro una scadenza e il vincitore è determinato in base al prezzo più alto.
• In busta chiusa: Le offerte vengono aperte in un’unica sessione, e vince l’offerta più alta.

Durante l’asta, mantieni la calma e rispetta il budget prefissato per evitare di fare rilanci impulsivi.

5. Aggiudicazione e pagamento

Se ti aggiudichi il garage:

• Saldo: Versa il prezzo di aggiudicazione entro i termini stabiliti (di solito 60-120 giorni), detraendo la cauzione già pagata.
• Spese accessorie: Paga le imposte (es. IVA o imposta di registro), le spese notarili e le commissioni del tribunale.
• Trasferimento di proprietà: Il tribunale emette il decreto di trasferimento, che sancisce il passaggio di proprietà. In alcuni casi, potrebbe essere necessario liberare il garage da eventuali occupanti abusivi, con l’assistenza delle autorità.

Dove trovare garage all’asta

Per individuare le migliori opportunità, utilizza una combinazione di risorse online e offline:

• Portali nazionali: Siti come Aste Giudiziarie, Gobid.it, Astalegale.net, Portaleastegiudiziarie.com e il Portale delle Vendite Pubbliche sono i più completi e aggiornati.
• Piattaforme immobiliari: Immobiliare.it, Idealista e Casa.it hanno sezioni dedicate alle aste, con filtri per tipologia di bene e zona.
• Tribunali locali: Controlla i siti dei tribunali delle città di interesse o visita le cancellerie per consultare gli avvisi di vendita.
• Professionisti del settore: Agenzie immobiliari specializzate in aste, avvocati o consulenti possono aiutarti a individuare occasioni e gestire la procedura.
• Reti locali: In alcune città, gruppi di investitori o associazioni immobiliari condividono informazioni su aste imminenti.

Consigli per un acquisto sicuro

• Stabilisci un budget: Considera non solo il prezzo di aggiudicazione, ma anche le spese accessorie (imposte, commissioni, eventuali riparazioni).
• Consulta un esperto: Un avvocato, un commercialista o un agente immobiliare specializzato in aste può guidarti nella valutazione del bene e nella gestione della burocrazia.
• Verifica la documentazione: Assicurati che il garage sia in regola dal punto di vista urbanistico e catastale per evitare problemi futuri.
• Partecipa a più aste: Se non vinci la prima asta, non scoraggiarti. Le opportunità sono numerose, e le aste deserte possono offrire prezzi ancora più bassi.

Pianifica l’uso del garage: Decidi in anticipo se lo userai per scopi personali, lo affitterai o lo rivenderai, per calcolare il ritorno sull’investimento.