Come calcolare il valore di mercato di un immobile

Non esiste una lista precisa che indichi quali siano i fattori da considerare per determinare il prezzo di un immobile, in quanto le variabili da considerare sono diverse e i fattori cambiano anche in relazione alla tipologia dell’immobile stesso. A parità di condizioni, quindi, un appartamento in condominio, un attico al centro della città, una villetta a schiera o indipendente avranno un valore diverso.

Tra le tante variabili è senza ombra di dubbio necessario considerare: il quartiere, lo stato dell’appartamento, la posizione (l’abitazione è al piano? Dove affaccia? Si trova lungo una strada rumorosa e trafficata? Vicino ha negozi o supermercati, scuole e impianti sportivi?), la grandezza dell’abitazione, le finiture, le condizioni del tetto, la presenza di un garage, la presenza dell’ascensore piuttosto che di un terrazzo o di un grande giardino e la classe energetica.

Quali sono allora i criteri principali per calcolare il valore di un immobile?

Fra i più generici rientrano i seguenti:

• le spese di ristrutturare;
• la posizione;
• lo stato dell’immobile;
• La differenze tra vecchia e nuova costruzione;
• l’importanza dell’ascensore in caso di condominio;
• differenza tra una provincia e l’altra.

Le spese di costruzione

Il prezzo di un immobile è un intreccio tra mercato e costi sostenuti dal costruttore. Ad esempio sul nuovo incideranno il costo di costruzione, gli oneri comunali e le spese tecniche, il costo dell’area fabbricabile o della demolizione e il ricavo d’impresa.

La posizione

La posizione può incidere notevolmente sul prezzo con una percentuale variabile tra il 40 e il 80%. Cosa vuol dire? Prendiamo in considerazione un attico in Piazza di Spagna a Roma è ovvio che la posizione inciderà dell’80%, ovvero il massimo.

Ricordiamoci che i fattori sono numerosi, ma il contesto ha una sua importanza ed incide almeno il 50%. Ad esempio considerando due appartamenti, entrambi di 200 metri quadrati con uguali caratteristiche, il primo alle porte di Roma e il secondo in una delle vie più lussuose della città, essi possono costare 200 mila euro l’uno e 2 milioni l’altro.

Lo stato dell’immobile

Lo stato dell’immobile può incidere tra il 20 e il 50%. Ciò dipende essenzialmente dalle condizioni dell’abitazione poiché se non sono necessari lavori extra saremo disposti a spendere di più rispetto a un’abitazione dove si dovranno sostenere delle altre spese per renderlo vivibile.

Differenze tra vecchia e nuova costruzione

Se l’appartamento è vecchio vengono valutati maggiormente i parametri antisismici, gli isolamenti termici e acustici e l’esterno della palazzina. Quando parliamo di ristrutturazione, possiamo trovarci di fronte a una casa che internamente è paragonabile a una nuova costruzione, ma esternamente fa sempre parte di una palazzina costruita in tempi più o meno remoti, con tecnologie molto spesso ormai obsolete.

L’importanza dell’ascensore

L’ascensore incide il 15% circa, se valutiamo un appartamento al primo piano o al piano terra. Diversamente, se parliamo di un alloggio in un condominio di 10 piani, avrà un’incidenza sicuramente maggiore.

Differenza tra una provincia e l’altra

Il valore che può variare da provincia a provincia è quello riguardante l’anno di costruzione; se in una zona ad elevato rischio sismico si prediligono nuovi immobili in quanto garantiscono una maggiore sicurezza, in zone dove non vi è rischio sismico questo parametro non viene neanche valutato.