Comodato d'uso gratuito immobile: guida e modello

Il comodato d’uso gratuito immobile è un contratto con il quale una parte consegna ad un'altra un immobile per un tempo determinato, con l’obbligo di restituirlo senza ricevere soldi in cambio. Colui che cede il bene viene definito comodante, colui invece che usufruisce gratuitamente per concessione gratuita è definito comodatario.

 Questo accordo è definito da un contratto specifico , ed è regolato dall’art. 1803 del Codice Civile che stabilisce che:

“Il comodato è il contratto con la quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.”

Attraverso la definizione dell’art. 1803 si recepisce un contratto semplice e facilmente gestibile basato sulla fiducia e sulla cortesia, il comodato d’uso gratuito di un immobile però può nascondere diverse problematiche che hanno richiesto maggiori chiarimenti del legislatore; uno degli esempi più comuni è quando alla scadenza del comodato d’uso, il comodatario decide di non restituire il bene assegnato; non essendo prevista nessuna procedura rapida specifica della situazione, il comodante dovrà procedere con un giudizio ordinario. 

Il comodato d uso gratuito di una casa è un accordo molto comune in Italia, spesso viene utilizzato in famiglia tra parenti stretti permettendo al comodatario di vivere gratuitamente un immobile ed al comodante di ottenere importanti sgravi fiscali.

Ovviamente l'uso gratuito è apportabile ad ogni tipo di immobile; è possibile rendere ad uso gratuito un appartamento o lasciare anche un locale in comodato d'uso gratuito.

Sgravi fiscali del comodato uso gratuito immobile

Con la legge di stabilità del 2016 è stata introdotta un’agevolazione IMU per tutti gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito ai parenti di primo grado ( es. genitori figli)  che utilizzano l’immobile come abitazione principale, prevedendo l’IMU al 50%  tranne le categorie catastali A/1 ,  A/8 e  A/9. Per accedere all’agevolazione però  il contratto comodato d’uso gratuito deve essere registrato e comunicato al Comune di appartenenza. Come si registra?

Stipula e registrazione del contratto di comodato gratuito di un immobile

Per stipulare un comodato d’uso gratuito immobili è possibile affidarsi ad un contratto scritto o ad un accordo verbale; tra le due opzioni, come in ogni caso, la prima è quella che fornisce più garanzie e tutele oltre a garantire i benefici fiscali di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente. 

Dal momento in cui si stipula il contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile bisognerà registrarlo all’Agenzia delle Entrate, per farlo si ha tempo fino a 20 giorni dalla data del contratto. Per registrarlo bisognerà:

• compilare il modello 69;
• versare l’imposta di registro di 200€ con modello F23 (Cod. tributo 109T)

• Acquistare una marca da bollo da 16€ per ogni 4 pagine di contratto.

Obblighi comodato d’uso gratuito dell’immobile

A regolare ulteriormente il comodato d’uso gratuito dell’immobile è sempre l’art 1804 cc  che definisce gli obblighi di entrambe le parti. Nel caso del comodatario, l’articolo chiarisce:

“Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.

Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.

Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno”.

In sintesi il comodatario dovrà prendersi cura e custodire con diligenza l’immobile  in comodato d'uso gratuito servendosene per l’uso dichiarato nel contratto e non potrà concedere a terzi l’uso dell’immobile se non espressamente concesso dal comodante. Nel caso in cui il comodatario non rispetta i suoi obblighi, il comodante potrà richiedere la restituzione immediata dell’immobile e nel caso di danni un risarcimento.

D’altro canto anche il comodante ha l’ obbligo di occuparsi delle spese straordinarie e di permettere al comodatario di usare l’immobile poiché risulta essere detentore qualificato dell’immobile.  Le spese ordinarie e di manutenzione invece, sono a carico del comodatario e sarà lui a decidere se provvedere o meno. Il comodatario poi non dovrà farsi carico delle spese per intervenire sul normale deterioramento dell’immobile dato dal tempo ma dovrà farlo nel caso in cui il deterioramento sia determinato per sua colpa. 

Il comma dell’articolo poi stabilisce un altro obbligo per il comodante che riguarda i vizi dell’immobile concesso; nel caso in cui i vizi dovessero determinare dei danni al comodatario egli sarà tenuto a risarcirlo poiché ha taciuto sul fatto e non ha messo a conoscenza il comodatario dei vizi dell’immobile.

Tempi e durata del comodato d’uso gratuito 

Al momento della stipula del contratto è possibile stabilire la scadenza del termine e al momento del termine il comodatario è obbligato a restituire l’immobile: Nel caso in cui il comodante manifesti un urgente e imprevisto bisogno dell’immobile prima della scadenza, in ogni caso potrà esigere la restituzione immediata. E’ possibile anche decidere di non stabilire una scadenza del contratto, che prenderà il nome di comodato precario, anche in questo caso il comodante sarà la parte maggiormente tutelata; con l‘ art 1810 cc è stabilito che nel caso in cui non è stato convenuto un termine, dal momento in cui il comodante richiede la restituzione il comodatario è tenuto a restituirla nell’immediato anche se nel caso in cui risultasse prima abitazione potrebbe non farlo. Per tutelarsi da questo inconveniente il comodante potrebbe stipulare un contratto atipico in cui si specificano delle ipotetiche condizioni dimostrabili in cui il comodatario dovrebbe rendere l’immobile. Sarà poi il giudice a verificare gli interessi delle parti e stabilire se il bene dovrà essere restituito o rimarrà al comodatario fino al termine del contratto.

Nel caso di decesso del comodatario il contratto non viene estinto automaticamente, l’immobile passerà agli eredi ma in questo caso il comodante avrà il diritto di chiedere agli eredi la restituzione dell’immobile. A stabilirlo è l’art 1811 del codice civile.

In caso di decesso del comodante invece se si tratta di un contratto con termine specifico il comodatario avrà diritto fino al termine, se invece si tratta di un comodato precario questo perderà valore e il comodatario dovrà restituire l’immobile agli eredi diretti.

La morte del comodatario non estingue automaticamente il rapporto di comodato. In questo caso, infatti, il comodante ha la facoltà di chiedere agli eredi la restituzione della cosa. Qualora questo non avvenisse gli eredi subentrano nell’obbligo del comodatario. In caso di morte del comodante, invece, si estingue il comodato precario, ma non quello a termine.

Peraltro, lo stesso diritto di richiedere la restituzione immediata della cosa, sussiste nell’ipotesi di morte del comodatario. In questo caso il comodante potrà domandare agli eredi l’immediata restituzione anche se era stato convenuto un termine per la restituzione non ancora scaduto. A stabilirlo è l’articolo 1811 del codice civile.

Fac-simile del contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile

Ecco un FAC SIMILE di un contratto di comodato d’uso gratuito di un immobile valido e sicuro.

Contratto di comodato

Tra

Sig. __________, nato a ________ il ______________ e residente in _______, via ____________ n. __, C.F.___________________________, di seguito comodante;

e

Sig. __________, nato a ________ il ______________ e residente in _______, via ____________ n. __, C.F.___________________________, di seguito comodatario;

si conviene e stipula quanto segue:

1) Oggetto.

Il comodante concede in comodato d'uso gratuito al comodatario, che accetta nel medesimo stato di fatto e di diritto in cui si trova, per il solo uso abitativo e con esclusione di ogni altro, il bene immobile sito _______, via ____________ n. __, composto da ____ vani, censito al N.C.E.U. del Comune di __________, foglio ____, particella _____, cat. ____, classe ___, rendita ______, di proprietà del comodante.

2) Divieti e obblighi.

Il comodatario si impegna a conservare e custodire l'immobile con la dovuta diligenza, provvedendo alla ordinaria manutenzione, e si impegna a non modificare né trasformare l'immobile, restituendolo al termine del presente contratto nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha ricevuto, fatto salvo il normale deterioramento d'uso.

È fatto divieto al comodatario di concedere a terzi, anche in via precaria e/o temporanea, il godimento dell'immobile senza preventivo consenso scritto del comodante, pena la risoluzione ipso iure del presente contratto.

3) Durata.

Il presente contratto è stipulato a tempo determinato con decorrenza dal _______ e termine al _______ e si prorogherà per il medesimo periodo qualora una delle parti non comunichi disdetta a mezzo raccomandata A/R almeno _____ giorni prima della scadenza.

Il comodatario si impegna a restituire l'immobile al comodante al termine del contratto, ovvero alla cessazione delle necessità per le quali è stato concesso il comodato, ovvero a richiesta del comodante per sopravvenute esigenze di quest'ultimo.

4) Spese.

Le spese del presente contratto e ogni spesa accessoria sono a carico del comodatario.

Le spese ordinarie connesse all'utilizzo del bene restano a carico del comodatario. Il comodatario ha diritto al rimborso delle spese straordinarie per la conservazione, se ritenute necessarie ed urgenti.

5) Rinvio.

Per quanto non espressamente previsto dal presente contratto, le parti dichiarano applicabili le norme in materia di comodato di cui agli artt. 1803-1812 c.c.

Luogo, data

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Il comodante

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Il comodatario

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