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(Agg. 26 Luglio 2021), Redazione

Mutui con tassi da usura: calcolo, verifica, sentenze, come evitarli

Acquistare una casa è un momento molto importante nella vita di ciascuno e anche quando si è riusciti a trovare la casa dei nostri sogni, è necessario copiare un ulteriore passo per l’acquisto dell’immobile. Al momento dell’acquisto della casa è necessario capire a quale banca rivolgersi per accendere un mutuo immobiliare scegliendo poi in base allenaste esigenze e potendo optare per un mutuo a tasso variabile che segue le oscillazioni, nel bene o nel male del mercato, o il mutuo a tasso fisso con tutta la sicurezza che ne consegue. Ma è sempre necessario prestare attenzione a mutui con tassi di usura che va ben oltre la soglia del tasso limite previsto dalla legge. Ma come individuare i mutui tassi usura e come si distinguono? Vediamo come identificarli e come starne alla larga.

Mutuo, che cos’è

Quando si parla di mutuo parliamo di un particolare tipo di contratto che va a coinvolgere due diverse parti: la banca, o istituto di credito si impegna per l’erogazione di una particolare quantità di denaro, e la seconda parte si impegna nella restituzione della stessa quantità di denaro che viene erogata al momento dell’accensione del finanziamento. Il capitale viene erogato dalla banca che naturalmente andrà ad aggiungere una serie di interessi sull’importo stesso finanziato. Tutti gli interessi passivi sul mutuo saranno calcolati sulla base di tassi di riferimento stabiliti e vengono restituiti con il capitale erogato tramite le rate del mutuo, dei versamenti periodici distribuite per un lasso di tempo limitato e seguendo un piano di ammortamento stabilito al momento dell’accensione del mutuo. Il soggetto che richiede il mutuo dovrà poi sostenere altri oneri economici oltre agli interessi che fanno riferimento alle spese di istruttoria, ma anche alle spese di perizia, ai costi notarili e ai costi di gestione. L'importo della rata del mutuo può variare o essere fissa e questo viene stabilito dal tipo di contratto di mutuo che si intende sottoscrivere. I tassi d'interesse possono essere fissi o variabili, ma in quest'ultimo caso non possono superare determinati valori.

Mutui tassi usura, che cosa sono

Quando si accende un mutuo si è consapevoli che i capitale erogato dall’istituto di credito dovrà necessariamente essere restituito insieme a interessi. Ma attenzione perché al momento della sottoscrizione del mutuo è sempre indispensabile tenere in considerazione il tasso soglia: si tratta in particolare del tasso limite oltre il quale non si può andare perché altrimenti si parlerebbe di un mutuo con tasso da usura. In pratica il creditore, in questo caso la banca, può richiedere sul denaro prestato un interesse che non dovrà superare il limite stabilito, per non svcilavre nell’illegalità. In pratica il tasso soglia di usura è stato istituito come campanello di allarme per poi poter tutelare i debitori nei confronti di interessi che siano eccessivamente alti. Il tasso soglia in pratica viene espresso da una percentuale precisa e va ad indicare il tasso di interesse massimo che il creditore può richiedere. Ma è bene ricordare che non si tratta di un valore fisso, ma di un valore variabile: è infatti un tasso che viene stabilito trimestralmente dalla Banca d'Italia e tende anche a cambiare in base alla diversa tipologia di prestito che viene erogato.

Tasso TEGM, che cos’è

Quando viene raggiunto e superato il tasso di interesse corrente ammesso dalla legge si parla di tasso usura: si tratta generalmente di tassi esagerati che vengono applicati da usurai che prestano il senato in modo illecito. Gli istituti erogatori di credito, le banche che erogano il prestito del mutuo, devono rimanere ovviamente nell’ambito della legalità mantenendo il tasso entro il limite. Per legge, in Italia, ogni tre mesi la Banca d'Italia e il Ministero dell'Economia e delle Finanze fissano il tasso soglia. A decidere l’oscillazione, sono gli intermediari di Bankitalia in base alle diverse indicazioni di carattere ministeriale. In questo modo il mutuatario viene sostanzialmente tutelato e protetto nel caso in cui la banca o la società finanziaria introducano dei tassi più alti rispetto al tasso soglia, scivolando così nel tasso usura. E il mutuatario ha la possibilità di essere tutelato nel momento in cui venne effettivamente accertata la violazione del tasso soglia. Ma come individuare il tasso foglia? Chi chiede un mutuo sostanzialmente deve sempre tenere sotto controllo due elementi, il TEGM e il TAEG. Il TAEG indica il tasso annuale effettivo globale e serve in pratica a individuare e a capire quale sarà il costo reale ed effettivo del prestito. TEGM è invece la sigla che viene utilizzata per indicare i tassi globali effettivi medi, vale a dire i tassi di interesse relativi a una precisa e specifica categoria di finanziamento che vanno al mutuo alla cessione del quinto ad esempio. Nel caso di tassi usura, è indispensabile però tenere sotto controllo il TEGM che viene rivisto ogni tre mesi e al di sopra del quale scatta l’illecito.

Le sentenze

Una recente sentenza della Cassazione ha stabilito che nel calcolo del tasso usurario dovranno essere incluse anche le spese e tutti i costi che sono legati all’erogazione del finanziamento, inclusi anche i costi di mediazione. Devono rientrare quindi nel calcolo le spese e le voci di costo che sono relative all’erogazione del mutuo e non solo il tasso di interesse applicato.

Come chiedere il risarcimento

Quando si calcola la percentuale di interesse per la rateizzazione del mutuo è necessario prendere in tasso effettivo proposto dalla banca e altre eventuali more, magari per il pagamento ritardato delle rate o magari per il maggiorazioni applicate nel caso in cui si voglie estinguere anticipatamente il mutuo. Ecco quindi che il tasso potrebbe diventare tasso di usura superando il tasso soglia in vigore al momento della firma. Se ci sono degli interessi usurai che sono stati applicati dalla banca, il cittadino ha il diritto di recuperare gli interessi pagati, ma ha anche il diritto di non pagare quelli futuri. Il cittadino infatti potrà ricorrere alla legge anti-usura 108/1996, che nel dettaglio vieta agli istituti di credito di applicare tassi superiori rispetto al limite che viene trimestralmente fissato e rivisto dal Ministero dell’Economia e dalla Banca d’Italia. Tramite un avvocato è possibile chiamare in causa la banca e chiedere il risarcimento.

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