Contratto di locazione turistica: dal 2024 aumentano le tasse

La locazione turistica è una forma di contratto d’affitto sempre più popolare in Italia, in particolare tra coloro che possiedono immobili in luoghi turistici o in grandi città. Il contratto di locazione transitoria per finalità turistica è stato introdotto per semplificare l’iter distinguendolo da un contratto di tipo abitativo. La stipula di un contratto di locazione ad uso turistico, tuttavia, richiede una comprensione approfondita della normativa pertinente al fine di evitare sia problematiche tra locatario e locatore sia di tassazione sul profitto.

In questo articolo analizzeremo:

• la definizione di locazione turistica;
• le caratteristiche dei contratti di locazione turistica;
• i requisiti per il contratto affitto turistico;
• le normative regionali che regolano la locazione ad uso turistico;
• la tassazione dei contratti di locazione ad uso turistico.

Definizione di Locazione Turistica

La locazione turistica è un contratto in cui il locatore concede all'affittuario l'uso temporaneo di un immobile per scopi turistici, in cambio di un corrispettivo in denaro. Questa pratica è particolarmente comune con piattaforme di affitto online come Airbnb o Booking (trova qui i migliori siti per casa vacanza). Il conduttore del contratto avrà a disposizione un appartamento o una casa per trascorrere le vacanze per un periodo limitato. Nel dettaglio, l’articolo 4 del D.L. n.50/2017 viene definito Locazione Breve Turistica tutti quei contratti di locazione che:

• hanno una durata inferiore a 30 giorni;
• hanno come oggetto immobili abitativi;
• il locatore e il conduttore sono persone fisiche;

A cosa serve un Contratto di Locazione Turistica?

Un contratto di locazione turistica fornisce una base legale per l'accordo tra locatore e affittuario: definisce i diritti e gli obblighi di entrambe le parti e fornisce un mezzo per risolvere eventuali controversie. Inoltre, in molte città, il contratto determina l'importo della tassa di soggiorno.

Caratteristiche di un contratto di Locazione turistica

I contratti di locazione turistica dovranno essere stipulati in forma scritta; nel documento si dovrà specificare che si tratta di un contratto di locazione per finalità turistica; a differenza dei contratti ad uso abitativo, il contratto turistico non prevede una durata minima (può durare anche solo una notte) e non è prevista una durata superiore ai 30 giorni. Al termine del contratto, a differenza degli altri tipi di contratti di locazione, non sarà necessario inviare alcuna disdetta; infatti gli effetti del contratto cesseranno automaticamente.

Un’altra caratteristica fondamentale del contratto di locazione turistica è che la legge non prevede l’obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate; il contratto con finalità turistica di durata inferiore a 30 giorni, quindi, ha come unico scopo quello di prevenire contestazioni e controversie da ambo le parti redigendo, oltre alla durata, anche delle regole di permanenza.

Nel caso in cui la durata di permanenza supera i 30 giorni non si parla più di contratto  

breve a finalità turistica; per questo motivo è necessario registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate.

In ogni caso, con la legge 431/1998 è previsto che tutte le strutture ricettive con finalità turistiche siano provviste di CIR (Codice Identificativo di Riferimento).

Sul canone del contratto di locazione per finalità turistica è prevista anche l’applicazione della tassa di soggiorno; questa varia in base al Comune d’appartenenza e può arrivare fino a 6€ a notte. Sarà compito del locatore riscuotere la tassa di soggiorno al momento dell’arrivo del conduttore a cui dovrò rilasciare la ricevuta con in cui è specificato l’importo per intero, il periodo di soggiorno e il numero di persone che ne usufruiscono.

Normative Regionali sulla Locazione Turistica

In Italia, il turismo è una materia di competenza regionale. Pertanto, le normative specifiche possono variare da regione a regione. Ad esempio, in Toscana, è necessario registrarsi in un'apposita lista gestita dalla Regione e rispettare determinate norme, come fornire almeno un cambio di biancheria a settimana. In Lombardia, invece, si richiede di fornire servizi aggiuntivi come pulizie e colazione.

Cosa Includere nel Contratto di Locazione Turistica?

Un contratto di locazione turistica dovrebbe includere i seguenti elementi:

• Dati dell'immobile: Una descrizione dettagliata dell'immobile può aiutare a prevenire fraintendimenti. Specificare la metratura, il numero di stanze e eventuali difetti o danni preesistenti.
• Informazioni sulle parti: Queste dovrebbero includere non solo il nome e il cognome, ma anche dettagli come la cittadinanza, il luogo di nascita e il codice fiscale.
• Dettagli del canone: Oltre all'importo, è necessario specificare le modalità e i tempi di pagamento. È importante menzionare eventuali depositi cauzionali e le condizioni per la loro restituzione.
• Durata del contratto: È fondamentale indicare le date precise di inizio e fine, e come gestire eventuali proroghe.
• Regole dell'immobile: Queste dovrebbero essere dettagliate, in particolare se l'immobile fa parte di un condominio, dove potrebbero esserci regole specifiche da rispettare.
• Politiche di cancellazione: Queste sono fondamentali per gestire eventuali disdette.
• Firma delle parti: Assicurarsi che sia ben leggibile e che corrisponda a quella su un documento di identità.

Tassazione della Locazione Turistica

Esistono due regimi fiscali per dichiarare il reddito derivante dalla locazione turistica:

• Tassazione ordinaria ai fini IRPEF: In questo caso, il reddito derivante dall'affitto si somma agli altri redditi posseduti.
• Tassazione con cedolare secca al 21%: In questo caso, il reddito derivante dall'affitto è tassato direttamente nella dichiarazione dei redditi, senza dover pagare bollo e imposta di registro al momento della registrazione del contratto.

Con l’arrivo della Manovra Bilancio 2024 nell’articolo 19 c’è una norma che prevede l’aumento della percentuale di tasse sulle rendite provenienti dagli affitti brevi. Se prima l’aliquota era del 21% con la nuova manovra arriverà al 26%. Questo aumento però, è previsto solo per la seconda casa; se quindi vuoi affittare il tuo unico appartamento di proprietà con finalità turistica potrai mantenere la tassazione del 21%.