Ribasso d'asta: quanto si possono abbassare i prezzi delle aste immobiliari?
Le aste immobiliari sono tanto affascinanti, quanto complesse. Dietro queste procedure giudiziarie si celano tanti termini e situazioni che, per chi non è esperto, possono risultare difficili da comprendere. Quando si parla di ribasso d’asta si sta parlando di una riduzione del prezzo di base dell’immobile che è stato sottoposto ad asta immobiliare. Il ribasso d’asta viene applicato nel momento in cui un’asta immobiliare si concluda deserta ovvero nel momento in cui nessuno sia interessato all’acquisto dell’immobile; in quel caso il giudice stabilisce un ribasso d’asta per rendere più appetibile l’annuncio. I ribassi d’asta diminuiscono così il prezzo di partenza anche se la legge ha previsto delle percentuali fisse che non possono essere superate per non svalutare eccessivamente l’immobile: questi parametri vengono stabiliti da “decreto banche “ (d.l.59/2016).
Come funziona il ribasso d’asta?
In un annuncio di asta immobiliare troveremo tre importi:
- Prezzo base d’asta: l’importo di partenza stabilito dal Giudice coincidente ad un ipotetico valore stabilito da un consulente tecnico in base ad una perizia dell’immobile.
- Offerta minima: l’importo più basso che un possibile acquirente può proporre per aggiudicarsi l’immobile
- Rialzo minimo: la somma minima in caso di rilancio che si può aggiungere all’ultima offerta.
Il prezzo base e l'offerta minima non sono mai uguali e non bisogna confonderli. Il primo solitamente è più alto del 25%, rappresenta la base d’asta che aumenta in base alle offerte, l’offerta minima invece rappresenta la soglia minima da cui partire per poter fare un’offerta che non può essere inferiore ai ¾ della base d’asta.
Ribasso d’asta: quando è previsto e perchè?
Il ribasso di asta è previsto esclusivamente nelle aste senza incanto o nelle aste deserte. Analizziamo entrambe le situazioni:
Asta senza incanto
Il ribasso d’asta può avvenire se all’asta immobiliare si presenta un unico potenziale con una proposta inferiore fino al 25%. Il Giudice in questa situazione, non avendo nessun'altra opzione potrebbe decidere di assegnare l’immobile all’acquirente secondo l’articolo 572 del Codice di Procedura Civile.
Ad esempio un immobile ha come base d’asta 100.000€ se sei l’unico acquirente potresti aggiudicarti l’immobile facendo una proposta di importo inferiore fino al 25%, quindi potresti proporre 75.000€ e il Giudice non avendo altre alternative potrebbe aggiudicare venduto l’immobile.
Asta deserta
Come anticipato prima è possibile che ad alcune aste immobiliari non si presenti nessuno, in questo caso si parla di asta deserta.
Se questo accada, il tribunale fissa una nuova data, avendo la possibilità di modificare il prezzo di base della casa abbassandolo fino al 25% della base d’asta precedente.
Se anche la seconda asta termina deserta, il Giudice può decidere di farne una terza e una quarta fino ad arrivare ad abbassare la base d’asta anche del 50%.
Ad esempio se un immobile viene messo all’asta a 120.000€ e l’asta si conclude deserta, nell’esecuzione successiva il prezzo di base sarà compreso tra i 90.000€ e i 120,000€. Se anche le aste successive risultassero deserte il Giudice potrebbe arrivare a stabilire una base d’asta anche fino a 60.000€.
Dopo la quarta asta è molto probabile che l’immobile abbia raggiunto un prezzo troppo basso e che sia stata molto svalutata tanto che potrebbe anche non coprire più il debito per cui era stata sottoposta ad esecuzione giudiziaria. Per questo motivo dopo la quarta asta immobiliare deserta (molto difficilmente accade) è possibile che il Giudice stabilisce di chiudere la procedura esecutiva temporaneamente e riassegnare temporaneamente l’immobile al proprietario debitore. Questa situazione oltre ad essere molto improbabile è anche molto rara: il Giudice potrebbe decidere diverse condizioni di vendita e diversi mezzi per pubblicizzare un immobile molto ribassato affinché si concluda la vendita e in ogni caso solo lui potrà stabilire quando chiudere la procedura.
